Ruim 175.000 Belgen bezitten buitenlands vastgoed

Bij de aankoop van een vakantiewoning in Spanje, Frankrijk of Italië is het belangrijk zich bewust te zijn van de fiscale gevolgen van deze aankoop. Dan is het niet enkel essentieel te weten wat de registratierechten (of BTW) zijn bij de aankoop van het pand of de erelonen voor de notaris, maar ook wat de gevolgen zijn op het vlak van directe belasting.

Zo zal Spanje, in tegenstelling tot Italië en Frankrijk, het eigen gebruik van de woning jaarlijks belasten. We verwachten wel dat het nieuwe dubbelbelastingverdrag tussen België en Frankrijk in 2023 - 2024 in werking zal treden en ertoe zou kunnen leiden dat België het eigen gebruik van de Franse vakantiewoning mag gaan belasten zolang Frankrijk dit niet doet, en dit op basis van het kadastraal inkomen dat u in België moet aanvragen.

Ook indien u de woning op termijn zou verkopen, spelen niet de Belgische regels terzake, maar is meerwaardebelasting verschuldigd in Spanje, Italië en Frankrijk. In Spanje en Frankrijk geldt een tarief van respectievelijk 19%,en 26,5% (d.i. inclusief sociale belastingen). In Frankrijk is het evenwel mogelijk om de woning vrij van meerwaardebelasting te verkopen indien u deze meer dan 22 jaar bezit en 30 jaar voor wat betreft die sociale belastingen). In Italië is enkel meerwaardebelasting verschuldigd indien de verkoop in de eerste vijf jaar na de aankoop gebeurt.

Daarnaast moet zowel in Spanje als in Frankrijk rekening gehouden worden met de jaarlijkse vermogensbelasting. In Spanje betreft het een jaarlijkse belasting zodra het Spaans vermogen (vastgoed) een bepaalde drempelwaarde overstijgt. Het regionaal regime voorziet een belastingvrije som van 700.000 euro per persoon. Sinds 1 januari 2018 is ook in Frankrijk een jaarlijkse vermogensbelasting verschuldigd op bepaald Frans vastgoed dat wordt aangehouden door buitenlanders, de zogenaamde impôt sur la fortune immobilière, berekend per foyer fiscal.

Indien u de intentie heeft om de woning op regelmatige basis te verhuren, kan het aangewezen zijn om deze aan te kopen met een Belgische of buitenlandse vennootschap, wat weer andere fiscale gevolgen met zich meebrengt.

Ook bij een overlijden en de overdracht van de woning naar de langstlevende echtgeno(o)t(e) of de kinderen moet niet alleen rekening gehouden worden met de erfbelasting die in België verschuldigd is, maar ook met de lokale regels terzake. Zo geldt in Frankrijk een algemene vrijstelling van erfbelasting tussen echtgenoten, maar daartegenover kunnen wel hogere tarieven spelen tussen ouders en kinderen. In Spanje is de erfbelasting regionaal geregeld waardoor de successiedruk in bepaalde streken aanzienlijk lager is dan in andere. Op het vlak van erfbelasting is Italië een voordelig land met een vrijstelling van erfbelasting ten belope van 1 miljoen euro per erfgenaam (echtgenote en kinderen) en tarieven van 4% tot 8% op het meerdere. Dit neemt echter niet weg dat België ook nog steeds zal belasten indien de aankoop niet optimaal gestructureerd werd.

Wij zien dat de vakantiewoning in sommige gevallen ook een permanente verblijfplaats wordt en dat de eigenaars ervoor kiezen om permanent te verhuizen naar het buitenland. Ook deze verlengde verblijven in het buitenland brengen de nodige fiscale gevolgen met zich mee. Deze gevolgen bespreken we volgende week.

Bron : Cazimir Advocaten, 11 Augustus 2022