Waardering vruchtgebruik: de methode DVB deemstert langzaam

Er is nieuwe rechtspraak (Rb. Antwerpen 28 juni 2024, nr. 22/4939/A) inzake de waardering van vruchtgebruik, meer bepaald omtrent de toepassing van de methode van de rulingcommissie, kortweg de methode DVB.

De rechtspraak aangaande de methode DVB is nog niet dik gezaaid, zij het dat er met dit dossier alweer een casus bijkomt, waarbij er zich wel een duidelijke lijn blijkt af te tekenen. De rechtbank is immers opnieuw in vrij algemene bewoordingen negatief omtrent de vermeende verplichte toepassing van de methode DVB.

Het verhaal is kenschetsend zijn voor de praktijk, waar men om de haverklap wordt geconfronteerd met ambtenaren die mordicus de methode van de rulingcommissie willen toepassen en van geen wijken of praten willen weten. Voor alle duidelijkheid mogen niet alle ambtenaren op een hoopje worden gegooid. Gelukkig zijn er ook ambtenaren die met openheid van geest meedenken en bereid zijn tot een rationeel debat. Echter zijn er nog te veel zaken waar dit niet mogelijk blijkt en het uitdraait op een robbertje David tegen Goliath.

Feiten

Het is een klassiek verhaal, waarbij de exploitatievennootschap het vruchtgebruik aankoopt en de aandeelhouders/bestuurders de blote eigendom. Voorts gaat het hier specifiek over landbouwgronden, waar ook al eerder specifieke uitspraken rond zijn gedaan door de rulingcommissie. In concreto had men de berekening gemaakt op basis van een bedrijfseconomische benadering in functie van de exploitatieopbrengst die men kon behalen met het perceel. In concreto werd zogezegd gewaardeerd met 3 verschillende methodes, zij het dat één methode niet werd meegeteld, een ander maar voor 5,00% werd meegeteld en 95,00% van de waardering werd vastgehaakt aan voormelde invalshoek.

De fiscus als dwarsligger

De fiscus was niet akkoord met de vaststelling van deze meerwaarde, ook al zijn er terzake verschillende (goedkeurende) precedenten van de rulingcommissie. De fiscus zelf verwees naar de huurwaarde uit de pachtwetgeving (die veel lager lag) om daarmee de berekening te maken. Ook de waarderingsmethode, naast de parameter van de huurwaarde, schoof de fiscus aan de kant en zij plaatste van de weeromstuit de methode DVB in de plaats. Het gevolg laat zich raden, met name een veel lagere waarde voor het vruchtgebruik en een navenant voordeel van alle aard voor de bestuurders.

De rechtbank spreekt klare taal

De zaak werd aanhangig gemaakt bij de rechtbank te Antwerpen en deze kon de aanpak van de fiscus maar matig smaken. Immers bevestigde de rechtbank dat de werkwijze van de belastingplichtige een vermoeden van juistheid in zich houdt als alle aangiftes tijdig zijn ingediend. Het is dan aan de fiscus om te bewijzen dat er een fout steekt in de parameters en/of in de gehanteerde methode. Voorts haalt de rechtbank aan, ook met verwijzing naar de rulingcommissie, dat geval per geval moet worden beoordeeld. Eenheidsworst is met name uit den boze en men moet rekening houden met alle feitelijke elementen van het dossier. Zodoende mocht de belastingplichtige terecht rekening houden met de werkelijke bestemming van de gronden en de opbrengst die daaruit zou voortvloeien. Ook de methode als zodanig vond de rechtbank vrij billijk.

Daarentegen stelt de rechtbank zeer duidelijk, en de praktijk moet de rechtbank dankbaar zijn voor zoveel transparantie, dat het niet volstaat voor de fiscus om aan te tonen dat er ook andere methodes zijn die een lagere waarde opleveren. Volgens de rechtbank is de waardering van vruchtgebruik immers geen exacte wetenschap en kunnen resultaten variëren. Bijgevolg kunnen er uitkomsten bestaan met andere methodes die lager liggen, zonder dat dit op een fout van de gehanteerde methode wijst. In niet mis te verstane termen orakelt de rechtbank dat de methode DVB bijgevolg niet als algemeen aanvaarde methode, te nemen of te laten, mag worden aanzien. De rulingnota inzake de waardering van vruchtgebruik stelt bovendien zelf dat het geval per geval moet worden bekeken. In die optiek voldoet de administratie helemaal niet aan haar bewijslast en moet de taxatie bijgevolg volledig worden geweigerd.

De rechtspraak zaagt langzaam aan de poten van de methode DVB

Dit is uiteraard niet de eerste rechtspraak omtrent deze materie. Verwezen kan worden naar eerdere rechtspraak van Leuven, Brussel (hoger beroep) en Waals-Brabant.

