Comment acheter un bien immobilier au Portugal en 2025: suivez le guide!

Vous envisagez d'acheter un bien immobilier au Portugal ? Découvrez le guide complet 2025 : processus d'achat, coûts, fiscalité (IMT, IMI), documents nécessaires et erreurs à éviter. Conseils d'avocate.

Le Portugal attire de nombreux acheteurs étrangers grâce à son cadre de vie exceptionnel, son climat méditerranéen et sa stabilité politique et économique. Que vous achetiez votre résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif, le processus d'acquisition est accessible mais nécessite rigueur et accompagnement juridique. Ce guide vous présente les étapes essentielles du processus d'achat, les coûts réels à prévoir, et les erreurs à éviter pour acquérir votre bien immobilier au Portugal en toute sérénité.

1. Le marché immobilier portugais en 2025

Un marché en évolution

Le marché immobilier portugais reste attractif pour les acheteurs étrangers en 2025, ce qui se reflète sur les prix qui continuent d'augmenter dans les zones prisées, malgré la réforme du Golden Visa.

Prix moyens 2025

Les grandes villes et régions côtières affichent des prix soutenus (source Idealista):

• Lisbonne : environ 5 900 €/m²
• Algarve : environ 3 800 €/m²
• Porto et zones recherchées : environ 4 000 €/m² en moyenne

Segments porteurs

L'immobilier de luxe et durable reste en forte croissance, notamment pour la clientèle internationale haut de gamme cherchant des résidences secondaires ou des propriétés conformes aux critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance).

Zones géographiques populaires

Selon votre projet, plusieurs régions se distinguent :

• Lisbonne : dynamisme urbain, vie culturelle intense, proximité des services
• Algarve : littoral prisé, fort potentiel locatif touristique
• Porto : patrimoine culturel riche, prix plus accessibles qu'à Lisbonne
• Régions émergentes : Comporta, Nazaré, Setúbal attirent de plus en plus d'investisseurs

2. Pré-requis indispensables

Avant même de commencer vos recherches, deux éléments sont absolument nécessaires pour acheter au Portugal.

Le NIF (Numéro d'Identification Fiscale)

Le NIF (Número de Identificação Fiscal) est votre numéro d'identification fiscale au Portugal. Il est obligatoire pour toute transaction immobilière.

Comment l'obtenir ?

Si vous n'êtes pas résident au Portugal, vous devrez nommer un représentant fiscal portugais lors de votre demande de NIF. Ce représentant sera votre interlocuteur avec l'administration fiscale portugaise.

Documents nécessaires :

• Passeport ou carte d'identité
• Justificatif d'adresse dans votre pays

Je peux vous accompagner dans l'obtention de votre NIF et vous servir de représentante fiscale.

Un compte bancaire portugais

Au Portugal, le paiement final lors de l'acte notarié se fait par chèque de banque émis depuis un compte bancaire portugais. L'ouverture d'un compte en banque portugaise est donc indispensable pour finaliser votre achat.

Documents nécessaires pour ouvrir un compte :

• Passeport
• NIF
• Justificatif d'adresse
• Preuve de l'origine des fonds (relevés bancaires, justificatifs de revenus)

L'ouverture peut se faire à distance avec certaines banques portugaises, ou sur place lors d'un déplacement au Portugal.

3. Le processus d'achat en 7 étapes

Une fois vos prérequis en place, voici le processus complet d'acquisition d'un bien immobilier au Portugal.

Étape 1 : Recherche et visite du bien

Identifiez le bien qui correspond à votre projet via des agences immobilières, des plateformes en ligne, ou des annonces de particuliers.

Conseil important : Visitez physiquement le bien si possible. Les photos peuvent être trompeuses, et vous devez vérifier l'état réel de la propriété, son environnement et le voisinage. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, mandatez un représentant de confiance ou un avocat sur place pour effectuer la visite en votre nom.

Étape 2 : Offre d'achat

Une fois le bien identifié, vous formulez une offre d'achat écrite (proposta de compra). Le prix est souvent négociable, surtout si le bien est sur le marché depuis un certain temps ou nécessite des travaux.

