Levering van woning na afbraak- en heropbouw dan toch (al) aan 6% bij wijze van administratieve tolerantie!

De inwerkingtreding van het nieuw permanent 6% btw-tarief bij de levering van een woning in het kader van afbraak- en heropbouwprojecten was in het ontwerp van programmawet voorzien op 1 juli 2025, onder andere om naadloos aan te sluiten op de op 30 juni 2025 aflopende overgangsregimes. Door allerhande vertragingen kon de stemming van de programmawet nog niet plaatsvinden, waardoor deze pas in werking zal treden bij publicatie in het Belgisch Staatsblad later deze zomer. Intussen werd wel voorzien in een administratieve tolerantie om dit verlaagd tarief toch ‘proactief’ te kunnen toepassen vanaf 1 juli 2025.

Nieuwe permanente regeling: principes

De nieuwe permanente regeling, zoals uiteengezet in het wetsontwerp van programmawet, voorziet in een verlaagd btw-tarief van 6% in drie gevallen van levering van een woning in het kader van afbraak- en heropbouwprojecten:

Deze nieuwe permanente regimes vormen bovendien een aanvulling op de reeds bestaande permanente regimes waarbij de bouwheer de woning zelf als enige en eigen woning gebruikt, respectievelijk verhuurt in het kader van het sociaal beleid of aan een natuurlijke persoon.

Administratieve tolerantie vermijdt juridisch vacuüm

Op de valreep werden er verschillende amendementen bij het ontwerp van programmawet ingediend en werd de Raad van State gevraagd een advies hierover te geven. Gevolg: de stemming en dus (waarschijnlijk) ook de inwerkingtreding van de programmawet kan pas plaatsvinden na 1 juli 2025, waardoor de nieuwe permanente regimes en de op 30 juni 2025 afgelopen overgangsregelingen niet langer op elkaar afgestemd zouden zijn en er een leemte ontstaat waarbinnen de opeisbare btw niet aan 6% gefactureerd zou kunnen worden (behoudens mits eventuele retroactieve regularisatie na de latere inwerkingtreding van de wet, met de nodige administratieve rompslomp tot gevolg).

Voor de vastgoedsector een donderslag bij heldere hemel: bij verschillende vastgoedprojecten werd namelijk reeds volop geanticipeerd op de inwerkingtreding van deze nieuwe regeling.

Om aan deze onzekerheden tegemoet te komen wordt voorzien in een administratieve tolerantie, die gepubliceerd werd op de website van de FOD Financiën en intussen bij wijze van circulaire bevestigd werd (1). Hoewel de noodzakelijke formaliteiten (zoals het indienen van een voorafgaandelijke verklaring 111/3) nog niet vervuld kunnen worden (het desbetreffende formulier is simpelweg nog niet beschikbaar), kunnen belastingplichtigen ‘proactief’ toepassing maken van de nieuwe programmawet van zodra de materiële toepassingsvoorwaarden vervuld zijn, op voorwaarde dat i) de verklaring zonder uitstel zal worden ingediend van zodra de formulieren beschikbaar zijn en (ii) de verkoopovereenkomst en/of de authentieke akte de volgende vermelding bevat:

“Toepassing van het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van een woning overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, tweede lid, 1°, (a), (b) of (c), van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw, zoals opgenomen in artikel 53 van de programmawet (document Kamer nr. 56 0909/001). De verklaring zoals bedoeld in voormelde rubriek XXXVII, § 3 zal zonder uitstel worden ingediend via MyMinfin van zodra die mogelijkheid ter beschikking is.”

Bijkomende onzekerheden nieuwe permanente regimes

De vraag rijst hoe deze administratieve tolerantie zich verhoudt ten opzichte van afbraak- en heropbouwprojecten onder het toepassingsgebied van de wet Breyne. Het is namelijk niet ondenkbaar dat in dergelijke gevallen de verkoopovereenkomst / authentieke akte in de loop van 2024 ondertekend werd, maar dat er nog een aantal schijven gefactureerd moeten worden na afronding van bepaalde werkzaamheden. Een strikte lezing van de administratieve tolerantie (en Circulaire) leert ons echter dat de vermelding waarvan sprake is opgenomen moet worden in de verkoopovereenkomst en/of authentieke akte. Wat nu met deze in het verleden afgesloten overeenkomsten (waar geen toevoeging in gedaan kan worden) waarbij evenwel op vandaag btw opeisbaar wordt? Volstaat een opname van deze vermelding op de factuur voor toepassing van de administratieve tolerantie en de indiening van de verklaring eenmaal ze er is, of moet hier voorlopig gefactureerd worden aan het normaal tarief van 21% met later een eventuele retroactieve regularisatie na de latere inwerkingtreding van de wet?

En wat met de (zonder uitstel) verplicht in te dienen verklaringen (zodra deze beschikbaar zijn)? De nieuwe permanente regimes voor een levering voorzien in een maximaal bewoonbare oppervlakte van 175m². Dit is een verlaging in vergelijking met de bestaande regimes waar de bouwheer van het afbraak- en heropbouwproject de nieuwe woning zelf bewoont of verhuurt, waar de maximaal bewoonbare oppervlakte 200m² bedraagt (en in principe ook blijft).

Probleem: om van het verlaagd 6%-tarief bij levering te kunnen genieten, moet de verkoper-bouwheer verklaren dat de maximaal bewoonbare oppervlakte 175m² niet overschrijdt (de modellen van deze verklaring zijn op heden ook nog nergens te bespeuren). Wat met de bouwheer die een afbraak- en heropbouwproject opstartte en de nieuwe woning bestemde voor langdurige verhuur aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie vestigt en die beslist om de nieuwe woning toch te verkopen onder de nieuwe permanente regeling (na de uiteindelijke inwerkingtreding)? Deze bouwheer heeft in het verleden reeds een verklaring 111/5 ingediend waarin hij verklaart dat de maximaal bewoonbare oppervlakte 200m² niet overschrijdt. Moet deze een nieuwe verklaring indienen met een aangepaste oppervlakte? We hopen dat hier snel duidelijkheid over komt.

VOETNOTEN:

(1) Circulaire 2025/C/44 betreffende een tolerantie voor de btw geheven over leveringen in het kader van de regeling afbraak en heropbouw van woningen vanaf 01.07.2025