Ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 17 november 2022 : abattement op het verkooprecht

De Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie publiceerde op 08/05/2023 de Circulaire 2023 /C/52 betreffende de ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 17 november 2022 tot wijziging van het abattement op het verkooprecht en tot invoering van een aanvullend abattement op het verkooprecht in geval van verbetering van de energieprestatie.

Administratieve commentaar op de ordonnantie van 17 november 2022 tot wijziging van het abattement op het verkooprecht en tot invoering van een aanvullend abattement op het verkooprecht in geval van een verbetering van de energieprestatie – Brussels Hoofdstedelijk Gewest – Registratierechten – Verkooprecht – Wijzigingen aan het abattement – Aanvullend abattement

Inhoudstafel

1. Inleiding

2. Wijzigingen aan artikel 46bis, W.Reg. (artikel 2 van de ordonnantie)

2.1. Verhoging van de vermindering en van het plafond van de belastbare grondslag

2.1.1. Aankoop van een bestaande woning (art. 46bis, eerste en tweede lid, W.Reg.)

2.1.2. Aankoop van een bouwgrond (art. 46bis, vierde lid, W.Reg.)

2.2. Wijziging van de termijn voor de vestiging van de hoofdverblijfplaats

2.3. Pro-rata berekening van de aanvullende rechten die verschuldigd zijn in geval van niet-naleving van het behoud van de hoofdverblijfplaats

3. Aanvullend abattement in geval van verbetering van de energieprestatie (nieuw art. 46ter, W.Reg. – art. 3 van de ordonnantie)

3.1. Definities en draagwijdte van het aanvullend abattement

3.2. Toepassingsvoorwaarden

3.2.1. Grondvoorwaarden (art. 46ter, vierde lid, 1°, W.Reg.)

3.2.2. Vormvoorwaarden (art. 46ter, vierde lid, 2°, W.Reg.)

3.2.3. Controle a posteriori van de verbetering van de energieprestatie (art. 46ter, vijfde lid, W.Reg.)

3.2.4. Sancties

4. Wijzigingen aan art. 212bis, W.Reg. – Abattement door teruggave in geval van vervreemding van het onroerend goed dat de onmiddellijke toepassing van het abattement heeft verhinderd

5. Wijzigingen aan art. 212ter, W.Reg. – Abattement door teruggave wanneer de onmiddelijke toepassing van het abattement niet werd gevraagd of niet werd bekomen

6. Nieuwe aanvraag tot teruggaaf ingevoerd bij art. 212quater, W.Reg. (art. 6 van de ordonnantie)

7. Inwerkingtreding (art. 8 van de ordonnantie)

FAQ

1. Vanaf welke datum kan ik genieten van de wijzigingen aan het stelsel van het hoofdabattement en het aanvullende ‘renovatie’-abattement voor de aankoop van mijn woning?

2. Wat gebeurt er als ik vanaf 1 april 2023 verhuis en ik mijn hoofdverblijfplaats dus niet heb behouden gedurende een periode van 5 jaar (in de woning aangekocht met abattement)?

3. Kan ik het aanvullende ‘renovatie'-abattement genieten wanneer ik niet voldoe aan de voorwaarden om een hoofdabattement te genieten?

4. Hoe wordt de verbetering met ten minste twee energieklassen berekend die nodig is om een aanvullend ‘renovatie’-abattement te kunnen genieten?

5. Hoe en op welke basis kan ik nagaan of de verbetering van de EPB-klasse overeenkomt met de verbintenis die ik ben aangegaan op het moment van de aankoop van mijn woning?

6. Hoeveel bedraagt het aanvullend ‘renovatie’-abattement waarop ik recht heb bij de aankoop van mijn woning?

7. Wat gebeurt er als na de termijn van 5 jaar de verbetering van de energieprestaties uiteindelijk groter is dan de verbintenis die vermeld staat in de akte?

8. Wat gebeurt er als na de termijn van 5 jaar de verbetering van de energieprestaties uiteindelijk kleiner is dan de verbintenis die vermeld staat in de akte?

9. Ik heb de voorwaarden tot verbetering van de EPB-klasse binnen een termijn van 5 jaar niet nageleefd. In welke gevallen kan ik overmacht inroepen en zo de niet-toepassing van de boete rechtvaardigen?

10. Wat gebeurt er als ik het hoofdabattement en het aanvullend ‘renovatie’-abattement heb aangevraagd en ik mijn hoofdverblijfplaats uiteindelijk niet vestig in het onroerend goed binnen een termijn van 5 jaar?

11. Verlies ik ook het recht op het hoofdabattement als na de termijn van 5 jaar de voorwaarden van het aanvullend ‘renovatie’-abattement niet vervuld zijn?

12. Ik heb de toepassing van het hoofdabattement en/of het aanvullend ‘renovatie’-abattement niet aangevraagd in de aankoopakte van mijn woning. Kan ik dit later nog doen?

1. Inleiding

In het Belgisch Staatsblad van 5 december 2022 werd de ordonnantie van 17 november 2022 tot wijziging van het abattement op het verkooprecht en tot invoering van een aanvullend abattement op het verkooprecht in geval van verbetering van de energieprestatie (hierna “ordonnantie”) gepubliceerd die wijzigingen aan het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (hierna: “W.Reg.”) aanbrengt.

Het doel van de Brusselse ordonnantiegever is om het abattement aan te passen aan de evolutie van de vastgoedprijzen en om, door middel van innovatieve fiscale instrumenten, eigenaars aan te moedigen om de energieprestatie van hun onroerend goed te verbeteren (Ontwerp van ordonnantie tot wijziging van het abattement op het verkooprecht en tot invoering van een aanvullend abattement op het verkooprecht in geval van verbetering van de energieprestatie, Parl. St. Br.H.Parl., 2021-2022, nr. A-591/1, blz. 2).