L'offre peut être conditionnée à l'obtention d'un financement bancaire ou à d'autres éléments.

Étape 3 : Due diligence juridique ⚖️

C'est à ce stade que mon accompagnement est essentiel pour sécuriser votre achat.

Je réalise pour vous une due diligence complète qui comprend :

Vérifications cadastrales

• Confirmation de la propriété réelle du vendeur
• Vérification des limites exactes du terrain
• Absence de litiges fonciers en cours

Vérifications urbanistiques

• Licences de construction valides
• Conformité des constructions existantes
• Possibilité d'extension ou de rénovation selon le plan local d'urbanisme

Vérifications fiscales

• Absence de dettes IMI (taxe foncière) impayées
• Charges de copropriété à jour (si appartement)
• Vérification du certificat énergétique

Vérifications hypothécaires

• Le bien est-il grevé d'hypothèques ?
• Existe-t-il des charges ou des servitudes ?

Cette étape protège votre investissement et vous évite les mauvaises surprises après l'achat. Un bien qui semble parfait peut cacher des vices juridiques coûteux à régulariser.

Étape 4 : Signature du compromis de vente (CPCV)

Le Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) est le compromis de vente qui engage juridiquement l'acheteur et le vendeur.

Éléments clés du CPCV :

• Acompte (sinal) : généralement 10% du prix de vente, versé à la signature
• Prix total et modalités de paiement du solde
• Date de signature de l'acte définitif (Escritura)
• Conditions suspensives éventuelles (obtention d'un prêt, par exemple)
• Pénalités en cas de désistement d'une des parties

Point crucial : Avant de signer le CPCV, faites impérativement relire le contrat par un avocat spécialisé. Des clauses défavorables, des pénalités disproportionnées ou des délais irréalistes peuvent vous causer de graves préjudices financiers.

La signature du CPCV doit être certifiée. Si vous ne pouvez pas être présent physiquement, vous pouvez donner une procuration à votre avocat pour signer en votre nom. Je propose ce service pour les acheteurs à distance.

Étape 5 : Financement (si prêt immobilier)

Si vous avez besoin d'un prêt bancaire, sachez que les banques portugaises prêtent aux acheteurs étrangers, mais avec des conditions généralement plus strictes qu'aux résidents.

Points importants :

• Apport personnel souvent requis : environ 30% du prix
• Taux d'intérêt variables selon votre profil et la banque
• Documents à fournir : preuves de revenus, relevés bancaires, justificatifs patrimoniaux

Le délai d'obtention d'un prêt peut prendre plusieurs semaines. Prévoyez cette durée dans votre calendrier d'achat.

Je peux vous orienter vers des partenaires bancaires fiables et vous assister dans le montage de votre dossier de financement.

Étape 6 : Signature de l'acte définitif (Escritura)

La Escritura est l'acte de vente définitif signé devant le notaire portugais (notário). C'est à ce moment que la propriété vous est officiellement transférée.

Déroulement :

· Lieu : Cabinet du notaire ou d’un avocat

· Présents : Acheteur, vendeur (ou leurs représentants par procuration)

· Paiement du solde : Par chèque de banque portugais (d'où l'importance du compte bancaire)

· Signature de l'acte de vente

Remise des clés

Si vous ne pouvez pas être présent physiquement, vous pouvez donner une procuration à votre avocat pour signer en votre nom. Je propose ce service pour les acheteurs à distance.

Étape 7 : Enregistrement et formalités post-achat

Après la signature de l'Escritura, plusieurs formalités doivent être accomplies :

· Enregistrement au Conservatoire (Conservatória do Registo Predial)

· Déclaration aux Finanças (administration fiscale)

· Transfert des contrats (eau, électricité, gaz)

· Souscription d'une assurance habitation (obligatoire si vous avez un prêt immobilier, recommandée en toutes hypothèses)

Timeline moyenne :
Du compromis de vente (CPCV) à l'acte définitif (Escritura), comptez en moyenne 2 mois.

