Belgische noodzaak voor een ‘clause de substitution’: flexibiliteit in vastgoedtransacties

Temps de lecture: 8 min |21 mei 2024 à 10:17

De Franse ‘clause de substitution’ is een eenvoudig en praktisch juridisch mechanisme dat kopers van onroerend goed een grote mate van flexibiliteit gekoppeld aan fiscale rechtszekerheid biedt. Dit beding maakt het mogelijk voor een partij bij een compromis om zich te laten vervangen door een derde partij (meestal een vennootschap) op het moment van de notariële akte, én dit zonder nadelige fiscale gevolgen op het vlak van verkooprechten in Frankrijk.

Het in België gebruikte systeem van ontbinding van de compromis is een stuk complexer én is afhankelijk van de goodwill van de verkoper.

In dit artikel onderzoeken we de voordelen van de ‘clause de substitution’ en pleiten we voor een wijziging van de bestaande Belgische (lees Vlaamse, Waalse en Brusselse) wetgeving.

Wat is die Franse ‘clause de substitution’ precies?

In de wereld van vastgoedtransacties heeft Frankrijk een handig juridisch instrument dat bekend staat als de ‘clause de substitution’. Dit mechanisme biedt aan een medecontractant de mogelijkheid om zich te laten vervangen door een derde partij op het moment dat de verkoopakte wordt verleden. Het betreft een beding waarbij de oorspronkelijke koper van een onroerend goed het recht behoudt om zichzelf te vervangen door een andere persoon in de initiële contractuele relatie met de verkoper, binnen het kader van een voorlopige verkoopovereenkomst of compromis. Deze vervanging kan zowel ten behoeve van een natuurlijke persoon als een rechtspersoon plaatsvinden.

De ‘clause de substitution’ wordt al een lange tijd geaccepteerd in ‘voorovereenkomsten’ van vastgoedaankopen in de Franse rechtspraktijk en door Franse rechtbanken. Omwille van zijn flexibel en gunstige karakter voor de verkoop van onroerend goed, biedt het aanzienlijke voordelen voor zowel de koper als de verkoper. Dit mechanisme biedt de verkoper meer zekerheid over de doorgang van de verkoop van het onroerend goed en waarborgt dat de overeengekomen voorwaarden in het compromis behouden blijven. Daarbovenop blijft de oorspronkelijke koper solidair met de betaling van het onroerend goed in het geval van intrekking door de vervangende persoon. Voor de oorspronkelijke koper biedt het een mogelijkheid om zich terug te trekken uit de verkoop als hij niet langer wil doorgaan met de transactie of om alsnog in een optimale constellatie aan te kopen (aankoop door de vennootschap, met echtgeno(o)t(e) en/of kinderen, gesplitste aankoop (vruchtgebruik/blote eigendom) met een vennootschap of de kinderen, etc.). Vastgoed nogmaals moeten overdragen (omdat dit niet in de oorspronkelijke aankoopconstellatie werd voorzien) zal immers steeds een bijkomende fiscale kost triggeren. Denk bijvoorbeeld aan de vestiging van een vruchtgebruik ten aanzien van een vennootschap, wat opnieuw tot heffing van het verkooprecht leidt, of de schenking van de blote eigendom aan de kinderen, wat tot heffing van schenkbelasting leidt (over de gehele waarde van het goed).

Voorbeeld

Laten we een concreet voorbeeld bekijken van hoe de ‘clause de substitution’ in de praktijk wordt toegepast:

Stel je voor dat Marie, een particuliere koper, een compromis tekent voor de aankoop van een charmant Frans landhuis. In dit compromis wordt een ‘clause de substitution’ opgenomen, die Marie het recht geeft om zichzelf te laten vervangen door een Belgische vennootschap, zoals een BV, voor het sluiten van de definitieve akte van verkoop.

Scenario 1: Activering van de ‘clause de substitution’
Na het tekenen van het compromis besluit Marie dat het voordeliger is om de aankoop te doen via haar/een nog op te richten BV om het beheer van het pand te vergemakkelijken. Ze activeert dus de ‘clause de substitution’ en laat de BV in haar plaats optreden. Op het moment van het verlijden van de notariële akte wordt de BV de nieuwe eigenaar van het onroerend goed, onder dezelfde voorwaarden die zijn vastgelegd in het compromis. Alle mededelingen, zoals de prijs, betalingsvoorwaarden en eventuele voorbehouden, zijn bindend voor de BV als nieuwe eigenaar. Fiscaal gezien heeft Marie nooit iets gekocht, het wordt geacht vanaf het begin de BV te zijn. Dus geen twee keer Franse verkooprechten.

Scenario 2: Niet-activering van de ‘clause de substitution’
Als Marie ervoor kiest om de ‘clause de substitution’ niet te activeren tussen het tekenen van het compromis en het verlijden van de definitieve akte, blijft zij als initiële koper verplicht om het onroerend goed te kopen. In dit geval zal Marie het onroerend goed moeten kopen. Vanzelfsprekend is zij op dat moment dan ook (alleen en) persoonlijk verantwoordelijk voor de betaling van de prijs en de uitvoering van de verkoopovereenkomst, zoals overeengekomen in het compromis.

