​De latere verkoop van een geërfd onroerend goed: bezint eer ge begint

Voorafgaande opmerking: deze bijdrage behandelt enkel de regeling die van toepassing is in het Vlaamse gewest.

In de aangifte van nalatenschap moet de belastingplichtige de waarde van de roerende en onroerende goederen aangeven. Deze waardering vormt regelmatig een discussiepunt tussen de Vlaamse belastingdienst (hierna: VLABEL) en de belastingplichtige.

Voor in België gelegen onroerende goederen beschikt iedere belastingplichtige over drie mogelijkheden.

1. Waardering door een erkend schatter-expert

Op de website van de VLABEL vindt men een lijst van erkende schatters-experts. Dit zijn schatters die aan bepaalde kwaliteitsvereisten voldoen.

De belastingplichtige kan een schatter-expert van die lijst inschakelen en diens waardering zal door VLABEL aanvaard worden. De kosten van deze schatting vallen ten laste van de belastingplichtige.

Bij een latere verkoop voor een hogere prijs, ongeacht wanneer deze verkoop plaatsvindt, zal er in principe geen bijkomende erfbelasting verschuldigd zijn.

2. ABS

Recent (bij besluit van de Vlaamse Regering van 10 mei 2019) werd een nieuwe manier van waardering ingevoerd: via een aanvraag tot bindende schatting (afgekort: ABS). Hierbij gebeurt de waardering kosteloos door VLABEL.

De ABS moet voor het einde van de indieningstermijn aangevraagd worden. Als de schatting evenwel niet tijdig gebeurt, volstaat het om in de aangifte van nalatenschap “ABS” te vermelden naast de beschrijving van het onroerend goed.

Indien de belastingplichtige het niet eens is met de waardering door VLABEL kan hij bezwaar indienen.

Bij een latere verkoop voor een hogere prijs, en opnieuw ongeacht wanneer deze verkoop plaatsvindt, zal er geen bijkomende erfbelasting verschuldigd zijn.

3. EIGEN WAARDERING

Uiteraard kan de belastingplichtige ook gewoon zelf de onroerende goederen waarderen. Het spreekt voor zich dat VLABEL niet gebonden is door de waardering van de belastingplichtige.

Vaak wenst de belastingplichtige het onroerend goed binnen een korte tijdspanne te verkopen voor een prijs die hoger is dan de aangegeven waarde in de aangifte van nalatenschap.

Tot voor kort was men bij een verkoop binnen de twee jaar bijkomende erfbelasting verschuldigd alsook een belastingverhoging indien het verschil tussen de destijds aangegeven waarde en verkoopwaarde meer dan 10% bedroeg. Uitzonderlijk werd deze belastingverhoging wegens tekortschatting niet gevorderd indien er spontaan een bijvoeglijke aangifte werd ingediend voor het verschil tussen de verkoopprijs en de in de aangifte aangegeven waarde.

Deze tolerantie werd sinds 1 april 2019 opgeheven (terwijl een gelijkaardige tolerantie bij een verkoop voor een hogere waarde ten aanzien van een eerdere uitonverdeeldheidtreding of schenking blijft bestaan).

Over de gevolgen hiervan bestaat op heden onduidelijkheid.

• Volgens sommige auteurs heeft dit tot gevolg dat men bij een verkoop binnen de twee jaar bijkomende erfbelasting verschuldigd is alsook een belastingverhoging indien het verschil tussen de destijds aangegeven waarde en verkoopwaarde meer dan 10% bedraagt. De spontane aangifte door de belastingplichtige heeft niet tot gevolg dat de belastingverhoging wegens tekortschatting niet meer verschuldigd is.
• Volgens andere auteurs heeft het opheffen van de tolerantie tot gevolg dat de risicotermijn voor een verkoop met meerwaarde van twee naar vijf jaar is gestegen!
• Deze discussie spitst zich toe op het recent ingevoerde artikel 3.3.3.0.3 VCF. De algemene regel is dat VLABEL vijf jaar tijd heeft om de (erf)belasting te heffen. Artikel 3.3.3.0.3 VCF voegt hieraan toe dat VLABEL de belastingplichtige binnen de twee jaar na het indienen van de aangifte van nalatenschap op de hoogte zal stellen van de intentie tot bijkomende heffing indien men vaststelt dat de waarde van de aangegeven goederen te laag is (bijvoorbeeld indien het goed later verkocht wordt voor een hogere prijs). Sommige auteurs menen dat deze bepaling niet veel waarde heeft omdat er geen sanctie wordt voorzien indien ze niet gerespecteerd wordt én ze geen afbreuk doet aan de reguliere invorderingstermijn van vijf jaar.

Besluit

Bij elke aangifte van nalatenschap met Belgisch onroerend goed zal men de verschillende waarderingsmogelijkheden goed moeten overwegen. Indien er meerdere Belgische onroerende goederen zijn, kan men zelfs een verschillende keuze maken voor ieder onroerend goed.

Daarnaast zijn er recent nog een aantal andere zaken veranderd in de aangifte van nalatenschap waardoor deze steeds moeilijker op te stellen wordt. Wij staan u daarom graag hierin bij.

Bron: Cazimir