Circulaire 2020/C/108 betreffende de wet van 28.04.2019 en van 11.06.2020 en het koninklijk besluit van 22.06.2020 inzake de registratie van onderhandse huurcontracten

De Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie publiceerde op 20/08/2020 de circulaire 2020/C/108.

Administratieve commentaar betreffende de wetten van 28 april 2019 en van 11 juni 2020 tot wijziging van het W.Reg. en het koninklijk besluit van 22 juni 2020 – Registratierechten - Registratie op papier van onderhandse huurcontracten van onroerende goederen

Inhoud

1. Inleiding

2. Registratie van onderhandse huurcontracten van onroerende goederen

2.1. Aanbieding op kopie van huurcontracten van onroerende goederen

2.2. Wet van 28 april 2019

2.3. Wet van 11 juni 2020

2.4. Koninklijk besluit van 22 juni 2020

3. Inwerkingtreding

1. Inleiding

In het Belgisch Staatsblad van 6 mei 2019 (p. 43455) werd de wet van 28 april 2019 gepubliceerd, houdende diverse fiscale bepalingen en tot wijziging van artikel 1, § 1ter, van de wet van 5 april 1955 (hierna: de wet van 28 april 2019).

In het Belgisch Staatsblad van 19 juni 2020 (ed.1, p. 44739) werd de wet van 11 juni 2020 gepubliceerd, houdende verdere modernisering van de registratie van de huurovereenkomsten (hierna: de wet van 11 juni 2020).

In het Belgisch Staatsblad van 3 juli 2020 (p. 49097) werd het koninklijk besluit van 22 juni 2020 gepubliceerd, tot uitvoering van de artikelen 2, derde lid, 2 quater en 8, tweede lid , van het Wetboek der registratie-, hypotheek en griffierechten (hierna: het KB).

De wet van 28 april 2019 heeft vooral de artikelen 2, 5 en 8 van het Wetboek der registratie, hypotheek- en griffierechten (hierna: W.Reg.) gewijzigd zodat een wettelijke grondslag werd gecreëerd voor de nieuwe wijze van aanbieding ter registratie van huurcontracten op papier, in het kader van het transversaal project DigiFin.

De wet van 11 juni 2020 heeft de bepalingen van voormeld artikel 5 omgezet in een nieuw artikel 2quater en er de formulering van verbeterd. Deze artikelen zijn daarin beter gerangschikt volgens de logica van het Wetboek. Deze wet heeft ook technische aanpassingen aangebracht aan de artikelen 8, 83 en 2 W.Reg.

Het KB heeft de modaliteiten vastgelegd van deze nieuwe wijze van aanbieding van huurcontracten op papier.

De bepalingen van de wet van 11 juni 2020 en van het KB betreffende de aanbieding ter registratie van huurcontracten op papieren drager zijn niet toepasselijk op de overeenkomsten tot vestiging of afstand van een opstalrecht of erfpacht. De principiële gelijkstelling voorzien bij artikel 83, derde lid W.Reg., geldt niet voor artikel 2quater van zelfde wetboek (zie artikel 83, derde alinea W.Reg., zoals gewijzigd bij artikel 5 van de wet van 11 juni 2020).

2. Onderhandse huurcontracten van onroerende goederen

2.1. AANBIEDING OP KOPIE VAN HUURCONTRACTEN VAN ONROERENDE GOEDEREN

Artikel 2, eerste lid W.Reg. bevat het principe volgens hetwelk de akten moeten worden geregistreerd op minuut, brevet of origineel.

Als uitzondering voorzag voormeld artikel 2, tweede lid (in de versie van toepassing tot 15 mei 2019) dat de in het buitenland verleden authentieke akten in minuut in België worden geregistreerd op de uitgiften, afschriften of uittreksels, en dat de onderhandse huurcontracten van in België gelegen onroerende goederen in ons land geregistreerd worden op voorlegging van een kopie, op voorwaarde dat deze onroerende goederen bestemd zijn tot huisvesting van een gezin of van één persoon. Artikel 2, derde en vierde lid W.Reg. laten de Koning toe de registratie op een gedematerialiseerde of elektronische wijze te organiseren.

