Le droit d'hypothèque. Une taxe discriminatoire ou une taxe de misère ?

Le Belge a encore une brique dans le ventre. Pour de nombreux jeunes adultes qui font leurs premiers pas sur le marché du travail, posséder une maison est le premier grand rêve. Les statistiques d'Eurostat montrent que 71 % des Belges sont propriétaires de leur logement. La Belgique se situe ainsi près de la moyenne européenne de 69 %. Mais l'acquisition d'une maison a bien sûr un coût fiscal. Et ce coût est encore plus élevé pour ceux qui doivent contracter un prêt hypothécaire pour l'achat de leur logement.

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Quiconque souhaite acquérir une maison devra payer des impôts. Si un logement neuf est acheté, 21 % de TVA devra en principe être payée, sauf dans des cas exceptionnels comme la démolition-reconstruction où le taux est de 6 %. Celui qui souhaite acheter un logement existant devra lui tenir compte des droits d'enregistrement. Il s'agit en premier lieu du « droit de vente ». En Région flamande, le droit de vente est en principe de 12 %. Mais pour l'achat d'une résidence principale, un taux réduit de 2 % est appliqué, afin de faciliter l'accès à la propriété pour les (jeunes) familles.

Des mesures similaires ont également été prises en Région bruxelloise et wallonne pour faciliter l'achat d'une résidence principale. En Région bruxelloise, on travaille avec un « abattement », c'est-à-dire qu'une partie du prix d'achat n'est pas soumise aux droits d'enregistrement. À Bruxelles, le taux normal de 12,5 % reste applicable, même pour l'achat d'une résidence principale, mais une exemption de 200 000 euros s'applique à condition que le prix d'achat de la résidence principale soit inférieur à 600 000 euros. En Région wallonne, comme en Région flamande, un taux réduit a été prévu pour l'achat d'une résidence principale. En Région wallonne, ce taux réduit est de 3 %.

Mais la TVA sur les constructions neuves ou le droit de vente sur les logements existants ne sont souvent pas les seuls impôts à payer lors de l'achat d'un logement. On oublie souvent l'existence du droit d'hypothèque. Quiconque ne dispose pas de suffisamment de capitaux pour acheter un logement avec ses propres moyens devra généralement recourir à un financement bancaire. Et dans la mesure où un prêt bancaire est obtenu, la banque voudra généralement avoir les garanties nécessaires pour que le prêt puisse être remboursé. La garantie par excellence qu'une banque peut exiger est l'inscription d'une hypothèque sur le bien immobilier. Si l'emprunteur ne peut pas rembourser son prêt, la banque a le droit d'exiger la vente du bien immobilier, et la banque, par le biais de l'hypothèque, est un créancier privilégié qui peut recouvrer le remboursement du prêt restant dû.

L'inscription d'une hypothèque est cependant également soumise à une taxe, à savoir le « droit d'hypothèque ». Le droit d'hypothèque s'élève à 1 % en Région flamande, bruxelloise et wallonne sur le montant du prêt pour lequel une inscription hypothécaire est prise. Si une hypothèque de 300 000 euros est contractée, cela coûte à la personne ayant contracté le prêt 3 000 euros supplémentaires d'impôt, en plus de la TVA ou du droit de vente déjà payés.

Le droit d'hypothèque est un frein fiscal pour les personnes qui souhaitent acheter une maison et qui ne disposent pas de suffisamment de capitaux pour financer l'achat avec leurs propres moyens.

Et cette taxe supplémentaire via le droit d'hypothèque pose problème sous tous les angles et soulève des questions quant à l'égalité de traitement des citoyens. Les Régions affirment qu'elles facilitent fiscalement l'achat d'une résidence principale grâce à des droits d'enregistrement réduits lors de l'achat d'un logement. C'est vrai, mais d'un autre côté, elles entravent fiscalement l'achat d'une résidence principale par le biais du droit d'hypothèque, du moins pour les personnes qui ne disposent pas de suffisamment de capitaux pour acheter un logement avec leurs propres moyens. Et pour les personnes qui dépensent leurs derniers économies pour l'achat d'une maison, 1 % de droit d'hypothèque représente une taxe supplémentaire importante et une part sérieuse du budget. Et comme cette taxe supplémentaire ne doit pas être payée par les personnes qui disposent de suffisamment de capitaux pour acheter un logement de manière autonome, le droit d'hypothèque peut être considéré comme une taxe discriminatoire.

La transformation d'une procuration hypothécaire en hypothèque entraîne le paiement du droit d'hypothèque, ce qui fait que les personnes déjà confrontées à des problèmes financiers se retrouvent encore plus dans le pétrin.

Et précisément parce que le droit d'hypothèque pèse considérablement, les banques travaillent souvent avec une « procuration hypothécaire ». Cela signifie que la banque ne va pas immédiatement inscrire une hypothèque pour garantir un prêt, mais qu'elle obtient une procuration à cet effet des personnes auxquelles elle accorde un prêt. Lorsque des personnes, par exemple à la suite d'un licenciement ou d'une maladie, rencontrent des difficultés pour rembourser les échéances de leur prêt, la banque peut à tout moment, par le biais de la procuration, inscrire une hypothèque. Il en résulte que 1 % d'impôt doit être payé sur cette hypothèque, ce qui fait que les personnes qui rencontrent déjà des difficultés financières se retrouvent encore plus dans le pétrin. C'est aussi un problème.

Le droit d'hypothèque peut donc être qualifié à la fois de taxe discriminatoire et de taxe de misère, sur laquelle il convient de débattre. En ce qui concerne l'achat d'une résidence principale unique, il serait judicieux de prévoir une exonération du droit d'hypothèque. Si les Régions ont l'intention de faciliter l'achat d'une résidence principale en réduisant les charges fiscales, elles ne peuvent pas avoir l'intention de faire payer des coûts fiscaux supplémentaires aux personnes qui ne peuvent pas acheter une maison avec leurs propres moyens, par le biais du droit d'hypothèque.  A réfléchir.