Deze ordonnantie brengt wijzigingen aan de artikelen 46bis, 212bis en 212ter, W.Reg. aan tot regeling van de vermindering van de belastbare grondslag van het verkooprecht bij aankoop, door één of meerdere natuurlijke personen samen, van de geheeldheid in volle eigendom van een onroerend goed gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest dat geheel of gedeeltelijk is bestemd of wordt aangewend tot bewoning, met het oog op de vestiging van de hoofdverblijfplaats van de verkrijgers.

Deze ordonnantie voegt in hetzelfde wetboek ook een artikel 46ter toe dat een nieuw aanvullend abattement invoert in geval van verbetering van de energieprestatie en een artikel 212quater dat een nieuwe aanvraag tot teruggaaf invoert.

De ordonnantie treedt in werking op 1 april 2023.

2. Wijzigingen van artikel 46bis, W.Reg. (art. 2 van de ordonnantie)

Artikel 46bis, W.Reg. stelt de voorwaarden en toepassingsmodaliteiten vast voor de vermindering van de belastbare grondslag – abattement – op het verkooprecht bij aankoop van een woning gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en regelt meer bepaald de onmiddellijke toekenning van het abattement op het ogenblik van de koopovereenkomst.

2.1. Verhoging van de vermindering en van het plafond van de belastbare grondslag

2.1.1. Aankoop van een bestaande woning (art. 46bis, eerste en tweede lid, W.Reg.)

Het bedrag van de forfaitaire vermindering van de belastbare grondslag vastgesteld op 175.000 euro, bij aankoop door één of meerdere natuurlijke perso(o)n(en) van een woning waar de verkrijgers hun hoofdverblijfplaats zullen vestigen, wordt verhoogd naar 200.000 euro. Zo loopt het maximale geldelijke voordeel nu op tot 25.000 euro (12,5% van 200.000 euro).

Het plafond van de belastbare grondslag dat bepalend is voor de toepassing van het abattement, was vastgesteld op 500.000 euro en wordt opgetrokken naar 600.000 euro (art. 2, 1° en 2° van de ordonnantie).

2.1.2. Aankoop van een bouwgrond (art. 46bis, vierde lid, W.Reg.)

Het bedrag van de forfaitaire vermindering van de belastbare grondslag vastgesteld op 87.500 euro in geval van de aankoop door één of meerdere natuurlijke perso(o)n(en) van een bouwgrond waarop de verkrijgers hun hoofdverblijfplaats zullen bouwen, wordt opgetrokken naar 100.000 euro. Bijgevolg wordt het maximaal geldelijke voordeel opgetrokken tot 12.500 euro (12,5% van 100.000 euro).

Het plafond van de belastbare grondslag die voorheen was vastgesteld op 250.000 euro, wordt opgetrokken naar 300.000 euro (art. 2, 3° van de ordonnantie).

2.2. Wijziging van de termijn voor de vestiging van de hoofdverblijfplaats

Om vóór 1 april 2023 van het abattement te genieten, moesten de verkrijgers hun hoofdverblijfplaats in het aangekochte onroerende goed vestigen:

• binnen twee jaar voor bestaande woningen vanaf de datum van de registratie van het document dat tot de heffing van het evenredig registratierecht aanleiding geeft (koopovereenkomst of authentieke akte), of, in geval van laattijdige registratie, vanaf de uiterste datum voor tijdige registratie;
• binnen drie jaar voor bouwgronden vanaf de datum van de registratie van het document dat tot de heffing van het evenredig registratierecht aanleiding geeft (koopovereenkomst of authentieke akte), of, in geval van laattijdige registratie, vanaf de uiterste datum voor tijdige aanbieding ter registratie.

De ordonnantie harmoniseert de termijn die verkrijgers krijgen om zich te vestigen in het aangekochte onroerende goed, die nu gebracht wordt op drie jaar, ongeacht of het gaat om de aankoop van een bestaande woning of een bouwgrond (art. 46bis, vijfde lid, 2°, b, W.Reg. – art. 2, 4° van de ordonnantie).

Daarnaast wordt, wanneer de toepassing van het aanvullend abattement bij energetische renovatie (art. 46ter, W.Reg. – zie hieronder) wordt gevraagd, de termijn om zich te vestigen verlengd tot vijf jaar. De termijn om zijn hoofdverblijfplaats te vestigen en de toekenning van het hoofdabattement te behouden, blijft eveneens vijf jaar wanneer de in artikel 46ter, W.Reg. bedoelde voorwaarde van verbetering van de energieprestatie uiteindelijk niet werd nageleefd (artikel 46bis, zevende lid, W.Reg., artikel 2, 5° van de ordonnantie). Door de verbintenis van de verkrijgers om de energieprestatie te verbeteren, was het voor hen misschien niet mogelijk geweest om hun hoofdverblijfplaats te vestigen binnen de gemeenrechtelijke termijn van drie jaar, vanwege de renovatiewerkzaamheden. In een dergelijk geval zou het toepassen van de termijn van drie jaar leiden tot het verlies van het voordeel van het hoofdabattement wegens niet-naleving van de voorwaarden voor het verkrijgen van het aanvullend abattement (Ontwerp van ordonnantie tot wijziging van het abattement op het verkooprecht en tot invoering van een aanvullend abattement op het verkooprecht in geval van verbetering van de energieprestatie, Parl. St., Br.H.Parl., 2021-2022, nr. A-591/1, blz. 8).

2.3. Pro-rata-berekening van de aanvullende rechten die verschuldigd zijn in geval van niet-naleving van het behoud van de hoofdverblijfplaats

Om het voordeel van het abattement te behouden, moet(en) de verkrijger(s) zijn (hun) hoofdverblijfplaats in het aangekochte onroerende goed behouden (of ten minste één van hen) gedurende een ononderbroken periode van ten minste vijf jaar, vanaf de datum van vestiging van zijn (hun) hoofdverblijfplaats, d.w.z., behoudens tegenbewijs, vanaf de datum van inschrijving in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister, in het onroerend goed waarvoor de vermindering van de belastbare grondslag werd verkregen.

