Visienota omtrent de vastgoedfiscaliteit na de belastinghervorming Van Peteghem

Nu al tijd voor actie!

Als het regent in Parijs, druppelt het in Brussel. De Minister heeft een voorstel van hervorming op tafel gelegd, dat nog geen wet is. Er kan nog van alles veranderen, al kan ook niet ontkend worden dat het voorstel een logica en draagkracht heeft. Bovendien kan de eventuele toekomstige wetgeving een impact hebben op hoe u zich nu vandaag organiseert. Anders dan bij de aankoop van een bedrijfswagen, waar u om de vier à vijf jaar eens van nul kan herbeginnen, is vastgoedplanning een marathon en geen sprint.

Hoog tijd dus om te ontdekken met welke extra elementen u nu reeds best rekening houdt bij de aankoop van vastgoed als ondernemer. Goed plannen kan een mooi rendement opleveren en niet-plannen kan u een aardige stuiver kosten (failing to plan, is planning to fail).

De voorzet van de Minister

Zoals aangehaald heeft de Minister van Financiën recent een voorstel van fiscale hervorming op tafel gelegd, na consultatie van een aantal specialisten. Uiteraard is deze hervorming nog geen wet en hier moeten allicht nog vele watertjes worden doorzwommen. Niettemin is het altijd raadzaam om op tijd vooruit te kijken en na te gaan wat de eventuele impact zou zijn mocht de hervorming wet worden. In ieder geval is het af te wachten wat er finaal in de wet belandt (wat haalt het en wat het haalt niet, wat komt er eventueel nog bij en wat zijn de overgangsmaatregelen in concreto, …?). Maar bij deze geldt het motto dat een voorbereid man/vrouw er twee waard is. Uiteraard is het niet de bedoeling om deze hele belastinghervorming in deze nieuwsbrief te gaan uitspitten. Enkel worden een aantal topics aangehaald die relevant zijn in de vastgoedplanning zoals we die op vandaag kennen.

Belangrijk is dat zal blijken dat bij de planning van huidige dossiers reeds moet rekening gehouden worden met de voorgestelde hervormingen, omdat deze later wel degelijk een impact kunnen hebben.

Deze topics zullen de volgende zijn:

1) De impact van de hervorming op klassieke vruchtgebruik-, opstal- en erfpachtdossiers

2) De impact van de hervorming op de private verhuur van onroerend goed

3) De zwanenzang van de overdracht van de aandelen van de vastgoedvennootschap?

4) Wijzigingen die relevant zijn voor vastgoedontwikkeling en bouwpromotie

5) Verdoken verhoging van de successierechten?

Besluit

Het staat buiten kijf dat een fiscale hervorming nodig is. Zoals aangehaald in de nota gaat het terecht om een hervorming die werken en ondernemen moet stimuleren. Voorts wordt er ook met overschot van gelijk aangehaald dat een fiscale hervorming alleen onvoldoende is en dat dit moet de start zijn van een bredere hervorming. Iedereen is immers gebaat met een betere conjunctuur en dat moet het enige doel zijn. Een grote taart is nu eenmaal gemakkelijker te verdelen.

Wat zeer positief lijkt is dat een aantal historische angels worden aangepakt, maar dat er aandacht lijkt uit te gaan naar het vermijden van chaos en disruptie. Immers is vooral stabiliteit nodig om verder te kunnen werken en verder te kunnen ondernemen. Dat niet het hele systeem omver wordt gegooid louter omwille van l’art pour l’art is een opsteker.

Zeker mocht blijken dat historische situaties (bv. reeds opgebouwde meerwaarde) zouden worden vastgeklikt, dan zou dit puur een hervorming zijn voor de toekomst en geen omwentelingen moeten betekenen voor het verleden. Dit zou pas getuigen van fiscale rechtszekerheid, iets waar we dezer dagen soms te vaak moeten op wachten, om werkenden en ondernemers maximaal te stimuleren.

Anderzijds wordt wel duidelijk (in de lijn van de shift van belasting op arbeid naar belasting op vermogen), zeker voor vastgoed, dat de ondernemers extra belastingen zullen moeten ophoesten. Denkwerk kan en zal nog steeds de nodige voordelen en rendementen opleveren (naast de uiteraard strategische keuzes die daarbij moeten worden gemaakt maar die buiten het bestek van deze nieuwsbrief vallen) maar de voordelen worden afgeroomd. Het is niet aan adviseurs om aan politiek te doen maar het is enkel maar te hopen dat de ondernemers er ook iets voor terug krijgen onder de vorm van een hervorming en beperking van het overheidsbeslag. Deze belastingverhoging is immers transparant en allicht een zekerheid, terwijl de overige hervormingen mogelijk opnieuw een halfbakken compromis worden waar geen werkend mens iets/voldoende aan heeft (vb. de pensioen – en de arbeidsdeals van deze wereld). Indien de wende daar zou blijven steken, dan krijgen we opnieuw een beproefd Belgisch recept: meer belasting, meer herverdeling (terwijl we nu al koploper zijn) en het verder wegzakken op de mondiale ranking omwille van het uitblijven van structurele hervormingen. Er is dus zowel reden om hoopvol te zijn als bezorgd.

Voor wie zich graag een roze bril aanmeet, kan nog meegegeven worden dat het spanningsveld rond vruchtgebruik en andere mogelijk in de toekomst wel zal afnemen, aangezien de fiscus er in de toekomst zelf een graantje van meepikt onder de vorm van een belasting op de private meerwaarde.

Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering vanvruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.