Deficitair vruchtgebruik fiscaal niet aftrekbaar volgens Cassatie

Mag de aftrekbaarheid van kosten geweigerd worden als een vruchtgebruik verlieslatend is (opbrengst versus bankaflossingen en andere kosten)? Het Hof van Cassatie nam onlangs (Cass. 21 juni 2019) alvast een duidelijk standpunt in dat vele belastingplichtigen wakker zal schudden.

Beroepskosten wel of niet aftrekbaar?

Wanneer zijn beroepskosten fiscaal aftrekbaar? Artikel 49, eerste lid, WIB92 bepaalt dat beroepskosten gedaan of gedragen moeten zijn om een belastbaar inkomen te verkrijgen of te behouden.

Uit deze definitie volgt echter niet dat de aftrek van bedrijfsuitgaven of -lasten afhankelijk is van de link met de maatschappelijke activiteit of het statutaire doel van een handelsvennootschap. Het Hof van Cassatie nam hierover steeds een duidelijk standpunt in, nl. dat beroepskosten altijd betrekking moesten hebben op verrichtingen die binnen de omschrijving van het statutair doel vallen.

In juni 2015 maakte het Hof van Cassatie via enkele markante midzomerarresten echter een stevige bocht in deze materie. Het Hof oordeelde immers dat de loutere vaststelling dat een kost niet in het verlengde ligt van de activiteit of het maatschappelijk doel van een vennootschap is, niet langer voldoende is om de fiscale aftrekbaarheid ervan te verwerpen, zelfs als de verrichting uitsluitend omwille van fiscale redenen werd gesteld.

Deze rechtspraak leek de deur open te zetten voor de aftrekbaarheid van kosten in het kader van vruchtgebruikverrichtingen, waarbij een vennootschap het vruchtgebruik op een onroerend goed koopt, de zaakvoerder de naakte eigendom behoudt en later volle eigenaar wordt. Vroeger werden deze beroepskosten geviseerd qua aftrekbaarheid omdat er geen link was met de activiteit of het statutair doel van de vennootschap. Na de midzomerarresten dachten sommigen dat de aftrek van kosten niet meer aan voorwaarden gebonden was. Vrij snel nadien kwam de (terechte) reactie dat de aftrekbaarheid van kosten nog steeds vereist dat deze gemaakt zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden (intentionaliteitsvereiste). Ter wille van de aftrekbaarheid moet de kost dus als het ware een investering geweest zijn in de winstgevendheid van de belastingplichtige. Dit debat wordt thans op zijn scherpst gevoerd als het gaat om de zogeheten “bezoldigingstheorie”, waarbij de bedrijfsleider de beschikking krijgt van een onroerend goed als onderdeel van het verloningspakket.

Ook andere vruchtgebruiken, zonder enig privaat gebruik door de bedrijfsleider, vormen mogelijk een probleem. We denken hierbij bijvoorbeeld aan de verhuur van een onroerend goed. De Dienst Voorafgaande Beslissingen (DVB) stelt dat bij een verhuurd onroerend goed een positieve cash flow moet kunnen aangetoond worden na terugbetaling aan de bank. De rulingcommissie stelde ook reeds dat dit niet hoeft bij het eigen gebruik van het onroerend goed door de vennootschap en dat een rendementsberekening in die optiek zelfs onmogelijk is. Een stelling waarmee we alvast niet akkoord kunnen gaan…

Wat er ook van zij, als belastingplichtige blijft u best waakzaam en voorzichtig op het vlak van aftrekbare beroepskosten en de link naar vruchtgebruik. Laat ons verder inzoomen op het recente arrest dat in deze nieuwsbrief in de schijnwerpers staat.

De feiten

In 2008 koopt een zaakvoerder (tandarts) een bestaand gebouw en laat het afbreken en vervangen door een nieuwbouw, met een tandartsenpraktijk op het gelijkvloers en drie appartementen op de eerste en tweede verdieping. De appartementen zullen verhuurd worden aan derden.

In 2010 wordt het vruchtgebruik met betrekking tot de tandartsenpraktijk en de appartementen verkocht aan de eigen tandartsenvennootschap. De periode van het vruchtgebruik bedraagt 20 jaar. Prijskaartje: 548.000 euro, volledig gefinancierd met vreemd vermogen (enerzijds een hypothecair krediet van 464.000 euro en anderzijds een schuld in rekening-courant aan de zaakvoerder).

Hier maken we alvast een zijsprong door de volgende vragen op te werpen:

• Hoeveel bedroeg de volle eigendom en wat was het aandeel van het vruchtgebruik daarin?;
• Hoe was het vruchtgebruik gewaardeerd?;
• Zijn ook de aankoopkosten beleend?;
• Werd er intrest gerekend op de rekening-courant?;
• …

Het mag duidelijk wezen: het is een interessant arrest maar de casus geeft niet al zijn geheimen prijs.

Na een controle over het aanslagjaar 2011 oordeelt de fiscus dat de afschrijving en andere kosten met betrekking tot het aangekochte vruchtgebruik van de drie appartementen niet beantwoorden aan de voorwaarden van artikel 49 WIB92. De fiscus stelt dat – rekening houdend met de ontvangen huurprijzen en de bankfinanciering – de verrichting verlieslatend is voor de vennootschap. Meer nog: van meet af aan was het volgens de taxatiedienst duidelijk dat er nooit winst kon gemaakt worden.

