50 jaar Kadastraal Inkomen! Het geheim van de eeuwige fiscale jeugd.

Er is geen inkomen dat meer tot de fiscale verbeelding spreekt dan het kadastraal inkomen. Dit inkomen is geen echt inkomen, maar een fictief inkomen, dat door de fiscale administratie wordt gebruikt als basis voor de berekening van het onroerend inkomen in de Personenbelasting en tevens de grondslag vormt voor de berekening van de onroerende voorheffing. Het kadastraal inkomen wordt echter nog steeds vastgesteld op basis van de huurwaarden van 1975.

Jawel, u leest het goed, 1975. En dat mag best problematisch genoemd worden.

​

Het kadastraal inkomen zorgt al jaren voor beroering in fiscale en politieke middens. Dit is vooreerst het gevolg van het feit dat het kadastraal inkomen geen echt inkomen is, maar een fictief inkomen, dat het gemiddelde netto-huurinkomen moet voorstellen, dat een onroerend goed tijdens één jaar zou kunnen opbrengen. Het kadastraal inkomen wordt vervolgens gebruikt als parameter om zowel personenbelasting als onroerende voorheffing te heffen. Dus ook wie geen huurinkomsten van zijn onroerend verkrijgt, omdat hij de woning zelf bewoont of als tweede verblijf gebruikt, zal fictief van de fiscus een inkomen toebedeeld krijgen en op basis daarvan belasting moeten betalen. En dat kunnen maar weinig mensen appreciëren.

Daarnaast zorgt ook de vaststelling van het kadastraal inkomen voor heel wat commotie. Momenteel wordt het kadastraal inkomen nog steeds vastgesteld op basis van de huurwaarden van 1975. Jawel u leest het goed, de huurwaarden van 1975. Dus ook voor nieuw opgerichte woningen zal de fiscale administratie in 2025 het kadastraal inkomen bepalen volgens de normale huurwaarden van 1975, hetgeen dus een schromelijke onderschatting van de werkelijkheid is. En dat mag best problematisch genoemd worden.

Volgens de fiscale wetgeving moet de fiscale administratie om de 10 jaar overgaan tot een herschatting van het kadastraal inkomen van elk onroerend goed in België. Dit noemt men in het fiscaal jargon een “perequatie”. De laatste keer dat een dergelijke perequatie heeft plaats gevonden was in 1980, waarbij men de kadastrale inkomens heeft bepaald op basis van de normale netto-huurwaarde van de onroerend goederen op 1 januari 1975. Sindsdien is er echter geen nieuwe perequatie meer geweest, hetgeen vreemd is aangezien de fiscale wetgeving aan de administratie de verplichting oplegt om dit om de 10 jaar te doen. Wel heeft men vanaf 1991 beslist om de kadastrale inkomens te indexeren.

Het uitblijven van een algehele herziening van de kadastrale inkomens is voornamelijk politiek geïnspireerd. De Minister van Financiën die opdracht geeft tot een perequatie, weet dat hij elke eigenaar van een onroerend goed dan gaat opzadelen met een hogere belasting, en dat is voor een politicus natuurlijk nefast. Dit kan op het eerste zicht goed nieuws lijken voor de individuele eigenaar van een onroerend goed, maar op maatschappelijk vlak is dat onverantwoord. De 10-jarige herziening van de kadastrale inkomen is immers een wettelijke verplichting, hetgeen de politiek niet kan negeren. Bovendien zorgt het uitblijven van een perequatie voor fiscale ongelijkheden onder de belastingplichtigen, en dus voor fiscale onrechtvaardigheid, hetgeen eveneens onverantwoord is.

In principe moet een 10-jaarlijkse herziening ervoor zorgen dat de kadastrale inkomens worden aangepast wanneer de huurwaarde van de onroerende goederen fluctueert. Dit kan het gevolg zijn van het feit dat er verbouwingen werden uitgevoerd, of van omgevingsfactoren. De huurwaarden van de onroerende goederen aan het Zuid in Antwerpen in 1975 zijn wellicht iets anders in 2025. Door het niet uitvoeren van de wettelijk verplichte perequatie zorgt de overheid dus voor fiscale ongelijkheden.

Dit werd aangetoond door het Rekenhof in 2006 – ondertussen toch ook al bijna 20 jaar geleden – in een rapport met als titel Herschatting van het kadastraal inkomen van woningen na verbouwing. In dit rapport concludeerde het Rekenhof in vrij scherpe bewoordingen dat het uitblijven van een algemene perequatie van de kadastrale inkomens niet zonder gevolgen is voor de correcte inning van de belasting, aangezien er hierdoor een ongelijkheid tussen de belastingplichtigen ontstaat. Het Rekenhof had onder meer vastgesteld dat volgens de gegevens van het Nationaal Instituut voor de Statistiek 73% van de woningen over een centrale verwarming en 96% over een badkamer beschikt, terwijl dit volgens de gegevens van de fiscale administratie slechts over respectievelijk 59% en 77% van de woningen zou gaan. Het Rekenhof riep dan ook tot politieke actie, zij het tot op heden tevergeefs.

Nochtans lijkt het politiek besef wel te bestaan. Zo stelde de Vlaamse Wetgever in de parlementaire toelichting bij het decreet tot wijziging van het verkooprecht dat het kadastraal inkomen momenteel geen valabele waardemeter meer is. Doordat het kadastraal inkomen vaak niet meer actueel is, zo stelt de Vlaamse Wetgever, is dit een voorbijgestreefde waardemeter.

Het wordt dan ook hoog tijd dat ook de Federale Wetgever, die bevoegd is voor de regelgeving over de vaststelling van het kadastraal inkomen, zich hier rekenschap van geeft en actie onderneemt. Het niet respecteren van de eigen wetgeving en de verplichting tot perequatie, in de wetenschap dat dit tot fiscale ongelijkheden leidt, verdient allerminst een fiscale schoonheidsprijs. Het wordt dan ook hoog tijd om het kadastraal inkomen op zijn gezegende leeftijd op fiscaal brugpensioen te sturen.