Immobilier et mobilité 2026: quand l’habitation et la voiture deviennent des dossiers fiscaux et réglementaires à part entière

Episode 5 : Mobilité et budget du quotidien : l’addition discrète des nouvelles règles

Dernier épisode de notre semaine du “à quelle sauce serai-je mangé en 2026 ?". Zones de basses émissions, contrôles automatisés, amendes revalorisées, hausses tarifaires successives : 2026 confirme une tendance claire vers plus de conformité et de surveillance, mais aussi vers une accumulation de coûts diffus. Comprendre ces mécanismes permet d’éviter les mauvaises surprises et d’adopter une gestion plus préventive du quotidien.

Pas d'inventaire donc des nombreuses dispositions qui verront le jour, mais plutôt un commentaire de quelques mesures clés qui impactent la stratégie, les comportements et plus largement la matière abordée (aujourd'hui la mobilité - et le logement -).

Avec cette série, Deg & Partners entend offrir une lecture transversale et structurée des changements de 2026, afin de transformer une succession de réformes en décisions éclairées et maîtrisées.

1. Introduction

On oppose souvent “immobilier” et “mobilité” comme deux univers distincts. Pourtant, en 2026, ils partagent un point commun : ils deviennent tous deux des domaines où l’État et les Régions renforcent la régulation, la fiscalité et la conformité. Indexation du revenu cadastral, modifications fiscales affectant les multipropriétaires, fin progressive d’incitants ou transformation des aides à la rénovation : l’immobilier se pilote avec des hypothèses nouvelles. De l’autre côté, zones de basses émissions, contrôles automatisés, hausse des amendes et nouvelles taxes : la mobilité impose une vigilance administrative accrue.

Pour les ménages et entrepreneurs, l’enjeu est de sortir d’une lecture “événementielle” (une règle, un coût) pour adopter une lecture “systémique” : quel est mon coût total de logement et de déplacement ? Quels risques réglementaires ? Quels investissements pertinents ?

2. Immobilier : pourquoi l’indexation du revenu cadastral n’est jamais neutre?

L’indexation du revenu cadastral se traduit mécaniquement par une hausse du précompte immobilier (mécaniquement 2?5% en 2026, voire plus…). Mais l’effet réel est souvent plus large, car les additionnels locaux peuvent amplifier l’augmentation. L’immobilier subit donc une pression double : l’indexation automatique et la situation budgétaire des pouvoirs locaux.

La conséquence est simple : le propriétaire ne doit plus regarder son précompte comme une charge stable. Il doit l’intégrer dans une trajectoire d’augmentation possible, surtout dans certaines communes. Chaque année nous publions dans le manuel IPP un état de l'évolution de cette fiscalité foncière.

Illustration. Un propriétaire bailleur qui calcule son rendement net sur base d’un précompte “historique” peut surestimer son rendement. Une hausse cumulée (indexation + additionnels) peut réduire significativement le net annuel.

À retenir : en 2026, la rentabilité immobilière doit être recalculée avec prudence, en intégrant des marges de hausse.

3. Multipropriétaires : pourquoi la fiscalité de financement change la donne?

La disparition de la déduction d’intérêts liées au financement de biens non “principaux” modifie la logique d’investissement de nombreux multipropriétaires. C'est l'étape qui suit la suppression des bonus logement (régionaux puis fédéral). Là où le levier de l’emprunt permettait parfois d’optimiser la base imposable, l’avantage s’éteint progressivement, rendant certains investissements moins attractifs en personne physique.

Ce changement incite à revisiter les stratégies : durée d’emprunt, niveau d’endettement, choix de détention, arbitrage entre patrimoine privé et structures sociétaires lorsque cela a du sens.

Illustration. Un investisseur qui détenait un bien d’investissement financé par emprunt voyait ses intérêts alléger sa base imposable. Sans cette déduction, le rendement net après impôt peut diminuer, poussant à renégocier, amortir plus vite ou revoir l’allocation patrimoniale.

À retenir : le financement immobilier ne se pense plus seulement en taux d’intérêt, mais en fiscalité du levier.

4. Rénovation et aides : pourquoi le calendrier 2026–2027 est crucial ?

Les mécanismes d’aides se transforment : certaines primes disparaissent ou se transmutent en prêts assortis de réductions selon revenus et performance énergétique. Parallèlement, des exigences énergétiques se renforcent pour les bâtiments neufs et certaines technologies deviennent favorisées.

Le point sensible, ici, est le calendrier : entreprendre une rénovation n’est pas seulement une décision technique, c’est une décision réglementaire. Une même rénovation peut être soutenue différemment selon la date, la région, la catégorie de revenus, et la nature exacte des travaux.

Illustration. Deux ménages rénovent le même type de logement. L’un démarre avant une échéance, l’autre après. Le premier bénéficie d’un mécanisme plus direct, le second d’un prêt avec réduction conditionnée. La décision identique produit un soutien différent.

À retenir : en 2026, le calendrier devient un paramètre de rentabilité de la rénovation.

5. Mobilité : LEZ, amendes et contrôles automatisés — pourquoi la conformité devient “quotidienne” ?

Les zones de basses émissions imposent des restrictions plus strictes à Bruxelles, avec une logique d’avertissement puis sanction en cas de récidive. En parallèle, les contrôles par caméras et la vérification automatique de certains éléments (assurance, contrôle technique) rendent l’oubli administratif plus risqué.

À cela s’ajoute la hausse des perceptions immédiates : le coût d’une infraction augmente, mais surtout sa probabilité de constatation devient plus élevée.

Illustration. Un conducteur non attentif aux nouvelles règles LEZ peut recevoir un avertissement, puis une amende s’il répète le passage. Un indépendant qui oublie une échéance de contrôle technique s’expose à une verbalisation automatique, sans intervention humaine.

À retenir : en 2026, la mobilité exige une discipline administrative (échéances, conformité, accès LEZ) au même titre qu’un dossier fiscal.

6. Voitures de société : fin de la déductibilité des thermiques et contribution environnementale sur l’électrique

Deux éléments doivent être lus ensemble : la fin de la déductibilité fiscale des véhicules thermiques de société à partir du 1er janvier 2026, et l’introduction d’une contribution environnementale lors de l’achat d’un véhicule électrique ou hybride, liée notamment au poids de la batterie.

Ce double mouvement confirme une trajectoire : la fiscalité ne se contente plus de favoriser l’électrique, elle rend le thermique progressivement non compatible avec une logique d’optimisation en société, tout en introduisant des coûts environnementaux sur les nouvelles motorisations.

Illustration. Une entreprise qui comptait renouveler une flotte thermique en 2026 devra intégrer une équation nouvelle : déductibilité supprimée, coût total augmenté, décision potentiellement défavorable. À l’inverse, l’électrique reste dans une dynamique incitative, mais son coût d’acquisition comporte désormais une contribution additionnelle.

À retenir : la politique automobile devient une politique fiscale et environnementale, pas seulement une politique de mobilité.

7. Conclusion

Immobilier et mobilité sont deux piliers du budget des ménages et des entreprises. En 2026, ils se complexifient, non par une réforme unique, mais par une accumulation cohérente : fiscalité du levier immobilier, hausse de charges locales, transformation des aides à la rénovation, durcissement des règles de circulation, automatisation des contrôles, et bascule fiscale sur les voitures de société. Deg & Partners accompagne ces changements en reliant la règle à la décision : investir, rénover, acheter, financer, structurer. Ensemble, la complexité devient lisible.

8. Tableau de synthèse et recommandations