Inwerkingtreding nieuwe regeling afbraak en heropbouw met belangrijke toleranties

De nieuwe regeling afbraak en heropbouw werd op 29 juli 2025 in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. Tegelijkertijd heeft de administratie ook een nieuwe circulaire gepubliceerd met een aantal verduidelijkingen en toleranties (circulaire 2025/C/48).

Hierna bezorgen wij u een korte samenvatting van de belangrijkste zaken met een bijzondere focus op de nieuwigheden die relevant zijn voor promotoren.

Permanent verlaagd btw-tarief voor verkopen

Met verwijzing naar onze eerdere nieuwsbrieven wordt de mogelijkheid om afbraak en heropbouw woningen te verkopen aan 6% btw nu als een permanente maatregel ingeschreven. Daarenboven zal het verlaagd btw-tarief niet enkel gelden voor kopers-natuurlijke personen die er zelf hun domicilie nemen (en aan sociale voorwaarden voldoen) of kopers die de woning bestemmen voor sociale verhuur, maar zal het verlaagd tarief ook gelden ten aanzien van verkopen aan kopers (natuurlijke personen of rechtspersonen) die de woning bestemmen voor gewone privéverhuur. De materiële grondvoorwaarden voor afbraak en heropbouw (proportionaliteitsvoorwaarde, kadastrale indeling, eenheid van opzet en bouwheerschap) blijven ongewijzigd.

Administratieve tolerantie voor toepassing van de nieuwe regeling met ingang van 1 juli 2025

De inwerkingtreding van de nieuwe regeling was oorspronkelijk voorzien voor 1 juli 2025 en kon op die manier mooi aansluiten op de overgangsmaatregelen die nog konden worden toegepast t.e.m. 30 juni 2025. Door politieke vertragingsmanoeuvres kon de nieuwe regeling evenwel niet in werking treden op 1 juli 2025. De officiële datum van inwerkingtreding is bijgevolg 29 juli 2025 (datum publicatie Belgisch Staatsblad).

Er wordt echter voorzien in een administratieve tolerantie om de nieuwe regeling reeds toe te passen met ingang vanaf 1 juli 2025, mits uiteraard aan alle voorwaarden is voldaan en op voorwaarde dat (i) de voorafgaande verklaring zonder uitstel zal worden ingediend van zodra de formulieren beschikbaar zijn (zie ook infra) en (ii) de verkoopovereenkomst en/of de authentieke akte de volgende vermelding bevat.

“Toepassing van het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van een woning overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, tweede lid, 1°, (a), (b) of (c), van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw, zoals opgenomen in artikel 53 van de programmawet (document Kamer nr. 56 0909/001). De verklaring zoals bedoeld in voormelde rubriek XXXVII, § 3 zal zonder uitstel worden ingediend via MyMinfin van zodra die mogelijkheid ter beschikking is.”

De vermelding in de verkoopovereenkomst en/of authentieke akte van het voorhanden zijn van alle elementen voor toepassing van het verlaagd tarief is sowieso een verplichte formele voorwaarde en blijft dus ook relevant voor verkopen vanaf de officiële datum van inwerkingtreding.

Versoepeling van het criterium enige woning met belangrijke tolerantie voor het verleden

Indien de woning gekocht wordt door meerdere personen, zal de voorwaarde van enige woning steeds moeten geëvalueerd worden in hoofde van elke koper afzonderlijk. Dit is een versoepeling voor gehuwden en wettelijk samenwonenden omdat zij onder de ‘oude’ regeling geen toepassing konden maken van het verlaagd tarief indien één van beide partners een verhinderend bezit had. Indien beide partners eigendomsrechten verwerven in de nieuwe woning en slechts één van hen in aanmerking komt voor toepassing van het verlaagd tarief zal de maatstaf van heffing moeten worden uitgesplitst naar verhouding van de eigendomsrechten. Deze verhouding blijkt uit de verkoopakte van de heropgebouwde woning. Het nieuwe formulier 111/3 – 1 juli 2025 (dat op heden nog niet beschikbaar is, zie infra) zal overigens ook voorzien in de mogelijkheid om deze informatie mee te delen aan de administratie ten einde het criterium ‘enige’ woning in hoofde van elke koper eenvoudig te kunnen beoordelen.

Belangrijke tolerantie voor het verleden !