Het gevolg van het niet-naleven van deze voorwaarde is de heffing van aanvullende rechten, behalve in geval van overmacht. Er is sprake van overmacht wanneer een gebeurtenis na het ontstaan van de verplichting, en onafhankelijk van de wil van degene die zich erop beroept, die door hem niet had kunnen worden voorzien of voorkomen, het onmogelijk maakt om zijn verplichting na te komen.

De aanvullende rechten worden dan verminderd in verhouding tot het aantal volledige ononderbroken jaren waarin aan de voorwaarde van behoud van de hoofdverblijfplaats werd voldaan (art. 46bis, achtste lid, W.Reg. – art. 2, 6° van de ordonnantie).

3. Aanvullend abattement in geval van verbetering van de energieprestatie (nieuw art. 46ter, W.Reg. – art. 3 van de ordonnantie)

Het nieuwe art. 46ter, W.Reg. voert een nieuw aanvullend abattement in bij verbetering van de energieprestatie van de aangekochte woning.

3.1. Definities en draagwijdte van het aanvullend abattement

Artikel 46ter, W.Reg. bevat de volgende definities:

• "energieklasse": de energieklasse of energieklassen gegroepeerd onder dezelfde letter die het energieprestatieniveau uitdrukken in de zin van artikel 2.1.1, 1° van het Brussels Wetboek Lucht, Klimaat en Energiebeheer, zoals bepaald door de Brusselse Hoofdstedelijke Regering ter uitvoering van de artikelen 2.2.2, § 1, en 2.2.12, § 3, van hetzelfde Wetboek;
• "EPB-certificaat": het EPB-certificaat in de zin van artikel 2.1.1, 11°, van het Brussels Wetboek Lucht, Klimaat en Energiebeheer.

Het bedrag van het aanvullend abattement is gelijk aan 25.000 euro voor elke verhoging van de energieklasse met een minimum van twee klassen. Het maximale geldelijke voordeel is 3.125 euro (12,5% van 25.000 euro) voor elke verhoging van de energieklasse. Het bedrag van het aanvullend abattement dat is toegekend op het moment van registratie van het document (of op het moment van de aanvraag op grond van artikel 212bis of artikel 212ter, W.Reg. – zie 5. hieronder) wordt bepaald in functie van de verbintenis die de verkrijgers in de akte (of de aanvraag) opnemen om de energieprestatie van het onroerend goed te verbeteren.

3.2. Toepassingsvoorwaarden

3.2.1. Grondvoorwaarden (art. 46ter, vierde lid, 1°, W.Reg.)

De bijzondere voorwaarde om in aanmerking te komen voor de toepassing van het aanvullend abattement is de verbetering van de energieprestatie van het aangekochte onroerende goed binnen de vijf jaar na de datum van registratie van het document dat tot de heffing van het evenredig registratierecht aanleiding geeft (koopovereenkomst of authentieke akte), of, in geval van laattijdige aanbieding ter registratie, vanaf de uiterste datum voor tijdige aanbieding ter registratie. De verbetering waarmee rekening wordt gehouden, is de verhoging van ten minste twee EPB-klassen. Verkrijgers kunnen kiezen voor een minimale verbetering van twee klassesprongen, maar kunnen ook kiezen voor een grotere verbetering.

De in aanmerking te nemen EPB-klassen houden geen rekening met "subklassen", d.w.z. de niveaus "-", "neutraal" en "+" binnen dezelfde klasse die wordt vertegenwoordigd door een letter "A, B, C, D, E, F, G).

De schaal van EPB-klassen en -subklassen is als volgt:

Voorbeelden:

• het verbeteren van de EPB-klasse van A- naar A ++ vormt geen sprong van twee klassen die toelaat om te genieten van het aanvullend abattement;
• het verbeteren van de EPB-klasse van C- naar B+ vormt geen sprong van twee klassen die toelaat om te genieten van het aanvullend abattement;
• het verbeteren van de EPB-klasse van D+ naar B- is een sprong van twee klassen die toelaat om te genieten van het aanvullend abattement.

De EPB-klassen die in aanmerking worden genomen om de energieprestatie van het aangekochte onroerende goed te beoordelen, zijn:

• op het moment van de aankoop, deze welke blijkt uit het meest recente, geldige EPB-certificaat op de datum van de overeenkomst tot verkrijging;
• aan het einde van de termijn van vijf jaar, deze vermeld op het meest recente geldige EPB-certificaat opgesteld ten laatste op het einde van de termijn.

Het begrip aanvullend abattement houdt in dat artikel 46ter, W.Reg. wordt toegepast indien de toepassingsvoorwaarden van artikel 46bis, W.Reg. worden nageleefd. De niet-toepassing van artikel 46bis, W.Reg. brengt dus de niet-toepassing van artikel 46ter, W.Reg. met zich mee.

In dezelfde zin brengt de intrekking van het hoofdabattement ook de intrekking van het aanvullend abattement met zich mee. Indien het aanvullend abattement moet worden ingetrokken wegens niet-naleving van de toepassingsvoorwaarden van het hoofdabattement, zijn dus aanvullende rechten verschuldigd over zowel het bedrag van het hoofdabattement als over het bedrag van het aanvullend abattement . Bovendien zijn de in artikel 46bis, leden 6 tot en met 8, W.Reg. voorziene boeten verschuldigd rekening houdend met het bedrag van het aanvullend abattement (artikel 46ter, zesde lid W.Reg.).

A contrario, indien de toekenningsvoorwaarden van het aanvullend abattement niet nageleefd werden, blijft het recht op het hoofdabattement gehandhaafd, voor zover er aan deze toekenningsvoorwaarden wel is voldaan. In dat geval bedraagt de in artikel 46bis, W.Reg. bedoelde termijn voor het vestigen van de hoofdverblijfplaats vijf jaar in plaats van drie jaar (zie 2.2 hierboven).