Het besluit is dat in de rechtspraak, ook al is die nog niet enorm uitgebreid in aantal, de methode van de rulingcommissie allesbehalve in de armen sluit, en dat is nog een zeer diplomatische uitdrukking. Immers is er slechts lage rechtspraak van 2016 (Leuven) die de fiscus nog heeft gelijk gegeven. Nadien is het volledig stil geworden. Voor het Hof van Beroep van Brussel heeft de fiscus wel nog gelijk gekregen, zij het alleen omdat de belastingplichtige er zelf een onnavolgbaar potje had van gemaakt. De fiscus scoorde enkel middels een own goal van de belastingplichtige. Meer nog, hetzelfde Hof, in dezelfde samenstelling heeft nadien geoordeeld dat als de belastingplichtige een gedegen waardering heeft opgebouwd, hoe deze er ook moge uitzien, de fiscus dit niet aan de kant mag stellen. Nadien is er nog een uitspraak geweest van de rechtbank van Waals-Brabant en ondertussen vervoegt de rechtbank van Antwerpen dit rijtje.

Het mag ook weinig verwondering wekken dat de rechtspraak deze methode geen warm hart toe draagt. Immers is er reeds lang een evolutie aan de gang in de rechtspraak, waarbij gesteld wordt dat onder meer de volgende elementen minimumvoorwaarden zijn voor een goede waardering: er moet rekening gehouden worden met de bijkomende aankoopkosten en het mag ook geen forfaitaire methode zijn. De vaststelling dringt zich op dat ingeval van de methode van de rulingcommissie, zij zich schuldig maakt aan beide “vergrijpen”. Zodoende valt het niet in te zien dat de rechtspraak warm zal lopen voor deze methode, aangezien ze letterlijk gelijkstaat aan een terugkeer in de tijd, terwijl er net sprake is van een progressieve evolutie van inzicht in de rechtspraak.

Fiscaal narcisme

De feiten als zodanig lezen als een grijsgedraaid feuilleton. Menig belastingadviseur zal zich herkennen in het dossier, met een fiscus die met paardenkleppen op een standpunt inneemt op basis van de methode van de rulingcommissie en van geen wijken wil weten. Bovendien zijn deze ambtenaren vaak enorm hard overtuigd van het eigen gelijk, als lijken ze fundamentalistische volgers van een onzichtbare goeroe.

Niettemin is er heel wat kritiek uit te oefenen op deze methode van de rulingcommissie. Het is dan ook frappant vast te stellen dat diezelfde ambtenaren (te weten het hardnekkige contingent ervan, want niet alle ambtenaren mogen over dezelfde kam geschoren worden) dermate overtuigd zijn van de intellectuele superioriteit van de methode DVB, terwijl dat wiskundig helemaal niet te onderbouwen is (zie verder). Bovendien vindt deze methode zoals gezegd geen bijval in de rechtspraak. Het is dan ook een vaststelling dat de enige fervente fans van de methode van de DVB zich bevinden binnen de rangen van de fiscus zelf. Andere aanhangers lijken er niet meteen te zijn.

DBV: kaas met gaten

Vaak wordt aangehaald, op een dermate wijze dat de fiscus het stilaan algemeen onderschrijft, dat de fiscus voor de waardering van vruchtgebruik uitgaat van slechts één assumptie: de waarde van het vruchtgebruik mag niet hoger zijn dan de waarde van de volle eigendom.

Dit ligt zeer duidelijk aan de grondslag van de methode van de DVB, die in wezen een adaptatie is van de methode Ruysseveldt, of beter gezegd, eender welke DCF-aanpak, waarbij de index is weggelaten uit de berekening. Bovendien houdt men ook geen rekening met bijkomende kosten en worden deze finaal pro rata omgeslaan over vruchtgebruik en blote eigendom.

Het feit dat men dit zo onverbloemd durft zeggen, is ergens een teken dat men het spoor bijster is. Immers leveren veel waarderingen een resultaat op waarbij het vruchtgebruik lager ligt dan de waarde van de volle eigendom, terwijl diezelfde waarderingen reeds luidkeels verketterd zijn. Denken we maar aan de forfaitaire waarderingen volgens de indirecte belastingen (registratierechten en successierechten) die reeds met pek en veren zijn buitengedragen door de rechtspraak. Zelfs een hypereenvoudige oubollige standaardbenadering van 80/20 leidt tot een waarde vruchtgebruik die lager is dan de waarde van de volle eigendom is. Eenvoud kan verhelderend zijn maar te veel eenvoud leidt tot “versimpeling”. Er is noch min noch meer sprake van een verwarring van oorzaak en gevolg. Het gevolg van een correcte waardering mag dan wel zijn dat de waarde van het vruchtgebruik niet hoger is dan de waarde van de volle eigendom (en zelfs dat is een doordenkertje). Het is echter niet het enige gevolg. Door zich bijgevolg enkel te fixeren op dit ene gevolg (en dan nog op een discriminerende manier, want andere methodes die hetzelfde gevolg opleveren zijn blijkbaar toch fout), verdwijnt elk evenwicht uit de waarderingsfilosofie.