De verspoeling van het criterium enige woning wordt in principe toegepast met ingang van 1 juli 2025. Indien de eerste ingebruikneming of inbezitneming evenwel plaatsvindt na 30 juni 2025 aanvaardt de administratie dat er ook toepassing kan worden gemaakt van het verlaagd btw-tarief voor btw die opeisbaar is geworden vóór 1 juli 2025. Desgevallend dienen de kopers – van wie er dus minstens één een verhinderend bezit had – de verkoper in te lichten en kan er alsnog een verklaring 111/3 – 1 juli 2025 worden ingediend (indiening door de verkoper / mede-ondertekend door alle kopers). Hierdoor kan de verkoper toepassing maken van het verlaagd btw-tarief (a rato van de eigendomsrechten van de koper die in aanmerking komt voor het verlaagd tarief) ten aanzien van alle nog uit te reiken facturen en kunnen ook alle reeds uitgereikte facturen worden gecorrigeerd teneinde ook voor deze facturen nog gedeeltelijk toepassing te maken van het verlaagd btw-tarief. Het is niet vereist om de oorspronkelijke verkoopovereenkomst of authentieke akte nog aan te vullen met een verklaring inzake het verlaagd tarief. Let wel, er is geen tolerantie indien de ingebruikneming van de woning reeds heeft plaatsgevonden vóór 1 juli 2025.

Te vervullen formaliteiten

Het vervullen van formaliteiten, zoals bv. de indiening van de voorafgaande verklaring nr. 111/3 – 1 juli 2025 via MyMinfin (vooraleer de btw opeisbaar wordt), blijft essentieel voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief (met behoud van de mogelijkheid tot correctie voor verkopen op plan indien de verklaring wordt ingediend vóór de voorlopige oplevering).

Indien een project reeds het verlaagd btw-tarief genoot o.b.v. de ‘oude’ regeling en er dus reeds een verklaring 111/3 werd ingediend, en er bovendien vanaf 1 juli 2025 voldaan is aan alle (nieuwe) voorwaarden (max oppervlakte van 175 m² - zie infra), kan men blijven genieten van het verlaagd btw-tarief van 6 % op voorwaarde dat een nieuwe verklaring wordt ingediend. De verklaring van de koper, die als bijlage bij die verklaring moet worden bijgevoegd, dient ook opnieuw te worden ingevuld en ondertekend.

De facturen alsook de overeenkomst of authentieke akte met betrekking tot de desbetreffende verkoop vermelden, op basis van het afschrift van de ingediende verklaring, het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd btw-tarief rechtvaardigen.

Tolerantie wegens het nog niet beschikbaar zijn van deze verklaringen

Het is momenteel nog niet mogelijk de verklaringen via MyMinfin in te dienen. Daarom mag tot 31 december 2025 zonder indiening van de verklaring toepassing worden gemaakt van het verlaagd tarief mits de verklaring alsnog zal worden ingediend van zodra deze ter beschikking is en mits volgende vermelding op de factuur, de verkoopovereenkomst of de authentieke akte:

“Toepassing van het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van een woning (rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw - permanente maatregel vanaf 01.07.2025)' en 'de verklaring zoals bedoeld in voormelde rubriek XXXVII, § 3 zonder uitstel zal worden ingediend via MyMinfin van zodra de verklaring ter beschikking is”.

Zodra het technisch mogelijk is (vermoedelijk vanaf oktober 2025) moet de verkoper de verklaring zo snel mogelijk en alleszins uiterlijk 31 januari 2026 indienen.

Opgelet voor op plan verkochte woningen die het nieuwe oppervlaktecriterium van 175 m² overschrijden

Een belangrijke aanpassing is de beperking van het oppervlaktecriterium van 200 m² naar 175 m². Hier is het vooral opletten voor woningen tussen de 175 m² en 200 m² die op plan werden verkocht met toepassing van het verlaagd btw-tarief (onder de ‘oude’ regeling) en waarvan de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden (of nog zal plaatsvinden) na 30 juni 2025. Desgevallend dient het genoten tarifair voordeel te worden geregulariseerd (lees: de facturen die reeds aan 6% btw werden uitgereikt, moeten worden aangepast naar 21%).

Indien u hierover specifieke vragen zou hebben, aarzel dan niet om contact op te nemen.