Het kadastraal inkomen en onroerende voorheffing ontleed: belasting, aftrek, verdeling en verminderingen.

De onroerende voorheffing is een vertrouwde belasting, maar vaak onvoldoende begrepen. Elk jaar ontvangt de eigenaar zijn beruchte “aanslagbiljet”, zonder altijd alle juridische, fiscale en praktische implicaties te kennen. Deze gewestbelasting, gebaseerd op het kadastraal inkomen, financiert de budgetten van de Gewesten, Provincies en Gemeenten. Maar achter deze eenvoudige definitie schuilen talrijke vragen: is de onroerende voorheffing fiscaal aftrekbaar? Hoe wordt ze verdeeld bij verkoop? Welke verminderingen zijn er mogelijk naargelang het type woning of de gezinssituatie? En hoe past dit alles binnen een doordachte fiscale en patrimoniale strategie?

Bij Deg & Partners begeleiden wij onze cliënten bij een correcte en proactieve lezing van deze materie. Elke euro moet bewust besteed worden, en geen enkel recht op aftrek of vermindering mag onbenut blijven.

1. De onroerende voorheffing: een gewestbelasting op basis van het kadastraal inkomen

De onroerende voorheffing (afgekort OV) is een jaarlijkse belasting verschuldigd door de houder van een zakelijk recht (eigendom, vruchtgebruik, erfpacht…) op een onroerend goed gelegen in België. Het bedrag wordt berekend door het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) van het goed te vermenigvuldigen met de opcentiemen geheven door het Gewest, de Provincie en de Gemeente.

Hoewel geïnd door de federale overheid, vloeit de OV grotendeels naar de lokale overheden. Ze geldt in principe voor alle gebouwen of gronden, ongeacht hun gebruik (wonen, werken of gemengd).

Het kadastraal inkomen is een fictief inkomen dat het jaarlijks netto huurrendement van het goed voorstelt, gebaseerd op het referentiejaar 1975. Ondanks deze veroudering blijft het KI het fundament van diverse fiscale verplichtingen.

2. Fiscale aftrekbaarheid van de onroerende voorheffing

a. Bij uitsluitend professioneel gebruik

Wordt het gebouw uitsluitend professioneel gebruikt – bv. een kantoor, dokterspraktijk of opslagruimte – dan is de onroerende voorheffing volledig aftrekbaar als beroepskost in de zin van artikel 49 van het WIB 92¹. Het wordt dan behandeld zoals andere exploitatiekosten: elektriciteit, brandverzekering, onderhoud…

b. Bij gemengd gebruik

Bij gemengd gebruik (bijvoorbeeld wonen met thuiskantoor) is de OV enkel aftrekbaar ten belope van het professioneel gebruik. Deze verhouding moet objectief en controleerbaar zijn, bijvoorbeeld via plannen, oppervlakteverdeling of een verklaring aan de fiscus². De administratie kan de beroepsmatige fractie toetsen aan de realiteit.

c. Interactie met forfaitaire kosten

Belangrijk: wie kiest voor de forfaitaire beroepskosten, kan de OV niet afzonderlijk aftrekken. Deze zit dan vervat in het forfait, wat minder voordelig kan zijn als de werkelijke kosten hoger liggen³.

3. Verdeling van de onroerende voorheffing bij verkoop van een onroerend goed

a. Wettelijk principe

Volgens de fiscale regels is de eigenaar (of vruchtgebruiker) op 1 januari van het aanslagjaar de belastingschuldige⁴. Wordt het goed dus in de loop van het jaar verkocht, ontvangt de verkoper het volledige aanslagbiljet.

b. Contractuele verdeling

In de praktijk is het aangewezen om in de notariële akte een proportionele verdeling van de OV te voorzien. Die verdeling gebeurt pro rata temporis op basis van de datum van eigendomsoverdracht (genotsdatum). Vaak wordt ook een voorschot betaald op basis van de OV van het vorige jaar, al is dat geen wettelijke verplichting.

c. Wanbetaling van de koper

Indien de koper zijn aandeel niet betaalt, kan de verkoper een uitvoerbare grosse van de akte opvragen bij de notaris en daarmee onmiddellijk een gerechtsdeurwaarder inschakelen zonder tussenkomst van de rechtbank⁵.

4. Verminderingen op de onroerende voorheffing

a. Vermindering voor bescheiden woning

Een vermindering van 25% is mogelijk als het totale kadastraal inkomen van de Belgische onroerende goederen van de eigenaar maximaal 745 € bedraagt⁶. Bij nieuwbouw zonder premie kan zelfs een vermindering van 50% voor vijf jaar worden toegekend.

b. Vermindering voor personen met een handicap

In Brussel bedraagt de vermindering 10% van de OV (20% voor grote oorlogsinvaliden), in Wallonië gaat het om een forfait van 125 tot 250 €, afhankelijk van de situatie⁷.

c. Vermindering voor kinderen ten laste

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bedraagt de vermindering 10% per kind ten laste; in Wallonië is het een vast bedrag van 125 € per kind. Zowel gezamenlijke kinderen als kinderen uit een vorige relatie komen in aanmerking als ze juridisch als ten laste worden beschouwd⁸.

d. Administratieve procedure

In Brussel en Wallonië moeten de verminderingen uitdrukkelijk worden aangevraagd via de bevoegde administratie. In Vlaanderen zijn sommige verminderingen automatisch, andere niet. Formulieren zijn beschikbaar op de websites van de fiscale gewestelijke diensten⁹.

5. De Be Home-premie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Wie een zakelijk recht heeft op een onroerend goed in het Brussels Gewest én er officieel is gedomicilieerd, heeft recht op een Be Home-premie van 132 €. Deze premie wordt automatisch in mindering gebracht op de OV als aan de voorwaarden is voldaan. Zo niet, kan een aanvraag worden ingediend via een specifiek formulier.

Sommige Brusselse gemeenten kennen ook een bijkomende woningpremie toe onder dezelfde voorwaarden en via dezelfde aanvraagprocedure. Zo profiteren inwoners van een dubbele steun voor hun hoofdverblijfplaats.

Conclusie: een lokale belasting met nationale impact

De onroerende voorheffing is meer dan een gewestelijke belasting. Het is een eigendomsheffing die fiscale gevolgen heeft op verschillende vlakken: inkomstenbelasting, successieplanning, vastgoedtransacties… Wie goed geïnformeerd is, kan niet alleen fouten vermijden, maar ook besparingen realiseren.

Bij Deg & Partners staan we onze cliënten bij om hun vastgoed fiscaal optimaal te beheren. Of het nu gaat om aangifte, aankoop, schenking of optimalisatie van professioneel gebruik: de onroerende voorheffing is een belangrijke hefboom in een breder fiscaal kader.

Samen zorgen we voor inzicht, structuur en gemoedsrust.

Bronnen

1. Artikel 49, Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992 (WIB 92).
2. Rulingcommissie – Voorafgaande beslissingen nr. 2011.264 van 14 juni 2011 en 2012.348 van 11 september 2012.
3. Circulaire nr. Ci.RH.241/551.420 (AFER 32/2009) van 2 september 2009.
4. Artikel 251, WIB 92.
5. Artikel 1394, Gerechtelijk Wetboek: uitvoerbaarheid van de notariële grosse.
6. Artikel 257, WIB 92; gewestelijke bepalingen.
7. Zie Brussels Fiscaliteit en SPW Fiscaliteit – officiële documentatie.
8. Artikel 132, WIB 92 en rechtspraak inzake personen ten laste.
9. Websites van Brussels Fiscaliteit, Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) en SPW Fiscaliteit – formulieren en richtlijnen.