Circulaire 2021/C/104 betreffende een administratieve toegeving in het kader van de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % bij afbraak en heropbouw van privéwoningen naar aanleiding van het noodweer

Deze circulaire geeft uitvoering aan de beslissing van de heer Minister om, naar aanleiding van het noodweer dat verschillende regio's in ons land heeft getroffen in de loop van de maand juli 2021, te voorzien in een administratieve toegeving in het kader van de toepassing van het btw-tarief van 6 % krachtens artikel 1quater en rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 inzake btw-tarieven.

belasting over de toegevoegde waarde ; btw-tarieven ; werk in onroerende staat met betrekking tot privéwoningen, afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan

FOD Financiën, 07.12.2021

1. Inleiding

Op 4 juni, van 14 tot 16 juli en op 24 juli 2021, heeft ons land te kampen gehad met uitzonderlijke weersomstandigheden die in bepaalde regio's van het land enorme - soms onherstelbare - schade hebben aangericht aan privéwoningen. Voor veel van onze medeburgers betekent de omvang van de schade dat zij ingrijpende herstelwerkzaamheden zullen moeten uitvoeren, voor sommigen onder hen zelfs de volledige wederopbouw van hun woning.

De toepassing van een verlaagd btw-tarief zou het de getroffen medeburgers mogelijk moeten maken deze herstelwerkzaamheden uit te voeren tegen lagere kosten.

1.1. Herstelwerkzaamheden

Wat herstelwerkzaamheden betreft zal de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6 % in vele gevallen reeds mogelijk zijn op basis van de huidige regelgeving voor privéwoningen ouder dan 10 jaar. We denken in het bijzonder aan de renovatie en het herstel van privéwoningen (rubriek XXXVIII, van tabel A, van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20).

Navolgende voorwaarden moeten vervuld zijn:

• de woning is ten minste 10 jaar in gebruik genomen
• de woning wordt uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt als privéwoning
• de werken omvatten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitzondering van het reinigen, van de woning
• de werken worden verstrekt en gefactureerd aan de eindverbruiker (eigenaar of huurder)
• de werken omvatten niet het gedeelte van de prijs met betrekking tot de levering van gemeenschappelijke verwarmingsketels in appartementsgebouwen alsook de levering van de bestanddelen van nieuwe liftinstallaties ter vervanging van de oude lift (hetgeen het vervangen van de liftkooi impliceert) tenzij de woning ouder is dan 15 jaar (rubriek XXXI, van tabel A, van de bijlage bij het KB nr. 20).

Het reinigen van een woning, dat het gebruikelijke huishoudelijke onderhoud en de netheid van het onroerend goed tot doel heeft wordt uitgesloten van de toepassing van het verlaagd btw-tarief. Het gaat bijvoorbeeld om de wekelijkse schoonmaak van gebouwen of het lappen van de ramen.

We vestigen er de aandacht op dat de onroerende onderhoudswerken die verder gaan dan de gewone reiniging en die ten doel hebben de woning geheel of ten dele opnieuw in goede staat te brengen wel het verlaagd btw-tarief genieten. Het onderscheid tussen een loutere reiniging en onroerende onderhoudswerken is niet steeds gemakkelijk te maken. In het kader van het herstel van een woning na overstroming of brand gaat het gewoonlijk om de puinopruiming in de woning, het leegpompen van ruimtes (kelder, garage, gelijkvloers), het verwijderen van modder en toxische stoffen in de woning en het ontsmetten ervan.

Voor meer informatie over de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % voor werk in onroerende staat met betrekking tot privéwoningen verwijzen we naar een vereenvoudigde toelichting die u terugvindt op onze website via deze link:

https://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/verbouwen.

1.2. Afbraak en wederopbouw

Een verlaagd btw-tarief van 6 % is onder bepaalde voorwaarden ook mogelijk in het geval van de afbraak van een gebouw gevolgd door de wederopbouw van de woning door de bouwheer. De voorwaarden voor de toepassing van deze maatregel verschillen naargelang de ligging van het gebouw.

Eén van de voorwaarden is dat het betrokken gebouw in beginsel volledig moet zijn afgebroken door of voor degene die de woning heropbouwt of laat heropbouwen. In sommige gevallen zal deze voorwaarde niet voldaan zijn.

