Quand peut-on qualifier son contrat de bail de « bail commercial » ?

Le contrat de bail commercial est régi par la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux.

Cette loi s’applique aux « baux d'immeubles ou de parties d'immeubles qui, soit de manière expresse ou tacite dès l'entrée en jouissance du preneur, soit de l'accord exprès des parties en cours du bail, sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public » (article 1er de la loi).

Il s’en déduit que seul le contrat de bail qui tombe sous ce champ d’application pourra être qualifié de « bail commercial ».

Concrètement, le contrat doit remplir six conditions cumulatives pour emporter cette qualification :

1° Il faut qu’il s’agisse d’un contrat de bail

Le contrat de bail est un contrat par lequel un bailleur fournit la jouissance d’une chose au locataire, contre le paiement d’un prix. Cette condition exclut donc le contrat de concession portant sur un bien du domaine public (ex. : kiosque, aubette…), un droit d’usufruit, une occupation à titre précaire, etc.

2° Le contrat doit porter sur un immeuble ou une partie d’immeuble

Cela exclut donc la location mobilière (ex. contrat de location de voiture).

3° Le locataire doit exercer une activité commerciale (commerce de détail) ou artisanale dans les lieux

Les travaux préparatoires de la loi sur les baux commerciaux prévoit qu’est un commerce de détail : « celui qui se caractérise par le contact direct avec le public consommateur et englobe non seulement la vente mais aussi les prestations au public ».

On vise ainsi le locataire qui vend des produits ou preste des services à destination du public (consommateurs), et on exclut la vente en gros/demi-gros (vente à des revendeurs).

L’artisan est celui qui accomplit des activités principalement manuelles (ex. : bijoutier, cordonnier…).

4° Le locataire doit être en contact direct avec le public

Le commerçant ou l’artisan doit maintenir un contact régulier avec la clientèle, de sorte que la clientèle soit véritablement attachée à l’immeuble, lui assurant un achalandage et une plus-value commerciale, selon les termes des travaux préparatoires de la loi.
Ainsi, un bail portant sur des bureaux dans lesquels la clientèle ne se rend pas, n’est pas un bail commercial.

5° Les parties doivent être d’accord sur l’affectation commerciale

La charge de la preuve de l’affectation incombera à celui qui se prévaut de l’affectation. Il vaut donc toujours mieux être clair au sein du contrat.

6° L’affectation commerciale doit être principale et non accessoire ou secondaire

En cas d’affectation mixte (par exemple un immeuble loué à la fois comme logement et comme surface commerciale), on regardera quelle est l’affectation principale car le régime légal suit l’affectation principale. L’affectation commerciale de l’immeuble doit donc être principale par rapport à toute autre affectation.

Ainsi, pourra par exemple être qualifié de contrat de bail commercial le bail qui porte sur un immeuble loué à une bijouterie, une discothèque, une agence de voyage, un magasin de vêtements…

Par contre, ne pourra être qualifié de la sorte le bail par lequel un immeuble est donné en location à une école, à un kinésithérapeute, à une banque qui y installerait son siège social, etc., ce à défaut de contact avec une clientèle de consommateurs ou d’activité commerciale exercée par le locataire.

En cas de doute sur la qualification à donner à votre contrat, n’hésitez pas à nous contacter afin de prévenir toute difficulté ultérieure !

Source : Avocats Lenoir