Het nieuwjaarsgeschenk voor woningbezitters in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest!

Op woensdag 27 december is de Ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 28 september, die de huurder het voorkeursrecht geeft bij de verkoop van het onroerend goed dat hij als hoofdverblijfplaats huurt, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

Concreet betekent dit dat, als u een onroerend goed dat als hoofdverblijfplaats verhuurd wordt verkoopt, uw huurder nu een voorkeursrecht heeft, op voorwaarde dat hij daar zijn domicilie heeft. Dit recht wordt uitgebreid naar bepaalde naasten van de huurder (de echtgenoot, de wettelijk of feitelijk samenwonende, de nakomelingen, de adoptiekinderen, ...).

Huurders van kortlopende huurcontracten zullen in principe niet van deze bescherming genieten.

Alleen bepaalde, door de Ordonnantie specifiek genoemde verkopen zullen niet onder de nieuwe regel vallen. In de praktijk moet elke verhuurder zijn huurder nu per aangetekende brief informeren over zijn voornemen om te verkopen, evenals over het voorkeursrecht. De informatie moet de identiteit / het domicilie van de verhuurder, het adres van het te verkopen onroerend goed, een beschrijving van de woning, het kadastraal identificatienummer, de prijs (bij openbare verkoop: de instelprijs), de verkoopvoorwaarden en eventuele rechten die op het goed rusten, bevatten. Zo niet, dan zijn de notaris of de makelaar aan dezelfde verplichting onderworpen, voor zover zij de identiteit van de huurder kennen: de notaris die de authentieke akte verlijdt, moet nagaan of de informatieverplichting is nagekomen.

De huurder heeft 30 dagen de tijd om zijn antwoord bekend te maken. Het uitblijven van een antwoord binnen deze termijn geldt als afstand van het voorkeursrecht. Acceptatie geldt als verkoop! De eigendomsoverdracht en de betaling van de prijs vinden alleen plaats bij ondertekening van de authentieke akte. Elke overeenkomst over een verkoop die onder het voorkeursrecht valt, wordt nu onweerlegbaar geacht te zijn gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de huurder geen gebruik maakt van zijn voorkeursrecht! Als een verkoop wordt gerealiseerd zonder de nieuwe voorwaarden na te leven, heeft de huurder een vorderingsrecht tot subrogatie dat hij tegen de koper kan instellen. Als de rechter de vordering toewijst, geldt het vonnis als verkoopakte: de huurder moet de koper terugbetalen die een vordering tegen de verhuurder kan instellen. De registratierechten worden op verzoek van de koper door de fiscale administratie terugbetaald.

De vordering tot subrogatie verjaart één jaar na de overschrijving, hetzij van het proces-verbaal van de openbare veiling, hetzij van de betekening van de authentieke akte die de onderhandse verkoop vaststelt. Elke overeenkomst waarbij de huurder bij voorbaat afstand doet van zijn voorkeursrecht, wordt geacht niet geschreven te zijn.

Voor wie meer wil weten, vindt u de publicatie in het Belgisch Staatsblad in bijlage. Geen twijfel dat deze nieuwe maatregel privé-investeringen en het risico nemen van sommige investeerders in de huisvestingssector zal bevorderen!