Sedert 7 januari 2007 (datum van de inwerkingtreding van artikel 65 van de Programmawet van 27 december 2006, B.S. 28 december 2006, ed. 3) is het mogelijk kopieën die met de hand of via elektronische handtekening ondertekend zijn ter registratie aan te bieden. Deze wijziging is enkel van toepassing op overeenkomsten houdende de verhuring, onderverhuring of overdracht van huur van in België gelegen onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting van een gezin of van één persoon (art. 19, eerste lid, 3°, a) W.Reg.).

De wijzigingen ingevoerd in het W. Reg. door de wetten van 28 april 2019 en 11 juni 2020 hebben de mogelijkheid behouden om een onderhandse huurovereenkomst op papier ter registratie aan te bieden. Deze aanbieding zal evenwel niet meer op het voor de registratie bevoegd kantoor Rechtszekerheid gebeuren, maar door verzending van een kopie van de akte en de bijlagen (vb. plaatsbeschrijving) naar een scanningcentrum, of door de bezorging van de vereiste documenten in de brievenbus van een infocenter van de FOD Financiën.

Vanaf 1 augustus 2020 – datum van de inwerkingtreding van het koninklijk besluit van 22 juni 2020 – gebeurt de aanbieding op papieren drager niet meer op het bevoegd registratiekantoor, maar door bezorging in de brievenbus van een infocenter van de FOD Financiën of door verzending via een aanbieder van postdiensten aan het adres vermeld op het ad-hoc formulier waarvan hieronder sprake van een kopie van het huurcontract en van de bijlagen (vb. plaatsbeschrijving).

Om op een efficiënte manier de materiële registratiewerkzaamheden te organiseren van deze akten en geschriften, moeten deze documenten vergezeld zijn van een standaardformulier waarvan de modellen als bijlage gaan bij het KB, ingevuld door de aanbieder, met de metagegevens betreffende de overgemaakte documenten. De documenten zullen gescand worden in het scanningcentrum en het huurcontract zal worden ingelezen in MyRent via optische lezing met OCR-technologie (optical character recognition of optische tekenherkenning). De akte zal vervolgens geregistreerd worden in MyRent. Het geregistreerde huurcontract en het registratierelaas zullen beschikbaar zijn in MyMinfin, zoals dat thans het geval is voor de woninghuurcontracten die ter registratie worden aangeboden op gedematerialiseerde wijze. Indien de aanbieder een registratierelaas wenst op papier dan moet hij dat uitdrukkelijk aanduiden op het standaardformulier. In dat geval zal het registratierelaas hem per post worden toegestuurd.

2.2. WET VAN 28 APRIL 2019

Wijzigingen van artikel 2 W.Reg.

De wijzigingen aan artikel 2 W.Reg. betreffen de akten houdende verhuring, onderverhuring of overdracht van huur van in België gelegen onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen. Ze gelden bijgevolg voor alle geschreven huurovereenkomsten van onroerende goederen bedoeld in artikel 19, eerste lid, 3°, met name:

• de huurovereenkomst die uitsluitend huisvesting betreft (art. 19, eerste lid, 3°, a) W.Reg.)
• de andere onroerende verhuringen (art. 19, eerste lid, 3°, b) W.Reg.), zoals de gemengde woninghuur, de handelshuur, de pacht, de jachtpacht, de vispacht, de overeenkomst tussen partijen inzake verhoging van de huurprijs van een in België gelegen onroerend goed, zelfs als het oorspronkelijk huurcontract voorheen niet geregistreerd was.

Sedert 16 mei 2019 (datum van inwerkingtreding van de wet van 28 april 2019) bepaalt artikel 2, tweede en derde lid, W.Reg. als volgt (de wijzigingen worden in vet weergegeven):

« Evenwel worden de buitenlands verleden authentieke akten in minuut op de uitgiften, afschriften of uittreksels geregistreerd, en de akten bedoeld in artikel 19, eerste lid, 3° op een kopie.

