Nouveautés en matière de droits d'enregistrement

Depuis le 1^er janvier 2024, le Code des droits d’enregistrement d’hypothèque et de greffe relatif aux constitutions et cessions de droits d’emphytéose et de superficie est modifié. En effet, le taux des droits d’enregistrement pour les droits d’emphytéose ou de superficie constitués ou cédés à partir du 1^er janvier 2024 est passé de 2 à 5 %. Cette modification découle des articles 5 et 6 de la loi-programme du 22 décembre 2023.

Les travaux préparatoires précisent que ce nouveau tarif va s’appliquer :

• aux actes authentiques de constitution et de cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie passés à partir du 1^erjanvier 2024, à moins qu’ils aient été précédés d’un acte sous signature privé antérieur à cette date. Dans ce cas, le taux de 2 % reste applicable ;
• aux actes sous signature privée de constitution et de cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie signés à partir du 1^erjanvier 2024.

Pour rappel, le droit d’emphytéose est défini par le nouveau Code civil comme étant « un droit réel d’usage conférant un plein usage et une pleine jouissance d’un immeuble par nature ou par incorporation appartenant à autrui ». Le droit d’emphytéose a une durée comprise entre 15 et 99 ans et il peut être conclu à titre onéreux ou gratuit. Les obligations de l’emphytéote sont, depuis le nouveau Code civil, plus lourdes puisqu’il doit prendre en charge tous les impôts ainsi que les grosses réparations et entretiens de l’immeuble.

Le droit de superficie est défini comme étant « un droit réel d’usage qui confère la propriété de volumes, bâtis ou non, en tout ou en partie, sur, au-dessus ou en dessous du fonds d’autrui, aux fins d’y avoir tous ouvrages ou plantations ». Le superficiaire est propriétaire des constructions qu’il a érigées et il en supporte les impositions. Le droit de superficie peut avoir une durée maximale de 99 ans et peut être accordé tant à titre gratuit qu’à titre onéreux.

Cette modification du taux est lourde de conséquences, puisque le taux des droits d’enregistrement est calculé sur le prix total payé par l’emphytéote ou le superficiaire pendant toute la durée du droit.

Prenons l’exemple d’un propriétaire d’un immeuble qui souhaite accorder un droit d’emphytéose à sa société pour une durée de 30 ans, moyennant une redevance annuelle de 15.000 €. Bien que la société puisse déduire ce montant à titre de frais professionnels, elle devra payer 22.500 € de droit d’enregistrement contre 9.000 € il y a encore quelques mois.

Ce nouveau taux n’est toutefois pas applicable lorsque la constitution ou la cession du droit d’emphytéose ou de superficie est consentie à une association sans but lucratif, une association internationale sans but lucratif ou une personne morale créée conformément et assujettie à la législation d’un autre État membre de l’Espace économique européen et qui a son siège statutaire, son administration centrale ou son principal établissement sur le territoire de l’Espace économique européen. Dans ce cas, le taux réduit de 0,50 % est maintenu.

Soutenue par aucune justification économique réelle, cette modification du taux apportée à la matière des droits d’enregistrement a pour conséquence d’encore un peu plus déposséder les citoyens au profit de l’Etat. Pour illustrer nos propos, il suffit de constater que le taux a été multiplié par 25 en dix ans et demi puisqu’il était de 0,2 % jusqu’au 30 juin 2013.