Registratie van de onderhandse woninghuurovereenkomsten …

REGISTRATIE VAN DE ONDERHANDSE WONINGHUUROVEREENKOMSTEN IN HET BRUSSELSE HOOFDSTEDELIJK GEWEST VANAF 1 JANUARI 2025 OOK NOG STEEDS DOOR DE FOD FINANCIËN.

Er geldt thans een verplichting tot registratie van de akten houdende verhuring, onderverhuring of overdracht van huur van zogenaamde 'woninghuurovereenkomsten' van in België gelegen onroerende goederen (art. 19, eerste lid, 3), a) Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten ('W.Reg.')[1]). Het betreft een fiscale registratieformaliteit waaraan bepaalde burgerrechtelijke gevolgen gekoppeld zijn. In geval van een onderhandse akte dient die registratie te gebeuren binnen de twee maanden.[2] Die registratie wordt gedaan door de FOD Financiën (Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD)) in het hiertoe bestemd register MyRent (zie tevens art. 1, eerste lid W.Reg.) en geeft aanleiding tot het heffen van een evenredig recht van 0,2% behalve voor de onderhandse woninghuurovereenkomsten die kosteloos worden geregistreerd.

De Brusselse ordonnantiegever nam op 25 januari 2024 de Ordonnantie houdende wijziging van de Brusselse Huisvestingscode en het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten met het oog op de regeling van de gewestelijke registratie van huurovereenkomsten[3], aan. Geheel tegen de bevoegdheidsverdelende regels tussen het federale niveau en de deelstaten (gemeenschappen en gewesten) in, werden als gevolg daarvan onder andere eenzijdige aanpassingen aan het W.Reg. aangebracht[4] teneinde de federale registratieplicht voor de (onderhandse)[5] woninghuurovereenkomsten af te schaffen vanaf 1 januari 2025. Hiermee heeft de Brusselse ordonnantiegever het advies van de Raad van State naast zich neergelegd waarin de Raad van State nochtans duidelijk stelt dat de gewesten niet bevoegd zijn om wijzigingen aan te brengen aan de verplichte (fiscale) registratieformaliteit bedoeld in het W.Reg., vermits dit enkel aan het federale niveau toekomt.[6] De (fiscale) registratieformaliteit bedoeld in artikel 1 en 19 W.Reg. betreft een zuiver federale aangelegenheid^[7]. Gelet op die bevoegdheidsoverschrijding maken voornoemde ordonnantiebepalingen die het W.Reg. aanpassen thans het voorwerp uit van een hangend beroep tot vernietiging voor het Grondwettelijk Hof.[8]

In tegenstelling tot hetgeen door de Brusselse Hoofdstedelijke Regering/het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest wordt gesteld in onder andere de verplichte bijlage in uitvoering van artikel 218, § 5 van de Brusselse Huisvestingscode[9] (en zo ongenuanceerd in bepaalde berichtgeving voorkomt), is de (fiscale) registratieformaliteit bedoeld in artikel 1 en 19 W.Reg. voor het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest vanaf 1 januari 2025 dus niet geregionaliseerd. Een regionalisering van die fiscale registratieformaliteit kan trouwens niet vermits die mogelijkheid op dit ogenblik niet is voorzien door de Grondwetgever / de federale bijzondere meerderheidswetgever in het kader van een staatshervorming waarbij bevoegdheden worden overgeheveld naar de gewesten (wat ook kan worden afgeleid uit voornoemd advies van de Raad van State).

Bovendien wordt opgemerkt dat ingevolge het Samenwerkingsakkoord van 18 april 2014 tussen de Federale Staat, het Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest en het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest met betrekking tot de Coördinatiestructuur voor patrimoniuminformatie, met bijlage, het enkel aan de federale overheid (en dus niet aan de gewesten) toekomt om als patrimoniuminformatie/-documentatie een databank bij te houden met een overzicht van geregistreerde huurcontracten (met opname van hun essentiële elementen).[10] Enkel MyRent wordt hierdoor erkend als authentieke databankbron van woninghuurovereenkomsten inzake Belgische onroerende goederen. Dit wijzigt niet op 1 januari 2025. Een eventuele eigen databank die het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest vanaf 1 januari 2025 zou bijhouden zou dus niet voldoen als dergelijke authentieke gegevensbron, met alle gevolgen van dien. Overigens zou dergelijke eigen Brusselse databank de factoonvolledig zijn aangezien deze zich beperkt tot de Brusselse woninghuurovereenkomsten waarbij de andere types van huurovereenkomsten, zoals de handelshuur, de huur van kantoorgebouwen, enzovoort worden uitgesloten.

