Coefficient de revalorisation cadastral et requalification d'un loyer : explications et mise à jour pour 2025

Le coefficient de revalorisation pour le calcul des avantages locatifs des dirigeants d'entreprise en Belgique pour l'année de revenus 2025 a été publié. Ce coefficient est un élément essentiel pour déterminer si une partie du loyer perçu par un dirigeant d'entreprise pour la mise en location d'un immeuble à sa société doit être requalifiée en revenu professionnel.

Qu'est-ce que le coefficient de revalorisation ?

Le coefficient de revalorisation sert à ajuster la valeur des revenus cadastraux pour calculer le seuil à partir duquel un loyer perçu par un dirigeant de sa propre société est considéré comme excessif et donc requalifié en revenu professionnel.

Conformément à l'article 32, al. 2 du Code des impôts sur les revenus (CIR/92), lorsqu'un dirigeant loue un immeuble à sa société, la partie du loyer qui excède 5/3 du revenu cadastral revalorisé est requalifiée en rémunération imposable.

Quels sont les coefficients de revalorisation pour 2024 et 2025 ?

• Année de revenus 2024 : 5,46
• Année de revenus 2025 : 5,63 (augmentation de 3,11 %)

Cette augmentation permet aux dirigeants d'entreprise de percevoir un loyer légèrement plus élevé sans risquer une requalification fiscale.

Comment calculer la limite de requalification fiscale ?

La formule est la suivante : Loyer annuel plafonné = RC indexé x coefficient de revalorisation x 5/3

Exemple 1 : Requalification d'un loyer excessif

Un administrateur donne en location à sa société un immeuble dont le revenu cadastral est de 2.000 EUR.

• Plafond 2025 : 2.000 x 5,63 x 5/3 = 18.767 EUR.
• Si la société paie un loyer annuel de 20.400 EUR (1.700 EUR/mois), la différence de 1.633 EUR est requalifiée en rémunération professionnelle imposable.

Exemple 2 : Comparaison entre 2024 et 2025

Patrick, dirigeant d'entreprise, loue un immeuble à sa société pour 24.000 EUR/an. Le revenu cadastral de l'immeuble est de 2.500 EUR.

• Plafond 2024 : 2.500 x 5,46 x 5/3 = 22.750 EUR
• Plafond 2025 : 2.500 x 5,63 x 5/3 = 23.458 EUR
• Différence : +708 EUR (soit une marge d'augmentation de 3,11 %)

Ainsi, Patrick peut augmenter son loyer sans risquer de requalification.

Quelles sont les conséquences fiscales et sociales ?

1. Conséquences fiscales

La partie requalifiée en rémunération est soumise :

• À l'impôt progressif des personnes physiques (article 32 du CIR92)
• Au précompte professionnel, calculé comme une rémunération périodique

2. Conséquences sociales

L'ONSS considère l'ATN requalifié comme une rémunération, soumise aux cotisations sociales.

3. Obligations comptables

• L'ATN requalifié doit apparaître sur la fiche fiscale 281.20 du dirigeant.
• L'entreprise doit intégrer cette rémunération dans ses déclarations fiscales et sociales.

Comment optimiser la situation fiscale ?

1. Adapter le montant du loyer : Calculez précisément le plafond autorisé pour éviter la requalification.
2. Optimiser la structure de propriété : L'utilisation d'un usufruit ou d'une structure en emphytéose peut permettre d'optimiser la fiscalité.
3. Diversifier les modes de rémunération : Une répartition entre rémunération et dividendes peut réduire l'impact fiscal global.
4. Faire appel à un expert-comptable : Une planification précise permet d'éviter tout redressement fiscal.

Conclusion

L'augmentation du coefficient de revalorisation à 5,63 en 2025 permet aux dirigeants d'entreprise de percevoir des loyers plus élevés sans risque de requalification fiscale. Cependant, il est essentiel d'anticiper les conséquences fiscales et sociales pour optimiser la structure de rémunération et minimiser la charge fiscale.

Il est recommandé de bien analyser chaque situation et d'ajuster la politique locative en fonction de ces évolutions.