Op 28.07.2021 heeft de FOD Financiën meegedeeld dat 'gelet op het uitzonderlijke karakter van het noodweer dat het land heeft geteisterd, (…) de minister van Financiën zijn administratie [heeft] verzocht een tolerantie te voorzien die de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6 % mogelijk maakt voor wederopbouwwerkzaamheden in gevallen waarin de woning niet volledig is gesloopt door de bouwheer, maar als gevolg van de overstromingen ernstige en onherstelbare schade heeft opgelopen, waardoor de essentiële structurele elementen van het oude gebouw zijn aangetast. In het kader van deze tolerantie moeten echter ook alle andere voorwaarden worden nageleefd (bijv. gedurende minimum 5 jaar enige en hoofdzakelijk eigen woning, maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m², zonder uitstel zijn domicilie hebben en na te leven formaliteiten)'.

In zijn antwoord op de schriftelijke parlementaire vraag nr. 661 van 04.10.2021 van mevrouw de volksvertegenwoordiger Kattrin Jadin heeft de heer Minister de draagwijdte van deze tolerantie afgebakend.

Deze circulaire licht deze specifieke versoepelingen verder toe (zie punt 3, hierna).

2. Algemene principes betreffende het verlaagd btw-tarief bij afbraak en heropbouw door de bouwheer

Een verlaagd btw-tarief van 6 % is onder bepaalde voorwaarden mogelijk in het geval van afbraak van de woning gevolgd door de wederopbouw van de woning door de bouwheer. De toe te passen voorwaarden verschillen naargelang de ligging van het gebouw.

2.1. Afbraak en wederopbouw in de 32 centrumsteden

Voor de 32 steden opgesomd in randnr. 79 van circulaire AFZ 3/2007 van 15.02.2007 zal de permanente regeling van rubriek XXXVII, van tabel A, van de bijlage bij het KB nr. 20 gelden. Het gaat om volgende steden:

• de stedelijke centra van Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing en Luik
• op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek en Vorst
• Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen, Elsene, Ukkel, en Etterbeek.

Wanneer men in bovengenoemde steden het verlaagd btw-tarief van 6 % wenst toe te passen, moeten volgende voorwaarden vervuld zijn:

• de afbraak gaat gepaard met de wederopbouw door dezelfde bouwheer en ze vormen samen één handeling; en
• de handelingen moeten betrekking hebben op een woning, die na uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt.

Meer informatie over deze maatregel in deze stadsgebieden vindt u via onze website:

https://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/bouwen/afbraak-wederopbouw/32-steden.

2.2. Afbraak en wederopbouw buiten de 32 centrumsteden – tijdelijke maatregel (artikel 1quater, § 1 of § 2, van het KB nr. 20)

Naar aanleiding van de economische gevolgen van de Covid-19-pandemie werd door middel van tijdelijke maatregel (artikel 1quater, van het KB nr. 20) tot 31.12.2022 het territoriale toepassingsgebied van het verlaagd btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van woningen uitgebreid om zo de bouwsector een belangrijke tijdelijke fiscale stimulans te geven en de toegang tot een kwaliteitsvolle woning voor de meest kwetsbare personen te vergemakkelijken.

Deze tijdelijke maatregel, die van toepassing is op privéwoningen gelegen buiten het grondgebied van voormelde 32 steden, wordt toegelicht in volgende publicaties:

• de circulaire 2021/C/18 betreffende het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied en de levering ervan (25.02.2021).
• de FAQ – Bijkomende informatie (02.06.2021),

Na afbraak kan een privéwoning heropgebouwd worden door de bouwheer onder deze tijdelijke regeling wanneer volgende voorwaarden gezamenlijk zijn vervuld en vervuld blijven gedurende 5 jaar:

• de afbraak gaat gepaard met de wederopbouw op hetzelfde perceel door dezelfde bouwheer
• de handelingen moeten betrekking hebben op een woning, die na uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt door de bouwheer
• de opgerichte woning moet de 'eigen' woning zijn van de bouwheer in de zin dat hij de woning zelf betrekt
• het moet de 'enige' woning zijn van de bouwheer
• de bouwheer moet zodra de woning is opgericht en geschikt is voor gebruik deze bewonen en er gedomicilieerd zijn
• de bewoonbare oppervlakte bedraagt ten hoogste 200m².

De bouwheer kan deze tijdelijke regeling ook genieten wanneer:

• de afbraak gaat gepaard met de wederopbouw op hetzelfde perceel door dezelfde bouwheer
• de nieuwe woning bestemd is voor langdurige verhuur (minimum 15 jaar) in het kader van het sociaal beleid

3. Voorwaarde betreffende de volledige afbraak door de bouwheer – Toegevingen

De regeling inzake afbraak en heropbouw van woningen voor de 32 centrumsteden en de tijdelijke regeling afbraak en heropbouw, vereisen dat het bestaande gebouw in beginsel volledig moet zijn afgebroken door of voor degene die de woning heropbouwt of laat heropbouwen.