Lorsque je vous accompagne à l’achat, je me charge des déclarations aux Finanças, cela inclut la mise à jour de votre situation fiscale et l’inscription du bien immobilier à votre nom.

4. Coûts et fiscalité

Au-delà du prix d'achat affiché, il est essentiel de prévoir les frais obligatoires et les taxes associés à votre acquisition. Voici un aperçu complet des coûts à anticiper.

Frais obligatoires lors de l'achat

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) - Taxe de transmission

L'IMT est une taxe calculée selon un barème progressif de 2% à 8% de la valeur du bien.

Exemptions possibles :
Les primo-accédants de moins de 35 ans peuvent bénéficier d'exemptions totales ou partielles sous certaines conditions (valeur du bien, résidence principale).

IS (Imposto do Selo) - Droit de timbre

Le droit de timbre s'élève à 0,8% de la valeur du bien, payable au moment de l'acte notarié.

Frais de notaire

Les honoraires du notaire varient selon la valeur du bien, généralement entre 500 et 1 000 €.

Enregistrement au Conservatoire

L'enregistrement de la propriété à votre nom coûte environ 250 à 300 €.

Honoraires d'avocat

Je propose un forfait global qui dépend de la complexité du dossier, notamment :

• Existence ou non d'un financement bancaire
• Présence physique du client ou besoin de représentation par procuration
• Complexité de la due diligence

N'hésitez pas à me contacter pour un devis personnalisé adapté à votre situation.

Exemple chiffré : Cas de Jeanne

Jeanne a 38 ans et achète sa résidence principale à Lisbonne pour 420 000 €, sans financement bancaire.

Coûts obligatoires :

• IMT : 20 106,50 €
• Imposto do Selo (0,8%) : 3 360 €
• Honoraires de notaire : ~1 000 €
• Frais d’enregistrement : ~300 €

Coût total des frais (hors honoraires avocat) : 24 766,50 €

Soit environ 5,8% du prix d'achat.

À cela s'ajoutent les honoraires d'avocat et, le cas échéant, les frais de financement bancaire.

Frais récurrents post-achat

Une fois propriétaire, vous devrez vous acquitter de taxes et charges annuelles.

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) - Taxe foncière annuelle

L'IMI varie de 0,3% à 0,45% de la valeur cadastrale du bien urbains selon la commune. Cette taxe est payable annuellement (ou en plusieurs fois selon les communes).

A noter : la valeur cadastrale est souvent bien inférieure à la valeur d’acquisition.

Exemple : Pour une valeur cadastrale de 200 000 € pour un bien à Lisbonne, l'IMI annuel sera entre 750 €.

Charges de copropriété (si appartement)

Variables selon la résidence, les services et équipements (ascenseur, piscine, gardien, etc.).

Assurance habitation

Recommandée, elle et obligatoire si vous avez contracté un prêt immobilier.

Budget global à prévoir

En résumé, prévoyez environ 10% du prix d'achat en frais annexes (taxes, notaire, enregistrement, avocat).

5. Erreurs courantes à éviter

Acheter un bien immobilier au Portugal est un investissement important. Voici les erreurs les plus fréquentes que je constate, et comment les éviter.

1. Acheter sans due diligence juridique

Les risques : Défauts cachés, dettes fiscales non déclarées, problèmes cadastraux, constructions illégales.

La solution : Faites toujours réaliser une due diligence complète par un avocat avant de signer le compromis de vente. Cette étape peut vous éviter des dizaines de milliers d'euros de préjudice.

2. Sous-estimer les coûts

Beaucoup d'acheteurs se focalisent sur le prix affiché et oublient les frais annexes : IMT, imposto do selo, notaire, avocat, et l'IMI annuel qui suit.

La solution : Intégrez dès le départ 10-12% supplémentaires dans votre budget global.

3. Ne pas vérifier l'urbanisme

Des constructions non déclarées, des extensions illégales ou des modifications sans permis peuvent entraîner des amendes lourdes, voire une obligation de démolition.

La solution : La due diligence urbanistique que je réalise détecte ces anomalies avant l'achat.

