Maak kennis met onze nieuwe online Spartax-waardering opstal en erfpacht

Ons kantoor is expert in de waardering van vruchtgebruik. Zowel startende als meer ervaren professionals kunnen bij ons terecht voor een grondige waardering, waarbij we gebruik maken van een zelf ontwikkelde waarderingstool. Deze tool is zonder twijfel de meest uitgebreide waardering die er in de praktijk bestaat en die in de meeste gevallen op een mathematisch onderbouwde wijze ook aanzienlijk hogere waarderingen van vruchtgebruik oplevert dan pakweg de waarderingsmethode van de rulingcommissie.

Op termijn mag u ook een Spartax-berekening verwachten voor vruchtgebruiken die uitdoven, die worden stopgezet of die eindigen omwille van een verkoop van de volle eigendom van een derde. We werken momenteel hard aan deze online berekening.

De toepassing van vruchtgebruik is vanuit fiscaal oogpunt een relatief veilige, goedkope en risicoloze piste. De verwerving van een onroerend goed kost nu eenmaal veel geld. Een vruchtgebruikconstructie kan de (fiscale) druk bij de aankoop van een onroerend goed verlichten. Voorwaarde is dat alles wel volgens de regels van de kunst verloopt (zie onze korte roadmap).

Het gebruik van opstal en erfpacht is complexer en heeft heel wat fiscaal scherpe kantjes. Toch zijn de voordelen van dergelijke vormgevingen soms niet te versmaden en is de keuze voor een opstal/erfpacht daardoor een no brainer. Het is dan zeker de moeite waard om het gebruik ervan te overwegen, mits een goede professionele begeleiding.

We kunnen u trots melden dat Spartax ook voor opstal en erfpacht een nieuwe online waarderingstool heeft ontwikkeld. Let wel: deze tool geldt enkel voor nieuw op te starten opstal- en erfpachtrechten. In een volgende fase gaan we aan de slag voor een Spartax-berekening voor opstal- en erfpachtcontracten die uitdoven, die worden stopgezet of die eindigen omwille van een verkoop van de volle eigendom aan een derde.

Welke voordelen biedt het gebruik van een opstal- of erfpachtvormgeving?

• Minder bijdragen als “blote eigenaar”

Zoals we tijdens een recent webinar reeds toelichtten (‘Het nieuwe goederenrecht: game changer voor fiscale vastgoedplanning’, 21 augustus jl., M&D Seminars), neemt vruchtgebruik van rechtswege een einde bij ofwel het overlijden van de vruchtgebruiker (in geval van een natuurlijke persoon) ofwel bij het verstrijken van de vooraf vastgelegde termijn. Die termijn bedraagt momenteel maximaal 30 jaar voor rechtspersonen.

De maximale termijn voor opstalrecht bedraagt op dit moment 50 jaar. Deze langere termijn zorgt voor een hoger rendement. Er is geen glazen plafond zoals bij vruchtgebruik. Deze langere termijn drijft heel wat belastingplichtigen richting toepassing opstal i.p.v. vruchtgebruik.

In het kader van de hervorming van het goederenrecht heeft de Belgische wetgever beslist om de maximale termijn van zowel vruchtgebruik als opstal- en erfpachtrecht op te trekken naar 99 jaar. Op die manier wil de wetgever de termijnen beter afstemmen op nieuwe noden en de contractvrijheid van betrokken partijen vergroten. Deze verandering treedt in werking op 1 september 2021.

In de zijlijn hiervan vermelden we dat bij op te starten opstaldossiers de opstalgever in beginsel een natrekkingsvergoeding moet betalen aan de opstalhouder op het einde van de rit. De timing van deze betaling (op het einde van het contract) speelt een sturende rol in de uiteindelijke financiële bijdrage door de opstalgever in het vastgoedproject. Hiermee kan als het ware elke waardering “gekneed” worden naar wens: vindt u vruchtgebruik een topidee maar beschikt u als blote eigenaar niet over de nodige fondsen om uw deel meteen te betalen, dan kan dit eenvoudig opgelost worden door een deel daarvan door te schuiven naar de natrekkingsvergoeding op het einde. Bij opstal en erfpacht is dit zeer eenvoudig, aangezien dit een tweede natuur is van deze vormgevingen (bij vruchtgebruik kan het ook maar is het iets minder bekend).

Ter opfrissing: een natrekkingsvergoeding wordt door de opstalgever betaald aan de opstalhouder ter compensatie van het verlies van de gebouwen/opstallen, afhankelijk van de contractuele afspraken. Deze vergoedingsregeling, die kan variëren van niets tot een groot bedrag, kan economisch onderbouwd zijn (= marktconform) dan wel – al of niet bewust – niet-marktconform (dit laatste brengt evenwel extra fiscale risico’s met zich mee en daar passen wij als kantoor voor, vandaar onze uitgebreide waarderingstool).

• Fiscale duwtjes in de rug

In onze eerdere nieuwsbrieven (‘Turbo-vruchtgebruik: een schaap in wolvenvacht’ en ‘Opstal als stealth-vruchtgebruik?’) gingen we dieper in op het klassieke vruchtgebruik versus het creatievere turbo-vruchtgebruik of een gemoduleerd opstalrecht. Een van de onverwachte voordelen bij deze laatste is de optimalisatie van btw-kosten.

Op het vlak van btw is de verleiding alleszins groot om bij professionele nieuwbouw te switchen van vruchtgebruik naar opstal. Hierdoor kan de btw-aftrek op 100% gebracht worden. Dit levert een aanzienlijke besparing op, zelfs bij relatief bescheiden bedrijfsgebouwen. € 10.000,00 cash-voordeel?: het komt uit de lucht gedwarreld alsof het niets is… We verwijzen hierbij graag naar een concreet voorbeeld dat we in de hierboven vermelde nieuwsbrief schetsten. Niet voor niets kan men een dergelijk opstalrecht een vruchtgebruik de luxe heten.

Aanvullend geven we mee dat opstal ook kan leiden tot 8% lagere registratierechten, tot een betere benutting van de taxatie van meerwaarden, enz.

Waardering opstal en erfpacht volgens de regels van de kunst

Wilt u meer weten over de diverse facetten van waardering van nieuw op te starten opstal- en erfpachtrechten? Weet alvast dat dergelijke berekening zeer complex is met diverse (fiscale) addertjes onder het gras. Spartax werkte gedurende anderhalf jaar aan een gebruiksvriendelijke waarderingstool en deelt het resultaat graag met u.

Contacteer ons voor meer info of een vrijblijvende demo. Wij kijken er alvast naar uit om samen met u aan de slag te gaan voor een optimaal waarderingsresultaat.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.