De Koning kan voor de door Hem aangewezen categorieën van akten, geschriften en verklaringen die aan de formaliteit van de registratie onderworpen zijn, bepalen dat zij onder de vorm van de minuut, een afschrift of een kopie en al dan niet op gedematerialiseerde wijze, ter registratie kunnen of moeten worden aangeboden. Voor de aldus aangewezen categorieën van akten, geschriften en verklaringen bepaalt Hij de modaliteiten van de aanbieding ter formaliteit alsook de voorschriften die voor de juiste heffing van de verschuldigde rechten nodig zijn. Hij kan daarbij afwijken van de bepalingen van de artikelen 6, tweede lid, 8, 9, 26, 39, 40, 168, 171 en 172 van dit Wetboek. (…) ».

Bedoeling van het creëren van de mogelijkheid voor de Koning om af te wijken van artikel 6 W. Reg. is eventueel op termijn de gedematerialiseerde aanbieding van huurcontracten te stimuleren. De gedematerialiseerde vorm van aanbieding is veel kostenefficiënter voor de overheid, zeker wanneer zou blijken dat de burgers voor hun huurcontracten in grote meerderheid van die voor pc-gebruikers gemakkelijke vorm van aanbieding gebruik gaan maken (artikelsgewijze bespreking, Doc., Kamer, 2018-2019, nr. 54-3528/001, p. 19).

Herstel van artikel 5 W.Reg.

De wet van 28 april 2019 heeft artikel 5 W.Reg. hersteld. Ze preciseert dat de aanbieding op papier moet vergezeld gaan van een ingevuld formulier (dat bij KB moet worden bepaald - art. 5, tweede lid W.Reg.) met de gestructureerde metagegevens van de akte of de plaatsbeschrijving in geval van:

a) een onderhandse huurovereenkomst van een onroerend goed, met of zonder bijlagen;

b) een plaatsbeschrijving die niet tezelfdertijd met die akte ter registratie wordt aangeboden (art. 5, eerste lid W.Reg.).

Dit eerste lid geldt niet in het geval van registratie van een ontledend uittreksel uit een onderhandse of in het buitenland verleden akte die zowel slaat op in België gelegen onroerende goederen als andere goederen (art. 5, derde lid, W.Reg.).

De akten en geschriften bedoeld in het art. 5, eerste lid W.Reg. worden samen met het formulier ter registratie aangeboden door een kopie ervan:

• hetzij te sturen via een aanbieder van postdienst naar het adres dat door de Koning wordt bepaald;
• hetzij door neerlegging in een door de Koning bepaalde brievenbus (art. 5, vierde lid W.Reg.).

In geval de formaliteit van de registratie niet kan uitgevoerd worden wegens niet-naleving van het eerste of het vierde lid wordt de verzoeker daarvan in kennis gesteld met opgave van de reden (art. 5, vijfde lid W.Reg.).

Tussen 16 mei 2019 en 28 juni 2020 was artikel 5 W.Reg. als volgt geformuleerd:

« De aanbieding ter registratie op een papieren drager gaat vergezeld van een formulier met de gestructureerde metagegevens van de akte of de plaatsbeschrijving in geval van:

a) een onderhandse akte bedoeld in artikel 19, eerste lid, 3°, al dan niet samen met bijlagen;

b) een plaatsbeschrijving opgemaakt naar aanleiding van een onder a) bedoelde akte en die niet tezelfdertijd met die akte ter registratie wordt aangeboden.

De Koning bepaalt het model van het in het eerste lid bedoelde formulier.

Het eerste lid geldt niet in het geval bepaald in artikel 25.

De akten en geschriften bedoeld in het eerste lid, worden samen met het volledig en leesbaar ingevulde formulier ter registratie aangeboden door een kopie ervan:

- hetzij te sturen via een aanbieder van postdienst naar het adres dat door de Koning wordt bepaald;

- hetzij door neerlegging in een door de Koning bepaalde brievenbus.

In geval de formaliteit van de registratie niet kan uitgevoerd worden wegens niet‑naleving van het eerste of het vierde lid wordt de verzoeker daarvan in kennis gesteld met opgave van de reden ».

2.3. WET VAN 11 JUNI 2020

Afschaffing van artikel 5 W.Reg. en invoeging van artikel 2quater W.Reg.