De obligate vaststelling is dan ook dat de methode van de rulingcommissie te eenvoudig is om een veralgemeende methode te zijn. Zoals reeds meermaals is neergeschreven, is het niet de bedoeling om de insteek van de methode DVB daarmee volledig af te branden. Als dit bedoeld is, zoals oorspronkelijk geformuleerd, als een vuistregel of rule of thumb, om bij benadering aan te voelen of iets in de goede richting evolueert, dan kan daar niets op worden afgedongen. Het is immers een oefening die heel weinig moeite vergt en die een eerste resultaat oplevert. Uiteraard is dit dan niet per definitie een voldoende verfijnd resultaat maar het geeft minstens een eerste richting en het kan soms zelfs juist zijn. Echter is dit niet gegarandeerd.

Voorts wordt met deze methode vaak gepretendeerd dat zij een perfect gelijk rendement garandeert voor vruchtgebruiker en blote eigenaar. In een oppervlakkige benadering lijkt dit te kloppen, zij het voor zover men abstractie maakt van alle elementen waar men in de berekening zelf abstractie maakt (index, bijkomende kosten, …). Van zodra men de realiteit betreedt, valt dit axioma grandioos door de mand en blijkt er zelden sprake te zijn van een gelijk rendement.

Uren zou kunnen worden doorgegaan over de talrijke gebreken van deze methode als men overweegt om dit als ultieme methode boven de doopvont te houden. Deze nieuwsbrief is er echter te kort voor. Aan te stippen is wel nog het merkwaardige feit dat de fiscus in vele dossierstukken in betwistingen (waarbij de ene waarschijnlijk klakkeloos gekopieerd worden van de andere) stelt dat deze berekening “wiskundig onweerlegbaar” is. Echter hoeft men niet veel te krabben aan het vernislaagje van de berekening om er de wiskundige anomalieën uit te halen. In plaats van wiskundig onweerlegbaar is het een wiskundig zeefje. Voor wie hierover meer toelichting wenst, kan uiteraard steeds in ons kantoor terecht.

Tweespalt binnen de fiscus

Een laatste puntje, dat zijdelings ook door de rechtbank wordt aangehaald, is dat de fiscus (AAFisc) haast op een devote manier lippendienst wenst te bewijzen aan de rulingnota, als was het een goddelijke tekst die voor de eeuwigheid in steen gebeiteld staat. Daarbij leest zij in haar verabsolutering stellingnames van de rulingcommissie die nooit zijn ingenomen door diezelfde rulingcommissie. Ook hier stelt de rechtbank duidelijk dat de rulingcommissie erop hamert dat geval per geval moet bekeken worden en beoordeeld worden op zijn eigen merites. Al te vaak wenst AA Fisc hier overheen te lezen en is het voor haar de methode van de DVB, te nemen of te laten, tegen de brontekst in, die men nochtans als enige handleiding gebruikt.

Deze merkwaardige tweespalt is zeker niet uniek. Zo zijn er vele ambtenaren die zweren dat een gecombineerd project van aankoop en verbouwing verplicht in twee fases (aankoop vs verbouwing) moet worden gewaardeerd, terwijl er verschillende rulingstandpunten zijn (zelfs in het “originele” rulingjaar van 2016) waarbij gesteld wordt dat dit niet moet.

Zelfs binnen AA Fisc is er een schisma merkbaar, waarbij sommigen de originele methode DVB verlaten en de bijkomende kosten er ook in betrekken. Op zich is dit een toe te juichen initiatief, zij het dat men zich niet selectief mag beperken tot één correctie omdat de andere (terechte) correcties in het nadeel van de fiscus zouden zijn.

Kortom, de rechtszekerheid staat nog meer op de helling als de fiscus het intern zelfs niet eens is.

Besluit

Het klein rijtje van rechtspraak omtrent de waarderingsmethode van de DVB dikt stilaan aan.

In duidelijke en vooral correcte bewoordingen stelt de rechtbank van Antwerpen dat de methode van de DVB niet zomaar als de algemene standaard kan aanzien worden waarnaar iedereen zich moet plooien. Als het werk van de belastingplichtige zorgvuldig is gemaakt, dan is dat meteen voldoende. Bovendien maakt men ook heel duidelijk dat een case by case approach noodzakelijk is, waarbij de methode DVB in vele gevallen gedoemd is om door de mand te vallen.

Weliswaar is er op het terrein nog een weg te gaan, aangezien vele controleurs rotsvast geloven in de “Bijbelse waarheid” van de methode DVB. Het is aldus een sluipende evolutie die deels nog moet waargemaakt worden, vooraleer belastingplichtigen volledig op beide orden kunnen slapen. De teneur lijkt echter wel moeilijk te ontkennen als er ook wat dieper wordt over nagedacht.

Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.

Robin Messiaen schreef recent ook het boek De waardering van vruchtgebruik. Focus op onroerend vruchtgebruik met vennootschappen, Larcier/Intersentia, 2023, 500p.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.