Is het voor iedereen in België haalbaar om een eigen woning te kopen?

De betaalbaarheid van een eigen woning is door de recente versnelde stijging van de woningprijzen vooral voor jonge gezinnen verslechterd.

Digest

De prijzen van residentieel vastgoed in België zijn de voorbije decennia aanzienlijk gestegen. Recent is de stijging van de woningprijzen opnieuw versneld, ondanks de COVID-19-pandemie en de gevolgen daarvan voor de economie. Dat heeft de bezorgdheid over de betaalbaarheid van een woning aangewakkerd, en meer in het bijzonder over de mogelijkheid om eigenaar van een woning te worden, vooral voor jongeren.

Een (nagenoeg) aanhoudende en algemene stijging van de woningprijzen in België

Sinds er betrouwbare statistieken over bestaan, zijn de prijzen van residentieel vastgoed duidelijk gestegen in België. Slechts in twee periodes daalden de prijzen: een eerste keer tijdens de eerste helft van de jaren 1980 en een tweede, recentere, keer tijdens de economische en financiële crisis van 2008-2009. Deze dalingen bleven echter beperkt vergeleken met de stijgingen van de laatste decennia. Sinds 1973 zijn de woningen in België 15 keer duurder geworden. Rekening houdend met de inflatie zijn de reële prijzen verdrievoudigd.

De prijsstijging in de vorige decennia was algemeen: ze deed zich voor in alle gewesten van het land en voor alle categorieën van woningen. In het Vlaamse gewest stellen we echter een iets meer uitgesproken stijging vast sinds 1973. Omgekeerd zijn de prijzen van 4- of meergevelwoningen minder snel gestegen, in het bijzonder tijdens de laatste twee decennia.

De stijging van de woningprijzen is de laatste jaren opnieuw versneld. In totaal zijn de prijzen voor alle woningen samen in België met 16,4 % gestegen tussen 2019 en 2021. Deze opwaartse beweging doet zich voor in nagenoeg het volledige eurogebied, waar de prijzen in dezelfde periode gemiddeld met 15,5 % zijn gestegen. De prijsstijging was overigens bijzonder uitgesproken in bepaalde landen, zoals Luxemburg (30,8 %), Nederland (29,1 %) en Duitsland (21,9 %).

Verschillende factoren kunnen de stijging van de vastgoedprijzen verklaren

Ten eerste was de verlaging van de rentetarieven in de tijd een belangrijke ondersteunende factor voor de vastgoedmarkt. In België daalden de rentetarieven van ongeveer 14 % in de jaren 1980 tot slechts gemiddeld 1,5 % in 2021. Bij voor het overige gelijkblijvende omstandigheden, leidt een verlaging van de hypothecaire rente tot een vermindering van de afbetalingslast van de gezinnen voor een bepaald geleend bedrag. Als gevolg daarvan kan voor eenzelfde afbetalingslast een hoger bedrag worden geleend. De recente verhoging van de hypothecaire rente, in het bijzonder sinds begin 2022, zou de stijging van de woningprijzen moeten temperen.

Bovendien zijn de gezinsinkomens in België sinds meer dan 20 jaar blijven stijgen, wat ongetwijfeld een stabiliteitsfactor was voor de vastgoedmarkt, die potentiële dalingen van de woningprijzen heeft verhinderd of beperkt. Samen met de daling van de hypothecaire rente heeft dit geleid tot een verhoging van de prijs die een gezin kan bieden voor de aankoop van een vastgoed.

Het vastgoedaanbod - de woningvoorraad - is sinds het begin van de jaren negentig overigens sterker toegenomen dan het aantal gezinnen. Dit was echter niet het geval in het eerste decennium van deze eeuw, met een opwaartse druk op de prijzen van het residentieel vastgoed tot gevolg. Vervolgens nam de woningvoorraad opnieuw sneller toe, terwijl de stijging van de vastgoedprijzen matigde. De aanzienlijke toename van het aantal woningen in de vorige jaren ging echter niet gepaard met een nieuwe vertraging van de stijging van de vastgoedprijzen, integendeel. De woningprijzen zouden zeker nog sneller gestegen zijn als het aanbod niet was toegenomen.

Tot slot hebben de achtereenvolgende hervormingen van de fiscale aftrekbaarheid van hypothecaire leningen sinds 2015 ongetwijfeld de stijging van de woningprijzen afgeremd. Samen met een toegenomen vastgoedaanbod, kan dit deels verklaren waarom de prijsstijging in België iets gematigder was dan in heel wat andere landen van het eurogebied.