De verplichting om het rijksregisternummer te vermelden op het formulier dat de contracterende partijen moeten invullen vereist een uitdrukkelijke wettekst of een toelating van de minister van Binnenlandse Zaken. Bovendien om in overeenstemming te zijn met de geest van het Wetboek en de logica van de tekst had wat onder artikel 5 W.Reg. opnieuw werd ingevoerd door de wet van 28 april 2019 ook moeten ingevoegd worden onder het nieuw artikel 2quater.

Dat is de dubbele reden voor de afschaffing van artikel 5 W.Reg en de invoeging van artikel 2quater ter vervanging ervan (Doc., Kamer, 2019-2020, nr. 55-1221/001, Memorie van toelichting, p. 5):

1. de nodige wettelijke basis vestigen voor de melding van het voormeld identificatienummer in het formulier voor de aanbieding ter registratie van de voormelde documenten;
2. de samenhang van het Wetboek herstellen.

De wet van 11 juni 2020 heeft bovendien de formulering verbeterd van het nieuw artikel 2quater, dat sedert 29 juni 2020 als volgt luidt:

« De registratie van een akte bedoeld in artikel 19, eerste lid, 3°, al dan niet samen met bijlagen, of van een plaatsbeschrijving die niet samen met de hiervoor bedoelde akte wordt aangeboden, is, in geval van aanbieding op een papieren drager, afhankelijk van de aanbieding samen met de te registreren documenten van een volledig en leesbaar ingevuld formulier waarvan het model wordt bepaald door de Koning.

Het formulier kan de verplichte vermelding bevatten van het identificatienummer of het ondernemingsnummer, bedoeld in artikel 2, vierde lid, van de partijen bij de akte, wanneer dit nummer beschikbaar is.

De aanbieding ter registratie van de in het eerste lid bedoelde documenten wordt gedaan hetzij door ze via een aanbieder van postdiensten te sturen naar het adres dat door de Koning wordt bepaald, hetzij door ze te deponeren in een door de Koning bepaalde brievenbus.

In geval de uitvoering van de formaliteit van de registratie wordt geweigerd wegens niet naleving van de voorgaande bepalingen, wordt de verzoeker daarvan in kennis gesteld.

Dit artikel is niet van toepassing in het geval bepaald in artikel 25 ».

Wijziging van artikel 8 W.Reg.

In artikel 8 W.Reg. wordt de verwijzing naar artikel 5 vervangen door een verwijzing naar artikel 2quater.

Sedert 29 juni 2020 luidt artikel 8 W.Reg. als volgt:

« Vermelding van de registratie wordt op de akte of het geschrift gesteld naar een door de minister van Financiën bepaalde tekst.

Voor akten en geschriften als bedoeld in artikel 2quater, wordt de vermelding van de registratie gesteld volgens door de Koning te bepalen nadere regels.

Indien er toepassing gemaakt wordt van de vrijstelling voorzien in art. 8bis, wordt de vermelding van de registratie vervangen door de vermelding van de betaling die verricht moet worden volgens de modaliteiten voorzien in uitvoering van dit artikel. Deze vermelding geschiedt naar een door de minister van Financiën vastgestelde tekst ».

Wijziging van artikel 83 W.Reg.

Artikel 83, derde lid W.Reg. bepaalt:

1. het principe van de gelijkstelling, voor de toepassing van het W.Reg., van de contracten tot vestiging van een erfpacht- of opstalrecht of tot overdracht daarvan, met huurcontracten of de overdracht daarvan;
2. de uitzondering op dit principe.

Het is nooit de bedoeling geweest van de wetgever om voormeld artikel 5 W.Reg. – dat is afgeschaft en waarvan de inhoud is vervangen door een nieuw artikel 2quater W.Reg. – zou toepasselijk zijn op contracten tot vestiging van een erfpacht- of opstalrecht of de overdracht daarvan. De behandeling van deze akten is inderdaad verschillend. Om elke twijfel daarover uit te sluiten volstaat het om aan de uitzondering van de toepassing van artikel 161, 12°, W.Reg. (reeds voorzien in artikel 83, derde lid), een uitzondering op de toepassing van artikel 2quater W.Reg. te voorzien (Doc., Kamer, 2019-2020, nr. 55-1221/001, Memorie van toelichting, p. 6).

