Vragen en antwoorden rond de nieuwe hypotheekregels

De Nationale Bank stuurde op 20 juli 2021 een circulaire rond om de nieuwe richtlijnen van de Europese Bankenautoriteit (EBA) over de initiëring en monitoring van leningen te verduidelijken.

1. Wat verandert er precies en vanaf wanneer zijn de nieuwe regels van toepassing?

De Europese regelgeving voorziet sinds jaar en dag dat banken voor de berekening van het kapitaalbeslag uitgaan van een voorzichtig geschatte waardering van de woning. Instellingen konden daarvoor reeds een beroep doen op interne of externe schatters. De Europese bankautoriteit (EBA) heeft nu de regels ter zake verduidelijkt en geharmoniseerd voor heel Europa. De EBA-richtsnoeren zijn van toepassing vanaf 30 juni 2021. De NBB zal echter een tolerantiemarge van 6 maanden hanteren om rekening te houden met de uitzonderlijke operationele inspanningen die de instellingen tijdens de COVID-19-crisis hebben moeten leveren. Dat betekent dat de instellingen de tijd hebben tot 31 december 2021 om in de praktijk te voldoen aan de richtsnoeren.

2. Waarop baseren de banken zich bij een schatting van een woning?

De nieuwe Europese verplichtingen gelden uiteraard ook voor de Belgische banken en bepalen dat elk niet-zakelijk onroerend goed moet worden geschat voor er een krediet wordt verstrekt. Deze schatting kan zowel door een interne als een externe schatter uitgevoerd worden. Dit kan door een bezoek ter plaatse maar ook door gebruik te maken van geavanceerde statistische modellen voor zover die voldoen aan de EBA-verplichtingen.

3. Zullen de Belgische banken de kosten van hun expertise voor een schatting doorrekenen aan de kopers?

De Nationale Bank verwacht dat de Belgische banken in de meeste gevallen gebruik zullen maken van de statistische modellen om de waarde van een niet-zakelijk onroerend goed te bepalen. Een plaatsbezoek is alleen nodig als bijvoorbeeld de waarde van het pand met onvoldoende zekerheid kan worden bepaald, de database onvoldoende panden met gelijkaardige karakteristieken bevat of er pand-specifieke eigenschappen in acht genomen dienen te worden. De naleving van de EBA-vereisten voor het gebruik van statistische modellen dient uiteraard intern door de bank strikt opgevolgd te worden.

Gezien de verwachting dat Belgische banken zich kunnen baseren op vermelde statistische modellen voor de waardering van de woning, is van een expertise dus geen sprake. En dus evenmin van de kosten daarmee verbonden.

4. Wat is het nut van deze waardering en wat gebeurt er als de aankoopwaarde afwijkt van de geschatte waarde?

Het resultaat van die waardering is een bijkomende indicator om de waarde van de woning te bepalen en in geval van een materiële afwijking van de aankoopwaarde (zoals vermeld in de notariële akte) dient de bank hiermee rekening te houden bij de bepaling van de hoogte van de lening.

5. Moet de ontlener het verschil bijpassen als de materiële waarde afwijkt? Vormen deze nieuwe maatregelen dan geen extra drempel voor jonge mensen die een huis willen kopen?

Niet noodzakelijk. Het beleid van de NBB staat immers toe dat banken voor mensen die voor het eerst een woning kopen 35 % van de leningen mogen verstrekken met een quotiteit boven 90 %. De NBB stelt vast dat de meeste banken een voorzichtig beleid voeren en in een aantal gevallen nog over enige marge beschikken.

Bron : NBB​