Nieuwe verklaring voor verkopen met 6% btw moet uiterlijk 30 juni 2024 worden ingediend! (overgangsmaatregel afbraak en heropbouw)

In eerdere nieuwsbrieven hebben wij reeds uw aandacht gevestigd op de nieuwe permanente regeling afbraak en heropbouw en de recente uitbreiding voor woningen bestemd voor verhuur.

Ondertussen heeft de administratie ook een circulaire en FAQ-lijst gepubliceerd waarin meer duiding wordt gegeven over de nieuwe permanente regeling die met ingang van 1 januari 2024 in werking is getreden (een circulaire over de uitbreiding die met ingang van 1 juni in werking zal treden is er voorlopig nog niet).

In de circulaire en FAQ’s worden de eerder gepubliceerde commentaren (die n.a.v. de tijdelijke regeling waren gepubliceerd) grotendeels bevestigd. Er is echter één heel opmerkelijk standpunt waar we via deze weg graag uw aandacht op willen vestigen.

Overgangsmaatregel

Ingevolge een overgangsmaatregel kan het verlaagd 6% tarief in 2024 nog worden toegepast op de verkoop van woningen indien de aanvraag voor het bekomen van de omgevingsvergunning werd ingediend vóór 1 juli 2023 en voor zover de sociale en formele voorwaarden, die eerder ook onder de tijdelijke regeling werden gesteld, worden nageleefd. Opmerkelijk hierbij is dat wanneer er onder de tijdelijk regeling reeds een voorafgaande verklaring 111-3 werd ingediend (verklaring die gezamenlijk door verkoper en koper moet worden ondertekend), er dit jaar opnieuw een verklaring moet worden ingediend teneinde toepassing te kunnen maken van de overgangsmaatregel in 2024.

Ook hier geldt het principe dat het verlaagd tarief enkel kan worden toegepast voor de btw die opeisbaar wordt na indiening van deze verklaring. Voor de btw die in 2024 reeds opeisbaar is geworden, kan het verlaagd btw-tarief evenwel worden toegepast op voorwaarde dat de nieuwe verklaring 111/3-2024 wordt ingediend uiterlijk 30 juni 2024 of, in geval van een verkoop op plan, uiterlijk op het ogenblik dat het belastbaar feit zich voordoet. De administratie benadrukt daarenboven dat er geen regularisatie mogelijk is voor de btw die opeisbaar is geworden vóór indiening van de verklaring wanneer deze laattijdig werd ingediend.

Concreet

Concreet betekent dit dat verkoper en koper opnieuw hetzelfde zullen moeten verklaren en dit ook opnieuw zullen moeten ondertekenen. Het enige verschil is dat er in de nieuwe verklaring ook melding moet worden gemaakt van de indieningsdatum van de oorspronkelijke verklaring alsook van het referentienummer van deze verklaring. Deze gezamenlijk ondertekende verklaring, die door de verkoper als bijlage moet worden toegevoegd bij indiening van het formulier 111/3-2024 (inloggen in MyMinfin – mijn interacties – een formulier invullen – 111-3), kan u terugvinden via deze link.

Indien u er niet meer in zou slagen om van de koper een nieuw ondertekende verklaring te bemachtigen, raden wij aan om de oorspronkelijk ondertekende verklaring opnieuw als bijlage toe te voegen in MyMinfin en op basis hiervan de nieuwe verklaring in te dienen. De koper hoeft van zijn kant immers niets nieuws te verklaren. Enkel het gedeelte dat moet ingediend worden door de verkoper bevat een nieuwe verklaring van de verkoper (met name dat de aanvraag omgevingsvergunning vóór 1 juli 2023 werd ingediend).

Wij betreuren ten zeerste deze extreem formalistische houding van de fiscus. Temeer omdat de voorwaarde om opnieuw een dergelijke verklaring in te dienen (indien er reeds een verklaring onder de tijdelijke regeling werd ingediend) niet duidelijk blijkt uit de tekst van het Koninklijk Besluit. Het is dan ook zeer de vraag of de administratie zomaar de toepassing van het verlaagd tarief kan weigeren in een geval waarbij er onder de tijdelijke regeling reeds een dergelijke verklaring werd ingediend.