De Vlaamse Belastingdienst over de certificering van onroerend goed – aan te raden of net niet?

De Vlaamse Belastingdienst heeft recent de gevolgen geanalyseerd van de overdracht van een Belgisch onroerend goed door een Nederlandse Stichting-Administratiekantoor (STAK) (Voorafgaande beslissing 19.057). De ruling heeft alleen betrekking op de registratiebelasting, en niet op de erfbelasting of andere fiscale bepalingen inzake inkomstenbelastingen.

Eerder had de Vlaamse Belastingdienst (hierna Vlabel) reeds standpunt ingenomen over de kwalificatie van certificaten uitgegeven door een Nederlandse STAK in ruil voor een in Frankrijk gelegen onroerend goed (zie standpunt nr. 17022 van 5 juli 2017). In dit standpunt had Vlabel de positie ingenomen dat de certificaten een roerend karakter hadden: de fiscale transparantie voor andere fiscale aangelegenheden (zoals inkomstenbelastingen) brengt niet met zich mee dat deze transparantie doorwerkt voor de toepassing van de registratiebelasting, aldus Vlabel. Voor de toepassing van de schenkbelasting worden de certificaten als roerende goederen gekwalificeerd en niet als onroerende goederen: de basisgedachte is dat het onroerend goed juridisch de eigendom is van de STAK (zijnde een rechtspersoon) en niet van de certificaathouder die slechts houder is van certificaten (nl. roerende goederen). Ingeval de certificaten geschonken worden, dient dus rekening te worden gehouden met het risico op overlijden van de schenker binnen de drie jaar na de schenking, indien dergelijke certificaten door een Belgisch rijksinwoner voor een buitenlandse notaris worden geschonken. Merk op dat een dergelijk driejaarsrisico niet aan de orde is indien een buitenlands onroerend goed geschonken zou worden dat niet is gecertificeerd.

Met dit standpunt was duidelijk dat Vlabel van oordeel was dat er op dit punt van fiscale transparantie geen sprake was. Maar daarmee was er nog geen volledige duidelijkheid over het regime van de certificering van onroerende goederen voor de toepassing van de registratiebelasting, bijvoorbeeld voor de toepassing van het verkooprecht ingeval het Belgische onroerende goederen betreft. Vlabel heeft daaromtrent nu recent standpunt ingenomen in een voorafgaande beslissing van 19 december 2019.

De voorgelegde situatie was als volgt: aanvankelijk werden aandelen van meerdere vennootschappen gecertificeerd via een Nederlandse STAK. De STAK was eigenaar van een perceel grond (waarop een recht van opstal was verleend) alsook van een onverdeeld aandeel van een ander onroerend goed. Het betrof in België gelegen onroerende goederen. Enerzijds was de STAK eigenaar geworden van een perceel grond met gelden ter beschikking gesteld door de stichter. Het tweede onroerend goed had de STAK verkregen ingevolge de ontbinding van een van de vennootschappen waarvan de aandelen waren gecertificeerd.

De aanvragers argumenteren dat de overdracht van de onroerende goederen ingevolge een gehele of gedeeltelijke decertificering of ontbinding van de STAK geen overdrachten onder bezwarende titel zijn, en dat er dus geen verkooprecht (basistarief: 10%) van toepassing is. Mocht Vlabel van oordeel zijn dat er toch spraken zou zijn van een overdracht onder bezwarende titel, dan zijn de aanvragers van oordeel dat zij zich bij decertificering of ontbinding van de SAK kunnen beroepen op de zogenaamde “wachtregeling”: zij nemen het standpunt in dat een stichting gelijkgesteld dient te worden met een personenvennootschap waardoor de toebedeling van het onroerend goed mogelijk zou zijn tegen het vast recht in afwachting van de uiteindelijke toebedeling (in welk geval – al naargelang het geval – het verkooprecht (10%) dan wel het verdeelrecht (2,5%) van toepassing is).

Dit ziet Vlabel echter anders. Volgens Vlabel is het de STAK die de juridische eigenaar van de onroerende goederen is, terwijl de certificaathouder louter een economisch vorderingsrecht heeft ten opzichte van de STAK.

Wanneer vervolgens een decertificering plaatsvindt waarbij de onroerende goederen worden toebedeeld aan de certificaathouders, is dit volgens Vlabel een overdracht onder bezwarende titel van onroerende goederen en wordt deze overdracht in principe steeds onderworpen aan overdrachtsbelasting (zijnde het verkooprecht a rato van 10 % voor in Vlaanderen gelegen onroerende goederen). Dit is zelfs het geval wanneer de certificaathouder die het onroerend goed oorspronkelijk ter certificering heeft overgedragen, het ingevolge decertificering opnieuw verkrijgt.

Wat de wachtregeling betreft, stelt Vlabel dat deze regeling niet kan toegepast worden naar aanleiding van de ontbinding van een STAK die de rechtsvorm heeft van een stichting (en niet van een vennootschap). Wel geeft Vlabel aan dat de wachtregeling kan worden toegepast naar aanleiding van de ontbinding en vereffening van de vennootschap die aanvankelijk het onroerend goed aanhield. De ontbinding van de STAK heeft tot gevolg dat er sprake is van een opvolgende toebedeling: in beginsel is aldus het verkooprecht van 10% van toepassing tenzij de certificaathouder tevens historische vennoot was van de vereffende vennootschap (in welk geval het verdeelrecht van 2,5% kon worden toegepast). Uit de feiten voorgelegd aan Vlabel bleek niet duidelijk of de certificaathouder ook historische vennoot was van de vereffende vennootschap.

Deze zienswijze, op grond waarvan de STAK de juridische eigenaar is van de onroerende goederen en de certificaathouder juridische eigenaar van roerende goederen, is onzes inziens de correcte zienswijze bij gebreke van bepalingen inzake fiscale transparantie in de registratie- en erfbelasting. De certificering van in België gelegen onroerend goed, brengt bijgevolg de nodige aandachtspunten mee vanuit dit perspectief. Voor in het buitenland gelegen onroerend goed, is er bijvoorbeeld de vraag of eventuele buitenlandse erfbelasting die verschuldigd zou zijn bij overlijden van een certificaathouder, verrekend kan worden met de Belgische erfbelasting (nu de certificaten vanuit Belgisch perspectief in beginsel als roerende goederen worden beschouwd). Op vlak van inkomstenbelastingen dient mogelijk ook rekening te worden gehouden met de toepassing van de kaaimantaks. Certificering van Belgisch of buitenlands onroerend goed vergt dus de nodig aandacht en doordachte advisering.

Griet Vanden Abeele - Partner (griet.vandenabeele@tiberghien.com)
Murielle Gijbels - Counsel (murielle.gijbels@tiberghien.com)
Elisabeth Kustermans - Associate (elisabeth.kustermans@tiberghien.com)

Bron: Tiberghien