Revenu cadastral : 4 méthodes pour le déterminer! Le nouveau facteur de correction 2024 prévu par l'article 478 CIR/92 est disponible.

Comment déterminer le revenu cadastral d'un bien?

​Le revenu cadastral est le revenu moyen annuel net que le propriétaire d'un bien immobilier peut en espérer s'il le met en location. Il sert de base pour le calcul de l'impôt foncier et de certaines taxes communales. Le revenu cadastral est déterminé par l'Administration générale de la Documentation patrimoniale du Service Public Fédéral Finances, en utilisant une méthode basée sur la valeur vénale normale du bien immobilier au 1er janvier 1975. Cette méthode consiste à comparer le bien immobilier à une parcelle de référence adéquate, c'est-à-dire une parcelle similaire située dans la même commune ou dans une commune voisine, et dont le revenu cadastral a été fixé en 1975.

​​Toutefois, il se peut qu'aucune parcelle de référence adéquate ne soit disponible, par exemple pour les biens immobiliers bâtis situés à l'étranger, qui sont imposés selon les mêmes modalités que les biens immobiliers situés en Belgique depuis l'année de revenus 2021. Dans ce cas, le revenu cadastral est calculé en appliquant un taux de 5,3% sur la valeur vénale actuelle du bien immobilier, à laquelle on applique le facteur de correction prévu par l'article 478 du CIR 1992. Ce facteur de correction permet donc de ramener la valeur vénale actuelle à la période de référence 1975, afin de respecter le principe d'égalité entre les contribuables.

Quelles sont les quatre méthodes à appliquer successivement?

De manière synthétique, le Code prévoit donc évaluer la valeur des immeubles bâtis en Belgique moyennant l'usage de quatre méthodes, à appliquer successivement si la précédente s'avère inapplicable :

1. Méthode 1 : Base sur la valeur locative de 1975, calculée à partir des revenus locatifs bruts moins un forfait de charges de 40%.
2. Méthode 2 : Utilise la valeur locative de 1975, évaluée par comparaison avec des biens similaires dans la même commune ou les communes avoisinantes.
3. Méthode 3 : Applique un taux de 5,3% à la valeur vénale normale de 1975 de la parcelle, utilisée en l'absence de comparaisons possibles.
4. Méthode 4 (introduite par la loi du 17 février 2021) : Si aucune référence ne permet de déterminer la valeur vénale de 1975, cette dernière est fixée sur la base de la valeur vénale actuelle, ajustée par un facteur de correction annuel. Ce facteur est déterminé en fonction de l'indice des obligations linéaires à 10 ans et est publié annuellement.

Comment est définie cette quatrième méthode?

La quatrième méthode est fixée par la loi du 17 février 2021 qui formule l’article 478 du CIR en ces termes :

« Quand il ne se trouve aucune référence permettant de déterminer la valeur vénale normale de la parcelle à l’époque de référence définie à l’article 486, cette dernière est fixée sur base de la valeur vénale normale actuelle à laquelle est appliqué un facteur de correction. Ce facteur de correction est fixé annuellement en multipliant le facteur de correction de l’année précédente par la moyenne des indices de référence J mensuels relative aux obligations linéaires à 10 ans, publiés par l’Agence fédérale de la Dette, de cette même année précédente, augmenté de 1. Pour l’année 2020, le facteur de correction est fixé à 15,036. Le Service public fédéral Finances fait connaître annuellement le facteur de correction via un avis au Moniteur belge ».

Cette quatrième méthode est dans les faits surtout pertinente pour évaluer les biens immobiliers situés à l'étranger.

Quelle est la valeur effective du facteur de correction visée à l'article 478 du CIR/92?

Le facteur de correction prévu par l'article 478 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992) est un coefficient qui permet de ramener la valeur vénale actuelle d'un bien immobilier bâti à la période de référence 1975, pour le calcul du revenu cadastral. Ce facteur de correction est fixé annuellement en fonction du taux des obligations linéaires à 10 ans, publié par la Banque nationale de Belgique.

​Pour l'année 2024, le facteur de correction s'élève à 15,726.

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