3.2.2. Vormvoorwaarden (art. 46ter, vierde lid, 2°, W.Reg.)

De authentieke aankoopakte of de onderhandse koopovereenkomst moet, in of onderaan de akte/de overeenkomst of in een ondertekend geschrift bij de akte/de overeenkomst, de volgende twee verplichte vermeldingen bevatten:

• De gegevens betreffende de energieprestatie die zijn opgenomen volgens het meest recente, geldige EPB-certificaat op de datum van de overeenkomst tot verkrijging, namelijk het nummer van het EPB-certificaat, de uitgiftedatum en de EPB-klasse (art. 46ter, lid 4, 2° a), W.Reg.).

Bovendien wordt het EPB-certificaat (of een kopie) gevoegd bij het document dat aanleiding geeft tot de heffing van het registratierecht. Het registratierecht verschuldigd voor de registratie van een bijlage is niet van toepassing omdat het geen te registreren bijlage betreft (art. 46ter, vierde lid , 3°, W.Reg.);

• De verbintenis van de verkrijgers om de energieprestatie van het aangekochte onroerende goed te verbeteren met vermelding van de verbetering van de energieklassen, met een minimum van twee, die in aanmerking te nemen zijn voor de vaststelling van het bedrag van het aanvullend abattement (art. 46ter, vierde lid, 2°, b), W.Reg.).

3.2.3. Controle a posteriori van een verbetering van de energieprestatie (art. 46ter, vijfde lid, W.Reg.)

De beoordeling van het respecteren van de voorwaarde van verbetering van de energieprestatie gebeurt uitsluitend op basis van de EPB-certificaten die zijn opgesteld met betrekking tot het aangekochte onroerende goed, rekening houdend met de energieklasse vermeld in het meest recente, geldige EPB-certificaat op de datum van de overeenkomst van verkrijging en de energieklasse vermeld in het meest recente, geldige EPB-certificaat, opgesteld voor het aangekochte onroerende goed aan het einde van de termijn van vijf jaar.

Zo moeten verkrijgers uiterlijk op de laatste dag van de termijn van vijf jaar een EPB-certificaat laten opstellen waaruit de verbetering met ten minste twee energieklassen blijkt. In dezelfde zin zijn verkrijgers verplicht om het voornoemde certificaat uiterlijk zes maanden na het verstrijken van de termijn van vijf jaar aan de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie mee te delen.

3.2.4. Sancties

Indien de gegevens betreffende de energieprestatie in of onderaan de authentieke akte/de overeenkomst of in een ondertekend geschrift bij de akte/overeenkomst onjuist zijn, zijn de verkrijgers ondeelbaar gehouden tot betaling van de aanvullende rechten op het bedrag van het aanvullend abattement (maximaal 6.250 euro indien de aangegane verbintenis bestaat in een verbetering van ten minste twee klassen inzake de energieprestatie) en een boete gelijk aan de helft van deze aanvullende rechten met een minimum van 625 euro (art. 46ter, zevende lid, W.Reg.).

Indien bij het verstrijken van de termijn van vijf jaar de energieprestatie van het aangekochte onroerende goed niet is verbeterd overeenkomstig de verbintenis van de verkrijgers, zijn zij ondeelbaar gehouden tot betaling van de aanvullende rechten op het bedrag van het aanvullend abattement. De aanvullende rechten bedragen maximaal 6.250 euro indien de verbintenis van de verkrijgers bestaat in het verbeteren van de energieprestatie van minimaal twee energieklassen die nodig zijn om te genieten van het aanvullend abattement terwijl die verbintenis niet wordt gerespecteerd. Indien de verkrijgers een grotere verbintenis zijn aangegaan, kunnen de aanvullende rechten worden verhoogd, in voorkomend geval, maximaal 3.125 euro voor elke klasseverhoging die in de verbintenis is opgenomen en die niet is bereikt.

Bovendien zijn de verkrijgers eveneens ondeelbaar gehouden tot een boete gelijk aan 10% van deze aanvullende rechten, zonder dat deze evenwel minder mag zijn dan 625 euro indien de niet nagekomen verbintenis bestaat uit het niet verbeteren van de energieklasse tot het minimum van twee klassen (art. 46ter, achtste lid, W.Reg.).

Indien de begunstigde van het abattement geconfronteerd wordt met een geval van overmacht waardoor het onmogelijk was om de energieklassen te verbeteren, is de boete niet verschuldigd. De aanvullende rechten blijven daarentegen, wat hen betreft, wel verschuldigd.

Volgens het ontwerp van ordonnantie, “zouden bijvoorbeeld een geval van overmacht kunnen uitmaken, zonder dat deze lijst limitatief is : de vernietiging van het verkregen goed, de onteigening van het verkregen goed of nog de onmogelijkheid om de EPB verbeteringswerken uit te voeren wegens een verborgen gebrek. Zouden geen gevallen van overmacht vormen de financiële moeilijkheden die de te realiseren investeringen door de verkrijgers verhinderen of beperken of het niet verkrijgen van een bouwvergunning (tenzij dit niet bekomen het gevolg is van een gebeurtenis vreemd aan de verkrijgers of aan hun project, zoals een wijziging van het gewestplan of een vergissing van de bevoegde administratie voor het afleveren van de stedenbouwkundige vergunning, en op voorwaarde dat wordt aangetoond dat de werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd om de EPB te verbeteren werkzaamheden zijn onderhevig aan het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning krachtens de stedenbouwkundige wetgeving).” (ontwerp van ordonnantie tot wijziging van het abattement op het verkooprecht en tot invoering van een aanvullend abattement op het verkooprecht in geval van verbetering van de energieprestatie, Parl. St. Br.H.Parl. 2021-2022, A-591/1, blz. 14) (zie tevens het antwoord op vraag 9 van de FAQ hierna).

4. Wijzigingen aan artikel 212bis, W.Reg. – Abattement door teruggave in geval van vervreemding van het onroerend goed dat de onmiddellijke toepassing van het abattement heeft verhinderd

Verkrijgers die, op het ogenblik van de nieuwe aankoop, reeds eigenaar waren van een ander onroerend goed bestemd of aangewend tot bewoning, kunnen niet onmiddellijk genieten van het abattement voorzien door artikel 46bis, W.Reg.