De rechtspraak met de hamer

Het Hof van Beroep neemt de zienswijze van de fiscus over. Wij citeren uit het arrest:

• “essentieel immers is dat de eiseres van bij de aanvang een volledige externe financiering nodig had om de prijs van het vruchtgebruik te kunnen betalen;
• afgezet tegen de werkelijk betaalde huurprijzen, het kennelijk niet mogelijk was om enig rendement te realiseren;”

Het Hof van Beroep is dan ook van oordeel dat de kosten uitsluitend in het belang van de zaakvoerder zijn gemaakt en tegen het belang in van de vennootschap. De aftrek van de kosten moet bijgevolg worden verworpen.

Het Hof van Cassatie bevestigt voormeld arrest met de boutade dat kosten niet gemaakt zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden maar uitsluitend om persoonlijk belang van de zaakvoerder te dienen (eigen onderlijning).

Waarderen is werken

Over causaliteit en intentionaliteit kunnen we duidelijk zijn: het schrappen van de band met de activiteit of het maatschappelijk doel kan en mag voor een belastingplichtige geen vrijgeleide zijn in de aftrekbaarheid van beroepskosten. De gemaakte kosten moeten investeringen zijn die de doelstelling hebben om vennootschapswinst te genereren.

We gaan ook akkoord met een aantal punten uit het arrest:

• Het intentionaliteitsprincipe geldt ook voor vruchtgebruik, want een correcte waardering ervan bestaat uit meerdere “lagen”. Eenheidsworstberekeningen zijn uit de boze en het verhaal moet bekeken worden vanuit verschillende aanvalshoeken: “waarderen is echt werken!” Een traditioneel juiste waardering van vruchtgebruik kan toch fout zijn…
• Het uitvoeren van 100% schuldfinanciering doet bij controlerende instanties terecht enkele knipperlichten aangaan. Toch maken we hierbij de kanttekening dat deze vorm van financiering niet ipso facto een probleem vormt.
• Afbraak- en heropbouwingswerken zijn vaak (te) dure projecten, waarbij navenante overdrijvingen of beperkingen bij waardering van vruchtgebruik regelmatig opduiken.

Naast deze punten moeten we tegelijk vele openstaande vragen formuleren, bij gebrek aan detail:

• Hoe is het vruchtgebruik gewaardeerd?;
• Zijn de berekeningen van de fiscus, waarvan sprake, wel correct?;
• Verschillen de reële cijfers van de oorspronkelijke uitgangspunten om redenen buiten de wil van de belastingplichtige (vb. ineenzakken van de verhuurmarkt)?; het is immers enkel de intentie die mag worden beoordeeld en men mag achteraf niet oordelen als “profeet van het verleden”;
• We vermeldden hierboven dat een externe financiering van 100% niet ipso facto een probleem vormt, terwijl we tegelijk wel begrip hebben voor de beslissing van het Hof van Cassatie in deze specifieke case. Als we het vergrootglas bovenhalen, dan worden we echter wat kritischer: in het eerste hierboven vermeld citaat stellen we ons vragen bij de term “essentieel”. Is deze stellingname van Cassatie gefundeerd en gebaseerd op een nauwkeurige berekening? Of gaat het hier om een onterechte vooringenomenheid die de berekening vervangt?; ook in het tweede citaat (zie supra) stellen we een term in vraag: wat bedoelt Cassatie met de vermelding “kennelijk”? We kunnen deze term interpreteren als “op het eerste gezicht”, maar ook als “manifest”. Ook hier blijven we dus sceptisch, met opnieuw de opmerking dat een eventuele nauwkeurige berekening mogelijk ten onrechte is moeten wijken ten voordele van een bepaalde vooringenomenheid.
• We plaatsen ook een vraagteken bij de beoordeling van het Hof dat de zaakvoerder de aankoop van het vruchtgebruik “uitsluitend” opzette als constructie voor het persoonlijk belang. Hoe moeten we de term “uitsluitend” correct interpreteren? Suggereert het Hof van Cassatie iets met deze term?
• Tenslotte vragen we ons hoe het Hof het eigen gebruik van de tandartsenpraktijk in rekening heeft gebracht. In deze case is dit een cruciaal discussiepunt, waarbij we willen pleiten voor enige nuance. Een van de vragen hierbij is o.a. welk alternatief beschikbaar was voor de huur van de praktijk.

Wat kunnen we besluiten?

Is dit arrest baanbrekend? Geenszins. Het Hof van Cassatie brengt niets nieuws voor ingewijden, maar schudt vele belastingplichtingen en hun adviseurs wellicht wel wakker. We kunnen alvast besluiten dat de stellingnames in het arrest louter op de feiten focussen, zoals de bepaling of het besproken project rendabel is of niet en of de handelingen van de vennootschap gedicteerd werden door economische keuzes.

We vragen ons tegelijk af welk oordeel het Hof van Cassatie zou vellen bij niet-verhuurde projecten. Zou het Hof een gelijkaardig arrest geformuleerd hebben in dit soort gevallen, waarbij bovendien de DVB overruled zou worden?

Last but not least geven we mee dat dit arrest als “trigger” kan dienen om de aftrekbaarheid van beroepskosten in vraag te stellen tijdens de volledige looptijd van het vruchtgebruik. Spartax adviseert om bij nieuwe dossiers een verplichte oefening te maken om het rendement zonder en met extra financiering te bekijken. In het kader hiervan geven wij graag mee dat de Spartax-waardering - al sinds de start - deze simulatie standaard voorziet. Wij nodigen u alvast uit om vrijblijvend kennis te maken met deze service!

Een laatste tip: bij bestaande dossiers raden wij u aan om eventueel zelf een screening door te voeren voor het te laat is. Een verlenging van de vruchtgebruiktermijn is hierbij een mogelijke piste om de fiscus voor te blijven.

Meer weten over dit onderwerp? Surf naar https://spartax-nieuws.be/2019/07/22/geen-kostenaftrek-voor-deficitair-vruchtgebruik/ voor alle details van het arrest.

Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.