La Belgique établit un cadastre des biens immobiliers étrangers

La Chambre des représentants a adopté le 12 février 2021 une loi, au bénéfice de l’ « urgence », « portant modification du Code des impôts sur les revenus 1992 sur le plan des biens immobiliers sis à l'étranger ».

Cette loi, qui est soumise à la sanction royale, a pour objectif de traiter les biens immobiliers situés à l’étranger de la même manière que les biens immobiliers situés en Belgique pour l’application des impôts sur les revenus.

Il faut en effet se rappeler que déjà en 2007, la Commission européenne avait tapé sur les doigts de la Belgique pour sa méthode désavantageuse de détermination de la base imposable des revenus immobiliers des résidents belges pour les biens qu’ils détiennent à l’étranger.

La Cour de Justice de l’union européenne avait d’ailleurs estimé en avril 2018 que la Belgique a manqué à ses obligations en maintenant un système en vertu duquel les revenus immobiliers étrangers étaient taxés plus lourdement que les revenus de biens immobiliers belges.

En effet, tandis que les immeubles situés en Belgique et affectés à l’habitation ne sont taxés que sur base du revenu cadastral, les immeubles situés à l’étranger affectés à l’habitation sont taxés sur base de la valeur locative réelle.

Le 12 novembre 2020, la Cour de Justice de l’Union européenne a condamné la Belgique, qui n’avait toujours pas modifié sa législation, à payer une somme forfaitaire de 2 000 000 euros et une astreinte de 7 500 euros par jour à compter du prononcé de l’arrêt et jusqu’à ce que la Belgique ait modifié sa législation.

Il était donc devenu plus qu’urgent pour la Belgique d’adopter une loi ne discriminant pas la détention par les résidents belges de biens immeubles à l’étranger et en tout cas en Europe.

Nouvelle obligation déclarative

La loi du 12 février 2021, qui rétroagit au 1er janvier 2021, instaure une nouvelle obligation déclarative à l’égard de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale :

• Les résidents belges doivent déclarer spontanément, pour le 31 décembre 2021 au plus tard, tout droit réel qu’ils détiennent au 31 décembre 2020 sur un bien immeuble situé à l’étranger.
• Les résidents belges qui acquièrent ou cèdent un droit réel sur un immeuble à l’étranger doivent le déclarer dans les 4 mois
• Les non- résidents belges doivent dans les 30 jours être titulaire d’un droit réel, à partir du 1er jour de la période imposable pour laquelle ils sont assujettis à l’IPP.

L’amende administrative pour non déclaration, qui a été voulue dissuasive, est fixée entre 250 et 3.000 EUR.

Détermination du revenu cadastral pour les biens immeubles étrangers

L’Administration générale de la Documentation patrimoniale va déterminer un revenu cadastral pour les immeubles étrangers.

Ce revenu cadastral va être déterminé pour tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis, situés à l’étranger, pour autant qu’ un résident belge est soit titulaire d’un droit réel, soit est le fondateur d’une construction juridique possédant un tel droit.

Le revenu cadastral des immeubles non bâtis sis à l’étranger sera fixé sur base de l’échelle de 2 euros par hectare.

Quant aux immeubles bâtis, outre les trois méthodes de détermination du RC déjà présentes dans le Code des impôts sur les revenus (valeur locative, comparaison, valeur 1975 capitalisée à 5,3%), la loi instaure une quatrième méthode qui part de la valeur actuelle.

Partant de l’idée, qu’il est plus aisé pour le contribuable de connaître la valeur actuelle du bien immeuble sis à l’étranger, cette méthode permet de convertir la valeur actuelle, en lui appliquant un facteur de correction, afin de déterminer la valeur de 1975.

Ce facteur de correction sera fixé chaque année en multipliant celui de l’année précédente par la moyenne des indices de références mensuels relative aux obligations linéaires à 10 ans augment de un. Le facteur de correction est fixé à 15,036 pour l’année 2020.

Conclusion

Au motif de corriger une illégalité, la Belgique a choisi d’établir un véritable cadastre des biens immeubles détenus par des belges ( même uniquement en nue-propriété) à l’étranger.

Même les biens immeubles détenus par des « constructions juridiques » dont un résident belge est fondateur doivent être déclarés.

La collecte des données par le fisc se poursuit inexorablement...

La mise en pratique risque toutefois d’être laborieuse pour l’administration générale de la Documentation patrimoniale.