Artikel 212bis, W.Reg. laat toe om het hoofdabattement a posteriori aan te vragen, door teruggave, wanneer alle onroerende goederen die de vermindering van de belastbare grondslag op de nieuwe aankoop verhinderden, vervreemd zijn bij overeenkomst, andere dan ruil, binnen een strikte termijn van twee jaar na de datum van registratie van het document dat aanleiding heeft gegeven tot de heffing van het evenredige registratierecht op de verkrijging waarvoor teruggave wordt gevraagd of, in geval van laattijdige registratie, vanaf de uiterste datum voor de tijdige aanbieding ter registratie.

Artikel 212bis, W.Reg. wordt aangepast naar aanleiding van de wijzigingen die zijn aangebracht in artikel 46bis, W.Reg. (zie 2 hierboven) en wordt van toepassing gemaakt op artikel 46ter, W.Reg. (art. 4 van de ordonnantie).

Om te genieten van het aanvullend abattement a posteriori, moet een ondertekende en met redenen omklede aanvraag per aangetekend schrijven worden meegedeeld aan het kantoor dat de schuld heeft vastgesteld of aan de bevoegde adviseur-generaal van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (art. 2172, W.Reg.). Naast de verplichte vermeldingen voorzien in artikel 212bis, tweede lid, 2° a) en b), W.Reg., moet de aanvraag voldoen aan de vormvoorwaarden die zijn opgelegd om te kunnen genieten van het aanvullend abattement (zie 3.2.2. supra).

De sancties voorzien in artikel 46ter, W.Reg. (zie 3.2.4. supra) zijn ook ingevoegd in artikel 212bis, W.Reg.

5. Wijzigingen aan artikel 212ter, W.Reg. – Abattement door teruggave wanneer de onmiddelijke toepassing van het abattement niet werd gevraagd of niet werd bekomen

Indien het abattement niet werd aangevraagd of niet werd bekomen naar aanleiding van de registratie van het document dat aanleiding geeft tot de heffing van het evenredige registratierecht, kunnen de teveel betaalde rechten worden teruggegeven door een aanvraag in te dienen binnen de zes maanden te rekenen van de datum van registratie van dat document.

Artikel 212ter, W.Reg. werd aangepast teneinde het van toepassing te maken op het aanvullend abattement (art. 5 van de ordonnantie).

Om te genieten van het aanvullend abattement a posteriori, moet een ondertekende en met redenen omklede aanvraag per aangetekend schrijven worden meegedeeld aan het kantoor dat de schuld heeft vastgesteld of aan de bevoegde adviseur-generaal van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (art. 2172, W.Reg.). Het verzoek om teruggave moet de vermeldingen en verklaringen bevatten die opgelegd worden door artikel 46bis, vijfde lid, 2°, a, b en c, W.Reg. en, in voorkomend geval, de vermeldingen, verklaringen en documenten vereist volgens artikel 46ter, vierde lid, 2° en 3°, W.Reg.

Niettegenstaande de tekst er niet uitdrukkelijk in voorziet, zal de verkrijger, wanneer de toepassing van artikel 46ter, W.Reg. afzonderlijk wordt gevraagd van artikel 46bis, W.Reg., genieten van de verlengde termijn van vijf jaar om zijn hoofdverblijfplaats in het aangekochte onroerende goed te vestigen, en dit voor de toepassing van de twee abattementen.

6. Nieuwe aanvraag tot teruggaaf ingevoerd bij artikel 212quater, W.Reg. (art. 6 van de ordonnantie)

Het bedrag van het aanvullend abattement (25.000 euro per sprong in energieklasse) kan variëren in functie van de verbintenis van de verkrijgers, zoals vermeld in de akte overeenkomstig artikel 46ter, lid 4, 2°, b, W.Reg. Zo is het mogelijk dat aan het einde van de toegelaten periode van vijf jaar de energieverbetering groter is dan die van de in de akte aangegane verbintenis (bijvoorbeeld: drie klassesprongen in plaats van twee).

Artikel 212quater, W.Reg. voert de mogelijkheid in om een teruggaaf te vragen van het bedrag dat overeenkomt met de rechten die zijn geheven op de verhoging van de vermindering van de belastbare grondslag waarmee geen rekening werd gehouden. De teveel geïnde rechten kunnen worden teruggegeven op aanvraag, in te dienen overeenkomstig de bepalingen van artikel 2172, W.Reg. binnen de zes maanden na het verstrijken van de in artikel 46ter, W.Reg. bedoelde termijn van vijf jaar.

Het met redenen omklede verzoek moet het volgende bevatten:

• een kopie van het registratierelaas dat werd aangebracht op het document dat aanleiding heeft gegeven tot de heffing van het evenredige registratierecht op de verkrijging waarvoor de teruggave wordt gevraagd;
• een kopie van het meest recente, geldige EPB-certificaat opgesteld voor het verkregen onroerende goed uiterlijk op het einde van de termijn van vijf jaar bedoeld in artikel 46ter, W.Reg.

7. Inwerkingtreding (art. 8 van de ordonnantie)

De wijzigingen aan het in art. 46bis, W.Reg. bedoelde abattement en het aanvullend abattement bij verbetering van de energieprestatie zijn van toepassing op overeenkomsten die vanaf 1 april 2023 worden gesloten. Er moet worden verwezen naar de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst of, in het geval van een openbare verkoop, naar de datum van het proces-verbaal (ontwerp van ordonnantie tot wijziging van het abattement op het verkooprecht en tot invoering van een aanvullend abattement op het verkooprecht in geval van verbetering van de energieprestatie, Parl. St. Br. H. Parl. 2021-2022, A-591/1, blz. 18).

De datum van de verkoopovereenkomst moet worden bewezen a.d.h.v. artikel 18, §1, W.Reg.

Bovendien, indien de verkoop pas tot stand komt door het verlijden van de notariële verkoopakte, bij gebrek aan onderhandse verkoopovereenkomst, is de datum van de notariële verkoopakte doorslaggevend.