Sedert 29 juni 2020 zijn de contracten tot vestiging van een erfpacht- of opstalrecht en de overdracht daarvan gelijkgesteld met huurcontracten voor de toepassing van het W.Reg., behoudens voor de toepassing van de artikelen 161, 12° en 2quater W.Reg.

Wijziging van artikel 2 W.Reg.

Er wordt tenslotte een technische aanpassing aangebracht aan artikel 2, vierde lid, W.Reg. ingevolge het advies van de Raad van State nr. 67.205/2 van 27 april 2020. De verwijzing naar artikel 5 van de wet van 16 januari 2003 tot oprichting van een Kruispuntbank van Ondernemingen, tot modernisering van het handelsregister, oprichting van erkende ondernemingsloketten en houdende diverse bepalingen, wordt vervangen door de verwijzing naar artikel III.17 van het Wetboek economisch recht.

Sedert 29 juni 2020 luidt artikel 2 W.Reg. als volgt:

« De akten worden op de minuten, brevetten of originelen geregistreerd.

Evenwel worden de buitenlands verleden authentieke akten in minuut op de uitgiften, afschriften of uittreksels geregistreerd, en de akten bedoeld in artikel 19, eerste lid, 3°, op een kopie.

De Koning kan voor de door Hem aangewezen categorieën van akten, geschriften en verklaringen die aan de formaliteit van de registratie onderworpen zijn, bepalen dat zij onder de vorm van de minuut, een afschrift of een kopie en al dan niet op gedematerialiseerde wijze, ter registratie kunnen of moeten worden aangeboden. Voor de aldus aangewezen categorieën van akten, geschriften en verklaringen bepaalt Hij de modaliteiten van de aanbieding ter formaliteit en van de uitvoering van de formaliteit alsook de voorschriften die voor de juiste heffing van de verschuldigde rechten nodig zijn. Hij kan daarbij afwijken van de bepalingen van de artikelen 6, tweede lid, 8, 9, 26, 39, 40, 168, 171 en 172 van dit Wetboek. Hij kan echter geen geldboete opleggen met een bedrag hoger dan 25 euro in geval van overtreding van de door hem in afwijking van de artikelen 171 en 172 vastgestelde regels.

De Koning kan bepalen dat wanneer de aanbieding ter registratie van akten of van bepaalde categorieën van akten op gedematerialiseerde wijze geschiedt, de aanbieding vergezeld moet gaan van gestructureerde metagegevens betreffende de akte, waaronder in het bijzonder, voor elke partij bij de akte, haar identificatienummer in het Rijksregister of het haar in uitvoering van artikel 4, § 2, van de wet van 15 januari 1990 houdende oprichting en organisatie van een Kruispuntbank van de sociale zekerheid toegekende identificatienummer in het bisregister of, voor een rechtspersoon, zijn ondernemingsnummer bedoeld in artikel III.17 van het Wetboek van Economisch Recht ».

2.4. KONINKLIJK BESLUIT VAN 22 JUNI 2020

Artikel 1 van het KB bepaalt het moment waarop de aanbieding wordt geacht plaats te hebben; het eerste lid betreft de gedematerialiseerde aanbieding, het tweede lid de aanbieding op papier.

Artikel 6, tweede lid, W.Reg. bepaalt dat « een buiten de openingsuren van de kantoren aangeboden akte of geschrift, wordt geacht aangeboden te zijn bij de eerstvolgende opening van de kantoren ». Inzake de registratie van huurcontracten kan, bij toepassing van artikel 2, derde lid, W.Reg., gewijzigd bij de wet van 28 april 2019, afgeweken worden van artikel 6 W.Reg. Dat is wat artikel 1 van het KB doet. De elektronisch aangeboden huurcontracten worden nog steeds geacht aangeboden te zijn op een ogenblik dat de kantoren geopend zijn. De op papier aangeboden akten worden geacht aangeboden te zijn tijdens openingsuren van de kantoren indien indien ze op een openingsdag uiterlijk om 14.00 uur worden aangeboden op het juiste adres (zie hierna, artikelen 5 en 6); zo niet worden ze geacht bij de eerstvolgende opening van de kantoren te zijn aangeboden.