Dit voorbeeld illustreert hoe de Franse ‘clause de substitution’ flexibiliteit biedt aan kopers, zoals Marie, zodat ze kunnen kiezen voor de meest geschikte entiteit/persoon om de aankoop van het onroerend goed te voltooien, terwijl de verkoper verzekerd is van een potentiële koper en de voorwaarden van de verkoopovereenkomst worden gehandhaafd: de koop-verkoop zal worden voltrokken.

Belgische vastgoedmarkt

Tot op heden is het niet fiscaal haalbaar om een dergelijke ‘vervangingsclausule’ op te nemen in een compromis in België. De reden hiervoor is dat de ondertekening van een compromis bij de aankoop van een onroerend goed verre van een ‘voorlopige’ overeenkomst is: het betreft reeds een geldige koop-verkoop. Partijen zijn vanaf de ondertekening juridisch gebonden aan de inhoud ervan, inclusief de identiteit van de partijen. Aangezien het reeds een geldige en definitieve koop-verkoop betreft, is er geen mogelijkheid meer om ruimte te laten aan het ‘doorschuiven’ van het onroerend goed naar een andere koper die finaal het onroerend goed verwerft, zonder fiscale gevolgen. Dit zou dan een tweede koop-verkoop betreffen, door de initiële bieder/koper en de ‘finale’ koper, hetgeen bijvoorbeeld ook een tweede keer de heffing van het verkooprecht triggert.

Het gebeurt regelmatig dat partijen het eerste compromis terzijde wensen te schuiven, bijvoorbeeld omdat de koper in een andere constellatie het onroerend goed wenst aan te kopen na het spreken met de fiscale adviseur. Koper en verkoper hebben in België in de drie gewesten thans de mogelijkheid om gezamenlijk een overeenkomst te sluiten waarbij de compromis/verkoopovereenkomst minnelijk wordt ontbonden. Door deze ontbindingsovereenkomst spontaan te registreren, samen met het initiële compromis tegen betaling van een vast recht van tweemaal tien euro, kunnen zij hun contractuele vrijheid herstellen. (1) De betaling van een registratierecht van tien euro gebeurt eenmaal voor het oorspronkelijke compromis en een tweede keer voor de minnelijke ontbindingsovereenkomst. Vervolgens kan een nieuw compromis worden gesloten. (2)

Echter, een hinderlijk obstakel hierbij is dat men altijd de goedkeuring van de verkoper nodig heeft om deze stappen te kunnen ondernemen. Deze komt hierdoor in een positie waarin hij of zij de mogelijkheid heeft om hieraan voorwaarden te stellen, zoals bijvoorbeeld een hogere verkoopprijs vragen.

Alternatief mechanisme: de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte

Een alternatieve oplossing bestaat erin gebruik te maken van een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte. Binnen deze overeenkomst is het mogelijk een ‘clause de substitution’ of vervangingsclausule op te nemen. Hoewel de wederzijdse belofte tot aankoop en verkoop voor partijen even bindend is als een compromis, zijn er toch verschillen. Een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte betreft met name nog geen geldige en definitieve koop-verkoop. Een belangrijk voordeel hiervan is de flexibiliteit die het biedt, enerzijds wat betreft de termijn voor het verlijden van de notariële akte, die niet beperkt is tot de gebruikelijke vier maanden (3), en anderzijds dus de mogelijkheid voor de koper(s) om een ‘clause de substitution’ te voorzien. Echter, het ontbreken van een uitgebreid wettelijk kader rondom dit concept maakt het geen optimale oplossing.

Oproep voor een nieuw wettelijk kader

In onze praktijk stellen we vast dat het de Belgische vastgoedsector ontbreekt aan een essentieel instrument voor flexibiliteit dat de ‘clause de substitution’ biedt. Het gebrek aan een specifiek wettelijk kader resulteert vaak in complexe en tijdrovende procedures, wat de efficiëntie en transparantie van vastgoedtransacties verstoort.

Het is naar onze mening van belang de mogelijkheid te creëren om een dergelijke ‘clause de substitution’ in Belgische ‘voorovereenkomsten van vastgoedtransacties’ op te nemen en tegelijkertijd een stevig wettelijk kader in te stellen..

Voor kopende partijen biedt dit als voordeel dat het in de plaats stellen van een andere koper of het mee kunnen betrekken van andere verwante personen, zoals een vennootschap en/of kinderen, geen heronderhandeling met of goedkeuring van de verkoper vergt. Ook zorgt dit ervoor dat de voorwaarden niet afhankelijk zijn van de identiteit van de koper(s). Dit draagt bij aan eerlijke en marktconforme afspraken in het raam van de verkoop van Belgisch onroerend goed, waarbij zowel verkopers als kopers profiteren van een gestroomlijnd proces en duidelijke voorwaarden.