Deze wijzigingen zijn ook van toepassing op overeenkomsten onder opschortende voorwaarde die vóór 1 april 2023 zijn gesloten en waarvan de opschortende voorwaarde na die datum wordt vervuld. Immers, bij het vervullen van de opschortende voorwaarde, wordt de belastbare grondslag beschouwd op de datum van vervulling van de voorwaarde (artikel 16, tweede lid, W.Reg.) (ontwerp van ordonnantie tot wijziging van het abattement op het verkooprecht en tot invoering van een aanvullend abattement op het verkooprecht in geval van verbetering van de energieprestatie, Parl. St. Br. H. Parl. 2021-2022, A-591/1, blz. 18).

De evenredige vermindering van de aanvullende rechten die verschuldigd zijn wanneer de verkrijgers hun hoofdverblijfplaats in het aangekochte onroerende goed gedurende een ononderbroken periode van vijf jaar niet behouden, is ook van toepassing op de reeds toegekende abattementen voor zover de niet-naleving van de voorwaarde van behoud van de hoofdverblijfplaats plaatsvindt vanaf 1 april 2023.

Bijvoorbeeld: er is een abattement bekomen voor de aankoop van een onroerend goed, waarvan de authentieke akte op 1 maart 2022 is geregistreerd. De hoofdverblijfplaats is vastgesteld op 25 maart 2022. Hiervoor verstreek de termijn voor het behoud van de hoofdverblijfplaats op 24 maart 2027. In geval van een verhuizing en als gevolg daarvan wordt de voorwaarde tot behoud van de hoofdverblijfplaats niet meer gerespecteerd, zal de verschuldigde terugbetaling afhangen van het aantal jaren waarin niet aan de voorwaarde is voldaan.

In dit voorbeeld, als de verhuizing plaatsvindt:

• op 27 maart 2023: de aanvullende rechten blijven integraal verschuldigd;
• op 2 april 2023: 4/5de van de aanvullende rechten zijn verschuldigd. (ontwerp van ordonnantie tot wijziging van het abattement op het verkooprecht en tot invoering van een aanvullend abattement op het verkooprecht in geval van verbetering van de energieprestatie, Parl. St. Br. H. Parl. 2021-2022, A-591/1, blz. 18).

FAQ

Deze FAQ is beschikbaar op de website van Fiscaliteit Brussels: https://fiscaliteit.brussels/nl/faq-abattement.

1. Vanaf welke datum kan ik de aanpassingen aan het algemeen abattement en het bijkomende ‘renovatie’-abattement genieten bij de verwerving van mijn woning?

De herziening van het abattement treedt in werking op 1 april 2023.

Om te beoordelen of u in aanmerking komt voor deze aanpassingen, wordt gekeken naar de datum waarop de verkoopovereenkomst is afgesloten. Wanneer uw verkoopovereenkomst is afgesloten vanaf 1 april 2023, komt u in aanmerking voor:

• de verhoging van het bedrag van het abattement van € 175.000 naar € 200.000;
• de verhoging van het plafond van het abattement van € 500.000 naar € 600.000;
• de verlenging van de termijn om zich te domiciliëren in de woning van 2 naar 3 jaar;
• de toepassing van het bijkomend abattement voor een ‘energetische renovatie’.

De ‘verkoopovereenkomst’ verwijst naar de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst (ook het ‘compromis’ genoemd) of, in het geval van een openbare verkoop, naar de datum van het proces-verbaal van toewijzing.

Daarnaast is een versoepeling voorzien van de sanctie die geldt wanneer niet wordt voldaan aan de voorwaarde om gedurende een termijn van 5 jaar de hoofdverblijfplaats te behouden in de aangekochte woning (zie vraag 2). Deze versoepeling geldt ook voor een abattement verkregen vóór 1 april 2023, voor zover de niet-naleving van de termijn plaatsvindt vanaf deze datum.

Bijvoorbeeld: u heeft een abattement verkregen voor de aankoop van een onroerend goed waarvan de authentieke akte werd geregistreerd op 1 maart 2022. U heeft er vervolgens uw hoofdverblijfplaats gevestigd op 25 maart 2022. Bijgevolg, loopt de termijn voor het behoud van de hoofdverblijfplaats tot 24 maart 2027. Als u ondertussen verhuist en daardoor dus niet langer de voorwaarde van behoud van de hoofdverblijfplaats naleeft, zal de verschuldigde terugbetaling afhangen van het aantal jaren waarin niet aan de voorwaarde werd voldaan.

Wanneer u in dit voorbeeld bent verhuisd op:

• 27 maart 2023: dan is het totaal van de aanvullende rechten (het verkregen belastingvoordeel) blijft verschuldigd;
• 2 april 2023: dan is 4/5 van het verkregen belastingvoordeel verschuldigd.

2. Wat gebeurt er als ik vanaf 1 april 2023 verhuis en ik mijn hoofdverblijfplaats dus niet heb behouden gedurende een periode van 5 jaar (in de woning aangekocht met abattement)?

Indien u, vanaf 1 april 2023, verhuist uit de woning die werd aangekocht met een abattement vóór het verstrijken van de termijn van 5 jaar voor het behoud van de hoofdverblijfplaats, zal het bedrag van het terug te betalen belastingvoordeel afhangen van het aantal jaren dat niet aan de voorwaarde werd voldaan.

Bijvoorbeeld: als u verhuist vanaf 1 april 2023, maar u (of ten minste één van de verkrijgers) hebt uw hoofdverblijfplaats in de woning behouden:

• gedurende 7 maanden: u zal 5/5 van het verkregen belastingvoordeel moeten terugbetalen;
• gedurende 1 jaar en 6 maanden: u zal 4/5 van het verkregen belastingvoordeel moeten terugbetalen;
• gedurende 4 jaar en 11 maanden: u zal 1/5 van het verkregen belastingvoordeel moeten terugbetalen.