Door de invoering van deze mogelijkheid tot afwijking van artikel 6 W.Reg. heeft de wetgever de elektronische aanbieding van huurcontracten willen aanmoedigen, die kostenefficiënter is voor de overheid (Doc., Kamer, 2019-2020, nr. 54/3528/001, memorie van toelichting).

De artikelen 2 tot 4 van het KB leggen vast welke formulieren (opgenomen in de bijlagen van het KB) moeten gebruikt worden naargelang het soort document dat wordt aangeboden ter registratie op een papieren drager:

• voor een huurcontract, met of zonder plaatsbeschrijving: model in bijlage 1;
• voor een plaatsbeschrijving afzonderlijk: model in bijlage 2;
• voor een onderverhuring, overdracht of opzegging van huur, of een addendum bij een huurovereenkomst: model in bijlage 3.

De artikelen 5 en 6 van het KB leggen de modaliteiten vast voor de aanbieding van de akten. Ze kunnen worden verstuurd aan het adres dat voorkomt op de formulieren of worden gedeponeerd in een brievenbus van en infocenter van de FOD Financiën.

Artikel 7 van het KB bepaalt dat de vermelding van de registratie in elk geval door de partijen kan worden geraadpleegd op MyMinfin. Op uitdrukkelijke vraag kan de vermelding ook worden gestuurd naar het postadres of het elektronisch adres vermeld op het formulier in de rubriek « contactgegevens ».

De artikelen 8 en 9 van het KB omvatten de regels die betrekking hebben op de gegevens die de vermelding van de registratie moet bevatten. Er wordt onderscheid gemaakt naargelang het gaat om een vermelding die betrekking heeft op een huurcontract al dan niet met bijlagen ander dan een plaatsbeschrijving, of een vermelding betreffende de registratie van een plaatsbeschrijving die afzonderlijk wordt aangeboden.

De vermelding van de registratie van een huurcontract al dan niet samen met bijlagen andere dan een plaatsbeschrijving bevat (art. 8, KB):

1. het type van akte;
2. de barcode van de akte;
3. het registratiereferentienummer;
4. de identiteit van de personen vermeld op het formulier onder de rubrieken « verhuurders » en « huurders »;
   de vermelding van de identiteit bevat:

• voor een natuurlijke persoon, zijn naam, zijn eerste voornaam, zijn woonplaats, de datum en plaats van zijn geboorte;
• voor een rechtspersoon, zijn eventuele ondernemingsnummer, zijn benaming, zijn rechtsvorm en zijn statutaire zetel;

1. het kantoor en de datum waarop de akte is geregistreerd;
2. het bedrag van de rechten en, in voorkomend geval, van de boeten.

De vermelding van de registratie van een plaatsbeschrijving die afzonderlijk wordt aangeboden vermeldt dat ze een plaatsbeschrijving betreft en bevat (art.9 KB):

1. de barcode van de plaatsbeschrijving;
2. het registratiereferentienummer;
3. de gegevens bedoeld in artikel 8, 4°;
4. het kantoor en de datum waarop de plaatsbeschrijving is geregistreerd;
5. het bedrag van de rechten en, in voorkomend geval, van de boeten.

Wat betreft de bewaring van de gegevens wordt er in het KB niets vermeld, bij gebrek aan wettelijke basis. Het spreekt vanzelf dat de administratie de gegevens minstens zal bewaren gedurende de verjaringstermijn voor een eventuele vordering in rechte (art. 2262bis, §1, B.W.)

3. Inwerkingtreding

Bij gebrek aan bijzondere bepalingen treden de beide wetten in werking de tiende dag die volgt op de publicatie in het Belgisch Staatsblad, namelijk:

• op 16 mei 2019 voor de wet van 28 april 2019
• op 29 juni 2020 voor de wet van 11 juni 2020.

Het KB treedt in werking op de eerste dag van de maand die volgt op het verstrijken van een termijn van tien dagen, die ingaat op de dag na de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad (art. 10, KB), hetzij op 1 augustus 2020.

Bron: Fisconetplus