4. Signer le CPCV sans relecture juridique

Le compromis de vente est un contrat juridiquement contraignant. Des clauses défavorables, des pénalités excessives ou des délais irréalistes peuvent vous piéger.

La solution : Ne signez jamais un CPCV sans l'avoir fait relire et valider par votre avocat.

5. Ignorer la fiscalité future

L'achat d'un bien immobilier au Portugal a des implications fiscales à court et long terme :

• IMI annuel à payer chaque année
• Plus-value imposable à la revente (sauf si résidence principale, sous conditions)
• Impact selon votre statut de résidence fiscale (résident vs non-résident)

La solution : Anticipez ces aspects dès l'achat pour optimiser votre situation fiscale globale.

6. Acheter à distance sans représentation fiable

Les photos peuvent être trompeuses, et l'état réel du bien peut différer de ce qui est présenté en ligne.

La solution : Si vous ne pouvez pas vous déplacer, mandatez un avocat ou un représentant de confiance pour visiter le bien et vous représenter lors de la signature par procuration.

7. Accompagnement juridique

Pourquoi faire appel à un avocat spécialisé ?

Acheter un bien immobilier au Portugal sans accompagnement juridique expose à des risques financiers et juridiques importants. Mon rôle est de sécuriser votre investissement de bout en bout.

Ce que je vous apporte :

Sécurisation juridique totale
Due diligence exhaustive (cadastre, urbanisme, fiscal, hypothèques) pour détecter tout problème avant la signature.

Protection de vos intérêts
Rédaction, négociation et relecture des contrats (CPCV, Escritura) pour vous protéger de clauses défavorables.

Tranquillité d'esprit
Je gère toutes les formalités administratives et juridiques, vous permettant de vous concentrer sur votre projet.

Accompagnement multilingue
Je vous accompagne en français, anglais et portugais, facilitant toutes vos démarches avec les autorités et intervenants portugais.

Mon accompagnement forfaitaire

Je propose un forfait global qui couvre l'intégralité du processus d'achat :

• Obtention du NIF et représentation fiscale
• Due diligence juridique, fiscale et urbanistique complète
• Vérification et validation de tous les documents
• Relecture et négociation du CPCV
• Assistance lors de la signature de l'Escritura (ou représentation par procuration si vous êtes à l'étranger)
• Enregistrement de la propriété auprès des Finanças
• Suivi post-achat

Le montant du forfait dépend de la complexité de votre dossier, notamment :

• Existence ou non d'un financement bancaire
• Présence physique ou besoin de représentation
• Complexité de la transaction

N'hésitez pas à me contacter pour un devis personnalisé.

Mon approche 360° (ma différenciation)

Si vous êtes également futur résident au Portugal, j'articule votre projet immobilier avec vos démarches de visa et, le cas échéant, la création de votre entreprise.

Cette vision globale me permet de vous conseiller sur le timing optimal de votre achat (avant ou après l'obtention du visa) et d'optimiser votre situation fiscale d'ensemble.

Vous n'avez qu'un seul interlocuteur pour l'ensemble de votre projet d'installation au Portugal.

8. Conclusion

Acheter un bien immobilier au Portugal est un projet accessible et sécurisé, à condition de bien se préparer et de s'entourer des bons professionnels.

Le marché portugais reste attractif en 2025, les prix continuent de croître dans les zones prisées, et l'immobilier de qualité, notamment durable, attire une clientèle internationale exigeante.

Une due diligence juridique rigoureuse et un accompagnement adapté sont essentiels pour éviter les pièges et garantir un achat serein. Les coûts annexes (IMT, imposto do selo, frais de notaire et d'avocat) représentent environ 10% du prix d'achat et doivent être anticipés dès le départ.

Chaque situation est unique et mérite une analyse personnalisée en fonction de votre profil, de votre projet et de votre situation fiscale.

Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier au Portugal, n'hésitez pas à prendre rendez-vous pour une consultation personnalisée. Vous pouvez également m'envoyer un e-mail pour discuter de votre projet.