3. Kan ik het aanvullende ‘renovatie'-abattement genieten als ik niet voldoe aan de voorwaarden om hoofdabattement te genieten?

Neen. Het ‘renovatie’-abattement is aanvullend aan het hoofdabattement. Dit betekent dat het aanvullend abattement enkel van toepassing is op voorwaarde dat het hoofdabattement wordt toegepast. De niet-toepassing of de intrekking van het hoofdabattement brengt met andere woorden dus ook de facto de niet-toepassing of de intrekking van het aanvullend abattement met zich mee.

U moet dus aan de basisvoorwaarden van het hoofdabattement voldoen om het aanvullend abattement te kunnen genieten. Gezien de noodzakelijke tijd voor een verhoging van de EPB-klasse (het verkrijgen van een omgevingsvergunning, kostenramingen, het uitvoeren van de werken), wordt de termijn waarbinnen u zich in de woning moet vestigen verlengd tot 5 jaar, als u ook het aanvullend ‘renovatie’-abattement aanvraagt.

Ter herinnering: de basisvoorwaarden voor het hoofdabattement zijn de volgende:

• de woning is gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest;
• de koper is een natuurlijke persoon;
• de aankoop moet betrekking hebben op het gehele goed in volle eigendom;
• de aankoop moet betrekking hebben op een onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk bestemd is tot bewoning;
• op het moment van de onderhandse verkoopovereenkomst, mag de koper niet reeds voor de geheelheid en in volle eigendom in het bezit zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd;
• het bedrag waarop de registratierechten worden berekend, mag niet hoger zijn dan € 500 000 [€ 600 000 vanaf 1 april 2023] (€ 250 000 voor bouwgronden [€ 300 000 vanaf 1 april 2023]);
• de koper moet zich ertoe verbinden zijn hoofdverblijfplaats in het aangekochte onroerend goed te vestigen binnen een termijn van 2 jaar [3 jaar vanaf 1 april 2023] te rekenen vanaf de registratie van de aankoopakte;
• de koper moet bovendien gedurende een ononderbroken periode van 5 jaar zijn hoofdverblijfplaats in deze woning behouden, en dit vanaf de datum waarop hij er zijn hoofdverblijfplaats heeft gevestigd.

4. Hoe wordt de verbetering met ten minste twee energieklassen berekend die nodig is om een aanvullend ‘renovatie’-abattement te kunnen genieten?

De huidige EPB-klassen en subklassen vindt u in de volgende tabel:

Een verbetering van de energieprestatie met een verhoging van minstens twee EPB-klassen als resultaat, komt in aanmerking. De EPB-klassen die in aanmerking komen, houden geen rekening met de ‘subklassen’ zoals ‘-’, ‘neutraal’ en ‘+’ binnen eenzelfde klasse (G, F, E, D, C, B, A).

Met andere woorden:

• Als u de EPB-klasse van het onroerend goed verbetert van C- naar C+, vormt dit geen sprong van twee klassen waardoor u niet het aanvullend abattement kan genieten.
• Als u de EPB-klasse van het onroerend goed verbetert van B- naar A++, vormt dit geen sprong van twee klassen waardoor u niet het aanvullend abattement kan genieten.
• Als u de EPB-klasse van het onroerend goed verbetert van E+ naar C-, vormt dit wel een sprong van twee klassen waardoor u het aanvullend abattement kan genieten.

5. Hoe en op welke basis kan ik nagaan of de verbetering van de EPB-klasse overeenkomt met de verbintenis die ik ben aangegaan op het moment van de aankoop van mijn woning?

De beoordeling van het respecteren van de voorwaarden gebeurt uitsluitend op basis van de EPB-certificaten die voor het aangekochte goed zijn afgeleverd.

De EPB-klassen die in aanmerking komen om na te gaan of de verbetering van de EPB-klasse van uw onroerend goed voldoet aan de voorwaarden zijn:

• om de EPB-klasse te beoordelen op het moment van de aankoop: de EPB-klasse die blijkt uit het meest recente, geldige EPB-certificaat op datum van de onderhandse verkoopovereenkomst;
• om de EPB-klasse te beoordelen op het einde van de termijn van 5 jaar die u kreeg om de energetische renovaties uit te voeren: de EPB-klasse die blijkt uit het meest recente, geldige EPB-certificaat opgesteld vóór het verstrijken van de termijn. U dient dus een EPB-certificaat te laten opstellen waaruit de verbetering van energieprestatie blijkt en dit meedelen aan het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie uiterlijk 6 maanden na het verstrijken van de termijn van 5 jaar.

6. Hoeveel bedraagt het aanvullende ‘renovatie’-abattement waarop ik recht heb bij de aankoop van mijn woning?

Het bedrag van het abattement dat u zal worden toegekend bij de registratie van de aankoopakte, wordt bepaald in functie van de verbintenis tot verbetering van de EPB-klasse van het onroerend goed die u liet opnemen in de akte (of in de aanvraag).

Zo is het mogelijk:

• om te kiezen voor een minimale verbintenis van 2 klassesprongen, waardoor het abattement dat u zal worden toegekend € 50.000 bedraagt, wat overeenkomt met een vermindering op uw registratierechten van € 6.250 (12,5% x € 50.000);
• om te kiezen voor een uitgebreidere verbintenis, waardoor het abattement dat u zal worden toegekend neerkomt op € 25.000 vermenigvuldigd met het aantal klassesprongen, wat overeenkomt met een vermindering van € 3.125 per klassesprong. Bijvoorbeeld: als u zich ertoe verbind om 4 klassesprongen te realiseren, zal u kunnen genieten van een abattement van € 100.000, wat overeenkomt met een vermindering van € 12.500.

7. Wat gebeurt er als na de termijn van 5 jaar de verbetering van de energieprestaties uiteindelijk groter is dan de verbintenis die vermeld staat in de akte?

