Le nouveau régime TVA de la démolition-reconstruction d’immeubles

Depuis le 1^er janvier 2024, un régime définitif en matière de démolition et de reconstruction d’immeubles est entré en vigueur, et le moins que l’on puisse dire, c’est qu’il y aura des impacts significatifs pour les particuliers et les professionnels du secteur de la construction.

Le régime TVA de la démolition-reconstruction d’immeubles a évolué énormément ces dernières années. Le législateur a adopté plusieurs régimes pour favoriser le renouvellement du parc immobilier, mais aussi contribuer à la stimulation économique du secteur de la construction.

Dans un premier temps, un régime permanent a été adopté en 2007 prévoyant un taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction d’habitations destinées à être utilisés exclusivement ou à titre principal comme logement privé. La particularité de ce régime était son application dans seulement 32 zones urbaines limitativement énumérées.

Dans un second temps, un régime temporaire a été instauré de 2021 à 2023 en réponse aux conséquences économique de la pandémie Covid-19. Le taux réduit de la TVA de 6 % a été étendu à l’ensemble du territoire belge, à l’exclusion des 32 zones urbaines. Le champ d’application matériel a lui aussi été élargi aux ventes et à la constitution de droits réels des nouveaux logements consécutive à des travaux de démolition et de reconstruction. Ceci a pour conséquence de permettre aux acquéreurs de bénéficier de ce tarif préférentiel. Les travaux de démolition et de reconstruction qui étaient déjà prévu dans le régime permanent sont eux aussi susceptibles de bénéficier du taux réduit.

Il convient de noter que l’application du deuxième régime est soumise à diverses conditions, notamment de nature sociale, que nous n’abordons pas dans la présente contribution.

L’attractivité fiscale de ces régimes a permis de relancer le secteur économique de la construction, en plus de l’impact écologique positif créé par le renouvellement du parc immobilier. Les performances énergétiques ont été améliorées et la dépendance à l’égard des combustibles fossiles a été réduite.

Le nouveau régime permanent, introduit par la loi-programme du 22 décembre 2023, est entré en vigueur à partir du 1^er janvier 2024. Les règles sont désormais plus claires, mais pas nécessairement plus intéressantes.

En effet, un seul régime TVA démolition-construction est désormais applicable pour l’ensemble du territoire, ce qui signifie que le régime temporaire et l’ancien régime permanent ont été supprimés. Cela facilitera les choses.

Mais à notre point de vue, ce nouveau régime est peu intéressant, pour les raisons suivantes :

• le taux réduit pour les livraisons de bâtiments d’habitations et constitutions de droits réels portant sur de tels biens n’est plus applicable et ;
• les entreprises du secteur de la construction ne sont plus concernées par ce régime préférentiel.

Désormais, seuls les particuliers pourront bénéficier du taux réduit pour la démolition et la reconstruction moyennant le respect des conditions suivantes : (i) qu’il s’agisse de leur habitation propre et unique, (ii) que la surface habitable du bâtiment d’habitation nouvellement construit ne dépasse pas 200 mètres carré.

Concrètement, le nouveau régime concerne la situation d’un maitre d’ouvrage – personne physique qui effectue des travaux de démolition et de reconstruction et qui utilise le nouveau bâtiment exclusivement ou principalement comme logement privé unique. Il doit y installer son domicile.

Il est regrettable que le nouveau régime exclu le cas où un particulier acquiert un bâtiment qui a fait l’objet d’un projet de démolition-reconstruction par l’intermédiaire d’une entreprise de construction. Dans cette situation, la TVA passera à 21 %, ce qui rend malheureusement encore plus inabordable le logement pour la population, et plus particulièrement pour les jeunes candidats.