Quelle est la durée d'un bail commercial?

Le principe : un bail d’une durée minimale de neuf ans

Conformément à l’article 3, al. 1^er de la loi du 30 avril 1951, un bail commercial ne peut, en principe, être conclu pour une durée inférieure à neuf ans.

Cette durée minimale vise à garantir au preneur une stabilité commerciale, essentielle à l’exploitation de son fonds de commerce et au maintien de sa clientèle. Le bailleur conserve cependant certains droits, tels que la révision du loyer (art. 6 – cfr. La révision du loyer d’un bail commercial et la notion de « circonstances nouvelles ») et la résiliation anticipée pour occupation personnelle (art. 9 et 10).

Les cas permettant une durée inférieure à neuf ans

Sous-location

Conformément à l’article 3, al. 2 de la loi sur les baux commerciaux, la sous-location ne peut avoir une durée supérieure à celle du bail principal. Elle peut toutefois être conclue pour une durée inférieure.

Locaux accessoires ou logements liés (article 4)

La protection du régime commercial s’étend à certains locaux accessoires ou d’habitation :

• si les locaux accessoires sont loués simultanément au bail principal, la durée légale de neuf ans s’applique automatiquement ;
• s’ils sont pris en cours de bail, la durée peut être limitée à celle restant à courir sur le bail principal, à condition que cette limitation soit expressément stipulée.

Cela concerne notamment :

• les locaux à usage d’habitation situés dans le même ensemble immobilier ;
• les locaux accessoires (entrepôt, garage…), même dans un autre immeuble, s’ils sont affectés à l’activité commerciale et si cette affectation est stipulée dans le bail.

Baux de courte durée – Régimes régionaux

Les trois Régions ont adopté des régimes propres de baux commerciaux de courte durée, autorisant une durée inférieure à neuf ans et limitée à un an, sous certaines conditions :

• Wallonie : décret du 15 mars 2018 (M.B., 28 mars 2018), art. 1^er à 4
• Flandre : décret du 17 juin 2016 (M.B., 26 juillet 2016), art. 2 à 4
• Bruxelles-Capitale : ordonnance du 25 avril 2019 (M.B., 9 mai 2019), art. 2 à 4

Dans les trois régimes, si, à l’échéance, le preneur reste en possession du bien, sans opposition écrite du bailleur, le bail est automatiquement converti en bail de neuf ans, prenant cours à la date d’entrée en vigueur du bail initial.

La durée supérieure à neuf ans

La loi ne s’oppose pas à la conclusion d’un bail de plus longue durée : l’article 3 fixe une durée minimale et non maximale.

Cependant, certaines formalités doivent être respectées :

• en vertu du Code civil (ancien article 1^er, loi hypothécaire), un bail de plus de neuf ans doit être transcrit au « Bureau des hypothèques » (aujourd’hui « Bureau de la sécurité juridique ») pour être opposable aux tiers ;
• la durée totale ne peut excéder 99 ans, conformément au droit commun (ancien art. 1709 et 1719 C. civ.).
• en cas de très longue durée, certaines règles d’urbanisme peuvent s’appliquer (cfr. Y. Van Ypersele et B. Louveaux, Le droit de l’urbanisme, n° 821 s.).

La durée excédant neuf ans est assimilée à une première période contractuelle, sans faire obstacle au droit au renouvellement prévu à l’article 14 de la loi.

Conclusions

Le choix de la durée du bail commercial doit être mûrement réfléchi. Si la durée de neuf ans constitue la norme légale, protectrice pour le preneur comme pour le bailleur et encadrée par les articles 3 à 5 de la loi du 30 avril 1951, d’autres options sont envisageables : bail de courte durée (en vertu des décrets et ordonnances régionaux) ou, au contraire, bail de plus longue durée, dans le respect de certaines formalités (transcription hypothécaire, urbanisme…).

Chaque formule présente ses avantages (souplesse et réversibilité dans les baux courts, stabilité dans les baux longs) et ses inconvénients (quelques contraintes juridiques et pratiques) qu’il convient d’anticiper.

Pour minimiser les risques et sécuriser les intérêts de chacune des parties, il est recommandé d’examiner attentivement les objectifs commerciaux, les perspectives d’exploitation ainsi que les exigences légales applicables selon la Région concernée. Une rédaction rigoureuse du contrat de bail, tenant compte des durées et de leurs conséquences, est essentielle.

Le cabinet Centrius est à votre disposition pour vous accompagner dans la négociation, la rédaction et l’analyse de votre contrat de bail commercial, quelle qu’en soit la durée.