Het Hypotheekrecht. Een discriminerende of miseriebelasting?

De Belg heeft nog steeds een baksteen in de maag. Voor heel wat jongvolwassenen die hun eerste stappen op de arbeidsmarkt zetten, is het een grote droom om zo snel als mogelijk een eigen woning te bezitten. Uit de statistieken van Eurostat blijkt dat 71% van alle Belgen eigenaar is van een eigen woning. België zit hiermee dicht bij het Europese gemiddelde van 69%. Maar het verwerven van een eigen woning heeft natuurlijk ook een fiscale kostprijs. En deze kostprijs is nog hoger voor wie een hypothecaire lening moet afsluiten voor de aankoop van zijn woning.

Wie een eigen woning wil verwerven zal belasting moeten betalen. Indien een nieuwbouwwoning of -appartement wordt gekocht zal in principe 21% BTW moeten worden betaald, tenzij in uitzonderlijke gevallen zoals bij sloop en heropbouw waar het tarief 6% bedraagt. Wie een bestaande woning of appartement wil aankopen, zal rekening moeten houden met registratierechten. In de eerste plaats is dat het “verkooprecht”. In het Vlaams Gewest is het verkooprecht in principe 12%. Maar voor de aankoop van een eigen woning wordt een verlaagd tarief toegepast van 2%, dit om het voor (jonge) gezinnen makkelijker te maken om een eigen woning te kopen.

Ook in het Brussels en het Waals Gewest werden er gelijkaardige maatregelen genomen om de aankoop van een eigen woning te faciliteren. In het Brussels Gewest werkt men met een “abattement”, dat wil zeggen dat op een deel van de aankoopprijs geen registratierechten moeten worden betaald. In Brussel blijft het normale tarief van 12,5% van toepassing, ook op de aankoop van een eigen woning, maar er geldt een vrijstelling van 200.000 euro op voorwaarde weliswaar dat de aankoopprijs van de eigen woning lager is dan 600.000 euro. In het Waals Gewest werd, net zoals in het Vlaams Gewest, voorzien in een verlaagd tarief voor de aankoop van een eigen woning. In het Waals Gewest bedraagt dit verlaagd tarief 3%.

​Maar de BTW bij nieuwbouw, of het verkooprecht bij bestaande woningen, is vaak de niet de enige belasting die bij de aankoop van een woning moet betaald worden. Vaak wordt uit het oog verloren dat er ook nog zoiets bestaat als het hypotheekrecht. Wie niet over voldoende kapitaal beschikt om met eigen middelen een woning aan te kopen, zal meestal noodgedwongen op een bankfinanciering beroep moeten doen. En voor zover er al een banklening wordt verkregen, zal de bank meestal ook de nodige zekerheden willen hebben dat de lening terugbetaald kan worden. De zekerheid bij uitstek die een bank kan eisen, is de vestiging van een hypotheek op het onroerend goed. Indien de ontlener zijn lening niet kan terugbetalen, dan heeft de bank het recht om de verkoop van het onroerend goed af te dwingen, en is de bank via de hypotheek een bevoorrechte schuldeiser die de terugbetaling van de openstaande lening kan invorderen.

Op de vestiging van een hypotheek is echter ook belasting verschuldigd, met name het “hypotheekrecht”. Het hypotheekrecht bedraagt zowel in het Vlaams, het Brussels als het Waals 1% op het bedrag van de lening waarvoor een hypothecaire inschrijving wordt genomen. Als er voor 300.000 euro een hypotheek wordt genomen, dan kost dit de persoon de lening heeft afgesloten nog eens 3.000 euro aan extra belasting, bovenop de reeds betaalde BTW of het verkooprecht.

Het hypotheekrecht is een fiscale belemmering voor mensen die een eigen woning willen kopen en niet over voldoende kapitaal beschikken om met eigen middelen de aankoop te financieren.

En deze extra belasting via het hypotheekrecht wringt langs alle kanten, en doet vragen stellen naar de gelijke behandeling van de burgers. De Gewesten stellen dat zij de aankoop van een eigen woning fiscaal faciliteren door lagere registratierechten bij de aankoop van een woning. Dat klopt, maar anderzijds bemoeilijken zij fiscaal door het hypotheekrecht ook de aankoop van een eigen woning, althans voor mensen die niet over voldoende kapitaal beschikken om met eigen middelen een woning aan te kopen. En voor mensen die hun laatste spaarcenten aan de aankoop van een eigen woning spenderen, is 1% hypotheekrecht een fikse extra belasting en een serieuze hap uit het budget. En aangezien deze extra belasting niet dient te worden betaald door mensen die over genoeg kapitaal bezitten om eigenmachtig een woning aan te kopen, kan het hypotheekrecht als een discriminerende belasting worden aanzien​

​Het omzetten van een hypothecaire volmacht in een hypotheek, zorgt ervoor dat het hypotheekrecht moet worden betaald, waardoor mensen die reeds financiële problemen hebben nog dieper in de put raken.

​En precies omdat het hypotheekrecht toch aanzienlijk doorweegt, werken banken vaak met een “hypothecaire volmacht”. Dit betekent dat de bank niet onmiddellijk een hypotheek gaat vestigen om een lening te waarborgen, maar wel een volmacht hiervoor krijgt van de mensen aan wie zij een lening toestaan. Wanneer mensen bijvoorbeeld naar aanleiding van een ontslag of een ziekte moeilijkheden ondervinden om de aflossingen op hun lening te betalen, dan kan de bank op elk moment via de volmacht een hypotheek gaan vestigen. Het resultaat is dan dat er op deze hypotheek 1% belasting moet worden betaald, waardoor mensen die reeds financiële moeilijkheden ondervinden nog dieper in de put raken. Ook dat is een probleem.