Dirigeants d'entreprises et montages immobiliers: quelques réflexes de survie fiscale...

​Les dirigeants d'entreprises font souvent appel aux démembrements de propriété (usufruit, droit de superficie ...) en vue de favoriser l'acquisition de biens immobiliers destinés soit à abriter les bureaux de leur société, soit à permettre de financer l'acquisition d'un immeuble destiné à être mis à leur disposition au titre d'avantage de toute nature.

Il s'agit de mécanismes parfaitement légaux, bien que peu prisés par l'administration fiscale, laquelle les contrôle très régulièrement, pour ne pas dire systématiquement.

Les réflexes à acquérir pour sécuriser le périmètre lorsqu’un tel montage est envisagé, réalisé, en cours ou en passe de se terminer sont les suivants :

1. Etre en mesure de démontrer que le dirigeant d'entreprises et sa société ont chacun payé le juste prix en contrepartie des droits qu'ils acquièrent.

2. Prévoir contractuellement le régime de l'attribution d'un avantage de toute nature résultant en la mise à disposition de tout ou partie du bien immobilier au dirigeant.

Pour ce faire, il faut à la fois que les statuts de la société prévoient expressément que le mandat du dirigeant est rémunéré, qu'une convention de management soit conclue entre le dirigeant et la société, convention prévoyant expressément la mise à disposition du bien en tout ou en partie, au titre d'avantage de toute nature. Et les factures doivent comporter en annexe un listing détaillant les prestations.

3. La société qui revendique la déduction des charges liées à l’immeuble mis à disposition doit être en mesure de démontrer la réalité des prestations de son dirigeant, l'administration fiscale menant en effet un combat qui est assez fréquent et qui tend à refuser à la société le bénéfice de la déduction au titre de charge professionnelle de toutes les dépenses et amortissements se rapportant à la partie du bien faisant objet d'une mise à disposition au titre d'avantage de toute nature.

4. Enfin, lorsqu’un tel démembrement de propriété est en passe de se terminer, il convient d'examiner de manière extrêmement attentive, détaillée et documentée les éventuelles indemnisations devant intervenir dans le chef de la société en contrepartie de la valeur économique des travaux que la société aurait opéré dans le bien en cours du juge.

Moyennant le respect de ces diverses précautions, le démembrement de propriété devrait en principe passer sans encombre le cap des contrôles administratifs et fiscaux.

N’hésitez pas à prendre contact avec moi pour plus de renseignements.
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