Btw: tijdelijke uitbreiding 6% tarief afbraak en heropbouw

Uitbreiding tot het volledige grondgebied én tot verkopen maar ook belangrijke beperkingen

Binnen de Ministerraad is men tot een akkoord gekomen over de uitbreiding van het 6% tarief voor afbraak en heropbouw. We vatten hieronder de voornaamste elementen van dit akkoord samen, dit onder voorbehoud van eventuele aanpassingen tijdens het wetgevend proces.

Allereerst, de maatregel zal gelden vanaf 1 januari 2021 tot en met 31 december 2022 waarbij de toepassing van het btw-tarief zal bepaald worden conform de opeisbaarheidsregels. Er wordt in volgende overgangsregelingen voorzien:

• Voor werken m.b.t. lopende afbraak/heropbouw projecten waarbij reeds btw opeisbaar is geworden vóór 1 januari 2021 kan het verlaagd tarief van 6% toch worden toegepast op facturaties tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022 op voorwaarde dat een voorafgaande verklaring wordt ingediend uiterlijk op 31 maart 2021;
• Om te vermijden dat er grote verschuivingen zouden gebeuren inzake facturatie bij nieuwe afbraak/heropbouw projecten in 2022 zal het voordeel van het 6% tarief beperkt worden tot 25% van het totale bedrag indien de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt ingediend vanaf 1 juli 2022.

De uitbreiding van het 6%-tarief voor afbraak/heropbouw geldt gedurende de vermelde periode voor het volledige Belgische grondgebied. Echter deze uitbreiding van het 6%-tarief wordt gekoppeld aan bijkomende sociale voorwaarden. Met name zal het 6%-tarief in principe enkel gelden t.a.v. bouwheren – natuurlijke personen met de dubbele voorwaarde (i) dat de bouwheer de heropgebouwde woning aanwendt als zijn enige en eigen woning en (ii) dat de bouwheer er zonder uitstel zijn domicilie vestigt1. Tevens mag de totale bewoonbare oppervlakte van de heropgebouwde woning niet groter zijn dan 200 m².

Belangrijk hierbij is te vermelden dat de bestaande regels voor de toepassing van het 6%-tarief voor afbraak/heropbouw van woningen in de 32 steden blijven bestaan. Voormelde beperkingen van sociale aard gelden hier niet.

Ten tweede wordt de toepassing van het 6%-tarief mogelijk gemaakt t.a.v. afbraak/heropbouw van woningen bestemd voor lange termijn verhuur in het kader van sociaal beleid. Dit betref met name woningen die door de bouwheer (niet enkel natuurlijke personen) worden verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor of die worden verhuurd in het kader van een door de bouwheer aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat. Hierbij gelden geen verdere bijzondere beperkingen.

Net zoals onder het bestaande 6%-tarief voor afbraak/heropbouw gelden de vereisten van een voorafgaande verklaring in te dienen door de bouwheer, opeisbaarheid van de btw binnen het jaar van ingebruikneming van het gebouw en de verklaring op de aannemingsfacturen. Dezelfde uitsluitingen zijn eveneens van toepassing (tuinaanleg, zwembaden, etc…).

Ten derde wordt de toepassing van het 6%-tarief uitgebreid tot de verkoop van woningen, met bijhorende terreinen, indien deze gerealiseerd worden na afbraak van een bestaand gebouw. Deze uitbreiding geldt voor het volledige grondgebied, inclusief de stedelijke gebieden. Het 6% tarief is van toepassing voor leveringen aan een koper/bouwheer – natuurlijk persoon onder dezelfde beperkingen van sociale aard, zoals hierboven reeds gemeld (bestemming als enige en eigen woning, zonder uitstel domicilie vestigen, bewoonbare oppervlakte niet groter dan 200 m²). Tevens geldt het 6% tarief voor leveringen aan kopers die de woning bestemmen voor lange termijn verhuur in het kader van het sociaal beleid.

Voor de verkopen onder het 6%-tarief is vereist dat de leverancier voorafgaand een verklaring indient bij de bevoegde btw-controle, medeondertekend door de koper, samen met de omgevingsvergunning, de aannemingsovereenkomst(en), compromis of notariële akte. Een verwijzing naar deze verklaring op de verkoopfactuur ontslaat de verkoper van aansprakelijkheid.

Belangrijk is dat onder de tijdelijke regeling de toepassing van het 6% tarief voor afbraak/heropbouw door een bouwheer/natuurlijke persoon en de aankoop van een nieuwe woning na afbraak/heropbouw geldt indien alle voorwaarden inzake de aanwending van het gebouw vervuld blijven gedurende een termijn van 5 jaar volgende op het jaar van eerste ingebruikneming. Indien er een wijziging in bestemming/gebruik van de woning plaatsvindt moet de bouwheer/koper het btw-voordeel voor de nog te lopen jaren a rato van 1/5 per jaar terugstorten. Voor woningen bestemd voor lange termijn verhuur onder het sociaal beleid geldt deze verplichting voor 15 jaar na het jaar van eerste ingebruikneming (minimum verhuurtermijn).

Op zich is deze tijdelijke uitbreiding van het toepassingsgebied van het 6% tarief toe te juichen als ondersteunende maatregel voor de bouwsector. Zeker de toepassing van het 6%-tarief op verkopen kan voor promotoren een belangrijke stimulans betekenen. Niettemin moet rekening gehouden worden met de nieuwe voorwaarden inzake de hoedanigheid van de bouwheer/koper, de aanwending als enige/eigen woning en de oppervlaktebeperking. Gezien het bestaande regime voor 6% btw bij afbraak/heropbouw in stedelijke gebieden blijft bestaan, naast alle andere bijzondere verlaagde tarieven voor sociale bouwprojecten, zal het nodig zijn om per concreet project een grondige analyse te maken van de toepasselijke btw-tarieven.

1 geen rekening wordt gehouden met andere woningen waarvan de bouwheer, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is.

Voor meer informatie:

Stijn Vastmans - Partner (stijn.vastmans@tiberghien.com)

Stein De Maeijer - Counsel (stein.demaeijer@tiberghien.com)

Bron: Tiberghien