De betaalbaarheid van vastgoed meten: de klassieke benadering

Een eerste manier om de betaalbaarheid van vastgoed te berekenen is door de ontwikkeling van de gezinsinkomens te vergelijken met die van woningprijzen. Het beschikbare inkomen van de gezinnen is sinds het einde van de jaren negentig weliswaar gestegen, maar minder dan de woningprijzen in dezelfde periode. Dit wijst op een verslechtering van de betaalbaarheid van een eigendom, die overigens nog verder zou zijn verscherpt sinds 2019 door de aanzienlijke stijging van de vastgoedprijzen.

Een dergelijke analyse moet echter noodzakelijkerwijs rekening houden met de ontwikkeling van de hypothecaire rentetarieven, aangezien de ruime meerderheid van de gezinnen een lening aangaan om de aankoop van hun woning te financieren. Berekenen we de afbetalingslast van een hypothecaire lening - mits bepaalde technische veronderstellingen - dan is de betaalbaarheid van vastgoed over het algemeen verbeterd na de economische en financiële crisis van 2008 en de daaropvolgende jaren, vooral dankzij de lagere rentetarieven. Ze is daarentegen verslechterd vanaf 2019 door de uitgesproken stijging van de vastgoedprijzen die niet volledig kon worden gecompenseerd door een nieuwe verlaging van de hypothecaire rentetarieven en een verhoging van het beschikbaar inkomen. In 2021 wees de indicator voor interest‑adjusted affordability echter op een gunstiger situatie dan in 2008.

De betaalbaarheid van vastgoed meten aan de hand van de aflossingslast van een hypothecaire lening

Sinds 2015 neemt het aantal nieuwe hypothecaire kredieten toe. Het aandeel van de jonge kredietnemers (18-34 jaar) is echter licht gedaald. Het percentage kredieten met een hoge leenquotiteit is ook afgenomen. Aangezien de woningprijzen zijn gestegen, wijst dat erop dat de eigen inbreng die nodig is om een woning te kopen is toegenomen. Hoewel (jonge) gezinnen nog steeds toegang hebben tot de hypotheekmarkt, moeten ze dus een grotere financiële inspanning leveren dan vroeger. Dat kan jongeren zonder aanzienlijk vermogen ertoe dwingen leningen af te sluiten met hogere afbetalingskosten, een minderwaardige of minder goed gelegen woning te kopen of hun toevlucht te zoeken tot de huurmarkt.

Rekening houdend met de gemiddelde geleende bedragen, blijft de afbetalingslast van een hypothecaire lening voor een voltijds werkend koppel met een gemiddeld loon in 2021 lager dan 20 % van het inkomen, d.w.z. op een peil dat we als gezond kunnen beschouwen. De afbetalingslast kan echter aanzienlijk hoger zijn voor bepaalde huishoudens. In het bijzonder voor gezinnen met een minder gunstige financiële situatie dan hierboven vermeld. Dit is met name het geval als het gezinsinkomen lager is of als het gezin niet over de nodige eigen inbreng beschikt. De afbetalingslast kan overigens bijzonder zwaar zijn als de gekochte woning in bepaalde regio’s ligt, vooral in Brussel en in Vlaamse steden als Gent, Leuven of Brugge. Omgekeerd is de situatie minder problematisch in steden als Charleroi, Luik of Bergen.

Een constant percentage eigenaars, maar toenemende ongelijkheden

Eigenaar worden van een woning heeft ook gevolgen op het vlak van vermogen. In België bestaat de meerderheid van het vermogen van gezinnen immers uit onroerende activa, die bovendien de voornaamste groeimotor van dat vermogen zijn.

Is het voor een bepaalde bevolkingsgroep minder betaalbaar om eigendom te vergaren, dan is dat dus niet zonder gevolgen voor de verdeling van de vermogens. Hoewel het totale percentage eigenaars in België tussen 2003 en 2020 relatief constant is gebleven (gemiddeld rond 72 %), is het percentage eigenaars onder de gezinnen met de minste financiële draagkracht - d.w.z. huishoudens met een inkomen lager dan 60 % van het mediaan equivalent inkomen - aanzienlijk gedaald, van 56 % tot 37 %.

Sinds 2019 wordt de volledige versie van de artikels van het Economisch Tijdschrift in het Engels gepubliceerd, met een digest in het Nederlands en het Frans.