• Als na de termijn van 5 jaar de verbetering van de EPB-klasse groter is dan uw verbintenis, zal het bedrag waarmee geen rekening werd gehouden en dat toegekend had moeten worden gezien de werkelijke verbetering van de EPB-klasse (€ 25.000 x 12,5% x aantal bijkomende klassesprongen) u alsnog teruggegeven worden
• U kan dit bedrag recupereren door een aanvraag tot teruggave in te dienen bij de FOD Financiën.
• Bijvoorbeeld: bij de aankoop van uw woning heeft u zich ertoe verbonden de energieprestatie met 2 klassen te verbeteren. Als na de termijn van 5 jaar de energieprestatie uiteindelijk met 4 klassen is verbeterd, kan u een aanvraag tot teruggave indienen. In dat geval, zal u een bedrag van € 6.250 (€ 25.000 x 12,5% x 2 bijkomende klassesprongen) worden terugbetaald.

8. Wat gebeurt er als na de termijn van 5 jaar de verbetering van de energieprestaties uiteindelijk kleiner is dan de verbintenis die vermeld staat in de akte?

Als na de termijn van 5 jaar de verbetering van de EPB-klasse kleiner is dan uw verbintenis, zal het verschil worden teruggevorderd tussen het bedrag van het abattement toegekend bij de registratie van de akte, en het bedrag dat had moeten worden toegekend, rekening houdend met de werkelijke verbetering van de EPB-klasse. Dit bedrag zal maximum € 6.250 zijn, als de verhoging met 2 klassen niet werd nageleefd en/of, in voorkomend geval, maximum € 3.125 voor elke verhoging van EPB-klasse opgenomen in de verbintenis die niet werd bereikt.

Daarnaast zal, behalve bij overmacht, een boete gelijk aan 1/10 van deze aanvullende rechten worden teruggevorderd.

Voorbeelden:

• Bij de aankoop van uw woning heeft u zich ertoe verbonden de EPB-klasse ervan met 2 klassen te verbeteren. Als na de termijn van 5 jaar geen enkele verbetering of een verbetering van slechts 1 klassesprong is uitgevoerd, zal een bedrag van € 6.250 aan aanvullende rechten en € 625 boete gevorderd worden.
• Bij de aankoop van uw woning heeft u zich ertoe verbonden de EPB-klasse met 3 klassen te verbeteren. Als na de termijn van 5 jaar effectief 2 klassesprongen zijn uitgevoerd, zal een bedrag van € 3.125 aan aanvullende rechten en € 312,5 boete gevorderd worden.

9. Ik heb de voorwaarden tot verbetering van de EPB-klasse binnen een termijn van 5 jaar niet nageleefd. In welke gevallen kan ik overmacht inroepen en zo de niet-toepassing van de boete rechtvaardigen?

De volgende niet-limitatieve lijst bevat voorbeelden van gevallen die als overmacht kunnen worden beschouwd:

• de vernietiging van het aangekochte onroerende goed;
• de onteigening van het aangekochte onroerende goed;
• de onmogelijkheid om verbeteringswerken uit te voeren door een verborgen gebrek.

Zijn evenwel geen gevallen van overmacht:

• financiële moeilijkheden die de te realiseren investeringen door de kopers verhinderen of beperken;
• het niet verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning (tenzij dit te wijten is aan een gebeurtenis vreemd aan de kopers of hun project, zoals een wijziging aan het gewestplan of een vergissing van de bevoegde administratie voor het afleveren van de stedenbouwkundige vergunning, en op voorwaarde dat de werken die moeten worden uitgevoerd om de EPB-klasse te verbeteren, werken zijn waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is krachtens de stedenbouwkundige wetgeving).

10. Wat gebeurt er als ik het hoofdabattement en het aanvullende ‘renovatie’-abattement heb aangevraagd en ik me uiteindelijk niet domicilieer in het onroerend goed binnen een termijn van 5 jaar?

Als u de toepassing van het hoofdabattement en van het aanvullende ‘renovatie’-abattement aanvraagt en u er zich niet domicilieert binnen een termijn van 5 jaar, bent u gehouden tot de terugbetaling van:

• € 25.000 aan aanvullende rechten voor de niet-naleving van de voorwaarden betreffende het hoofdabattement;
• (maximum) € 6.250 aan aanvullende rechten voor de niet-naleving van de verbintenis tot renovatie voor het aanvullend abattement;
• alsook, behalve bij overmacht, een boete gelijk aan 1/3 van deze gecumuleerde aanvullende rechten.

11. Verlies ik ook het recht op het hoofdabattement als na de termijn van 5 jaar de voorwaarden van het aanvullende ‘renovatie’-abattement niet vervuld zijn?

Als de voorwaarden voor het toekennen van het aanvullend abattement niet nageleefd worden, blijft het hoofdabattement van toepassing, voor zover de andere toekenningsvoorwaarden ervan nageleefd worden.

De termijn voor het vestigen van de hoofdverblijfplaats die in acht genomen wordt voor de toepassing van het hoofdabattement zal bovendien behouden blijven op 5 jaar (en niet op 3 jaar).

12. Ik heb de toepassing van het hoofdabattement en/of het aanvullend ‘renovatie’-abattement niet aangevraagd in de aankoopakte van mijn woning. Kan ik dit later nog doen?

Ja, u kan een aanvraag a posteriori indienen, binnen een termijn van 6 maanden na de registratie van de aankoopakte.

1. Als u het hoofdabattement hebt aangevraagd in de aankoopakte: dan kan u nog het aanvullende ‘renovatie’-abattement a posteriori aanvragen;
2. Als u het hoofdabattement niet hebt aangevraagd in de aankoopakte:

• kan u het hoofdabattement a posteriori aanvragen;
• of kan u het hoofdabattement en het aanvullende ‘renovatie’-abattement a posteriori aanvragen. Deze twee aanvragen moeten niet noodzakelijk geformuleerd worden in dezelfde aanvraag. U kan in een eerste aanvraag het hoofdabattement aanvragen, en in een tweede aanvraag (voor zover de termijn van 6 maanden nog niet is verstreken) het aanvullende ‘renovatie’-abattement’.

Bron: Fisconetplus​