Portugal. IMT à 7,5 % pour les non-résidents: ce que la réforme fiscale change pour les droits de mutation

​Le Decreto-Lei n.º 97/2026, publié le 20 mai, a ajouté un 10ème paragraphe à l'article 17 du Code de l'IMT portugais relatif aux droits de mutation dus par l'acquéreur avant la signature de l'acte notarié. Si vous envisagez d'acheter un bien au Portugal sans y être résident fiscal, cette réforme change directement le montant que vous devrez prévoir avant de signer.

​Si vous envisagez d'acheter un bien au Portugal sans y être résident fiscal, cette réforme change directement le montant que vous devrez prévoir avant de signer.

​

1. Ce que change la réforme

À partir du 1er septembre 2026, tout acquéreur non-résident au Portugal qui achète un bien résidentiel urbain au Portugal devra s'acquitter de droits de mutation fixes de 7,5 %.
Par exemple, pour une acquisition par un non-résident d'un appartement à 350.000 €, il devra s'acquitter d'un droit de mutation de 26.250 € après la réforme, contre 14.236 € avant la réforme.

2. Le critère juridique déterminant : la résidence fiscale, pas la nationalité

Désormais, avant d'acheter, il est essentiel d'identifier la résidence fiscale de l'acheteur.
En pratique, c'est l'enregistrement de la situation auprès des Finanças qui sera pris en compte pour le calcul de l'IMT dû par l'acquéreur.

3. Comment éviter l'IMT à 7,5%

Il existe trois exceptions à l'IMT à 7,5 %. Ces hypothèses sont alternatives : dès lors que l'acquéreur se trouve dans l'une de ces situations, il pourra éviter l'IMT à 7,5 %.

1. Être considéré comme résident fiscal au titre de l'article 16 du Code de l'IRS. Cet article définit la résidence fiscale sur des critères objectifs, notamment la présence sur le territoire portugais pendant plus de 183 jours sur 12 mois, ou la disposition d'un logement laissant présumer l'intention d'y établir sa résidence habituelle. Ces critères sont indépendants de la nationalité : ainsi, un ressortissant étranger peut être résident fiscal et, inversement, un ressortissant portugais peut être non-résident fiscal.
2. Devenir résident fiscal dans les deux ans suivant l'acquisition. En cas d'acquisition d'un appartement puis d'installation au Portugal dans les deux ans, il est possible de réduire le taux de l'IMT dû.
3. Mettre le bien en location dans les 6 mois suivant l'acquisition, pour une durée de 36 mois minimum au cours des 5 premières années et pour un loyer dit "modéré", c'est-à-dire inférieur à 2.300 € en 2026, conformément aux dispositions des paragraphes 2 et 3 de l'article 2 du Decreto-Lei n.º 97/2026.​

4. Le rôle de l'avocat dans ce nouveau contexte

En tant qu'avocate, je vérifie votre résidence fiscale pour vous informer en amont du taux de l'IMT auquel vous serez soumis et envisager des solutions pour le réduire si possible.

Conclusion

Cette réforme change concrètement le budget à prévoir pour tout acheteur non-résident : un même bien peut désormais coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros de plus selon votre statut fiscal au moment de l'acte. Pour un Américain ou un Français qui envisage d'acheter
avant de s'installer, ou qui achète en tant qu'investisseur locatif, anticiper ce calcul dès le début du projet — et vérifier si l'une des exceptions s'applique à votre situation — peut faire une réelle différence sur le coût final de la transaction.

Un projet d'achat immobilier au Portugal ? Parlons-en pour sécuriser votre dossier en amont.

NB : Cet article reflète l'état du droit à la date de publication et ne constitue pas un conseil personnalisé.