Als authentieke gegevensbron kan de FOD Financiën (AAPD) reglementair onder welbepaalde voorwaarden patrimoniumdocumentatie afleveren aan onder meer de belanghebbende partijen (huurder en verhuurder) en andere belanghebbende derden (onder andere openbare overheden) over een bij de FOD Financiën geregistreerde woninghuurovereenkomst (bijvoorbeeld de in MyRent geregistreerde documentatie of het registratierelaas hetgeen van nut kan zijn bij verlies van de woninghuurovereenkomst of het registratierelaas door de verhuurder of huurder). Dergelijke patrimoniumdocumentatie zal niet afgeleverd worden wanneer de akte niet geregistreerd wordt bij de FOD Financiën (AAPD).

Er wordt opgemerkt dat voornoemde Brusselse ordonnantie geen wijziging aanbrengt aan artikel 19, eerste lid, 1° W.Reg., waardoor de in deze bepaling bedoelde akten houdende een woninghuurovereenkomst sowieso blijvend verplichtend geregistreerd moeten worden, weliswaar met vrijstelling van registratierechten (art. 161, 12°, a) W.Reg.).

De fiscale registratieformaliteit voor onderhandse woninghuurovereenkomsten betreffende onroerende goederen gelegen in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest blijft ook na 1 januari 2025 vrijgesteld van registratierechten, dit bij wijze van administratieve tolerantie. Die tolerantie geldt, onder de thans geldende voorwaarden, eveneens wat betreft de in artikel 161, 12°, c) en d) W.Reg. bedoelde plaatsbeschrijvingen en documenten die krachtens wettelijke, decretale of ordonnantiële bepalingen gevoegd zijn bij een dergelijke overeenkomst op het ogenblik dat zij ter registratie wordt aangeboden.

In het geval waarbij voormelde bestreden ordonnantiebepalingen vernietigd worden door het Grondwettelijk Hof, zullen de woninghuurovereenkomsten die verkeerdelijk nog niet geregistreerd werden in principe alsnog moeten worden geregistreerd.

Om eventuele nadelige gevolgen van een niet-registratie bij de FOD Financiën te vermijden moeten de onderhandse huurovereenkomsten betreffende onroerende goederen (woningen) gelegen in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest afgesloten vanaf 1 januari 2025, nog steeds binnen de twee maanden bij de FOD Financiën worden geregistreerd, dit onafgezien van de 'burgerrechtelijke registratie' ervan bij het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest.

[1] Dit zijn de huurovereenkomsten van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen, die uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting van een gezin of van één persoon.

[2] Art. 32, 5° W.Reg

[3] BS 02.05.2024, 49013 e.v.

[4] Via de artikelen 19 en 20 van die ordonnantie (in het voorontwerp de artikelen 18 en 19).

[5] De woninghuurovereenkomsten die worden vastgelegd in een akte bedoeld in artikel 19, eerste lid, 1° W.Reg. worden niet geïmpacteerd, vermits de registratieplicht voor die akten volgt uit het niet gewijzigde artikel 19, eerste lid, 1° W.Reg.

[6] Advies RvS (afd. wetgeving) 75.027/3 van 05.02.2024, www.raadvst-consetat.be/dbx/adviezen/75027.pdf#search=75.027%2F3(externe link), overw. 3.2 e.v.

[7] E. SPRUYT, “Brusselse registratiesysteem huurcontracten allicht ongrondwettelijk”, Fisc. Act., nr. 24/33-03.

[8] Rolnummer 8285.

[9] Bijlage aan het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 02.05.2024 tot invoering van een verklarende bijlage in toepassing van artikel 218, § 5 van de Brusselse Huisvestingscode, BS 10.09.2024, (106191) 106194.

[10] BS 18.04.2014 (ed. 2), www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_body.pl?language=nl&caller=summary&pub_date=14-09-25&numac=2014205552(externe link).