3.1. Uitbreiding bestaande toegeving

Om praktische redenen aanvaardt de administratie reeds de toepassing van het verlaagd btw-tarief in het geval van een gedeeltelijke afbraak (zie circulaire 2021/C/18, punt 3.2.) in het kader van een loutere renovatie. Wanneer er sprake is van een ingrijpende verbouwing van een oud gebouw waarbij de werken ingevolge afbraak niet meer op relevante wijze steunen op de oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw, en derhalve niet in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief bij renovatie (rubrieken XXXI en XXXVIII van Tabel A van de bijlage bij KB nr. 20) worden deze werken voor de toepassing van deze regeling gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw.

De administratie bevestigt dat deze administratieve toegeving niet enkel van toepassing is bij renovatie, maar eveneens in het geval de privéwoning grote schade heeft opgelopen ingevolge de uitzonderlijke weersomstandigheden waardoor de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw zijn aangetast. De bestaande toegeving wordt bijgevolg uitgebreid tot de gevallen waarin het niet gaat om een renovatieproject.

Deze toegeving in het kader van de regeling 'afbraak en heropbouw' is overigens slechts nuttig in de mate waarin het verlaagd btw-tarief bij renovatie niet mogelijk is (omdat niet aan alle voorwaarden is voldaan van rubriek XXXI of rubriek XXXVIII van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20).

3.2. Nieuwe administratieve toegevingen

Het betreft navolgende toegevingen die niet cumuleerbaar zijn:

Een eerste administratieve toegeving voorziet dat de persoon die de afbraakwerken van een privéwoning verricht niet dezelfde persoon hoeft te zijn als de persoon die een woning wederopbouwt op hetzelfde perceel.

Dit laat toe dat de eigenaar van een privéwoning de (volledige of gedeeltelijke) afbraak verricht of laat verrichten (bijvoorbeeld om veiligheidsreden) voorafgaand aan de verkoop van zijn onbebouwd terrein of van zijn deels afgebroken privéwoning met bijhorend terrein. Het feit dat de afbraak gebeurt door de overheid of dat de overheid de afbraakkosten geheel of gedeeltelijk draagt heeft geen invloed op het btw-tarief.

De koper ervan kan dan als bouwheer met toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % (rubriek XXXVII of artikel 1quater van het KB nr. 20, in functie van de ligging van het perceel) een nieuwe woning oprichten op hetzelfde perceel (hoewel hij niet zelf de oude privéwoning heeft laten afbreken).

Een tweede administratieve toegeving betreft het geval waarin een getroffen privéwoning, waar de bouwheer op het tijdstip van de calamiteiten zijn domicilie had gevestigd, ingevolge een beslissing van de bevoegde overheid permanent onbewoonbaar wordt verklaard of wordt afgebroken (of bestemd is om te worden afgebroken), waarbij het ingevolge een beslissing van de overheid verboden is om op hetzelfde perceel opnieuw een privéwoning op te richten. In die specifieke omstandigheid wordt aanvaard dat de bouwheer met toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % (overeenkomstig de bepalingen van rubriek XXXVII of artikel 1quater van het KB nr. 20, in functie van de ligging van het nieuwe gebouw) een nieuwe privéwoning opricht of laat oprichten of een nieuwe privéwoning aankoopt gelegen op een ander perceel. Het is dus niet vereist dat op het nieuwe perceel een bestaand gebouw wordt afgebroken voorafgaand en samenhangend met de oprichting van de nieuwe privéwoning (opgericht door de bouwheer of door de verkoper van de nieuwe privéwoning).

3.3. Territoriale en oorzakelijke beperking

De uitbreiding van de bestaande toegeving alsook de nieuwe administratieve toegevingen worden beperkt tot privéwoningen die, als gevolg van de uitzonderlijke overstromingen die zich in ons land hebben voorgedaan in de maanden juni en juli 2021, ernstige schade hebben opgelopen voor zover die woningen zijn gelegen in één van de zones die door de bevoegde overheid erkend zijn als getroffen door de algemene ramp.

Volgende zones zijn erkend:

Wat de overstromingen van 04.06.2021 betreft, erkend door het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22.07.2021: het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Wat de overstromingen van 14 tot 16.07.2021 betreft, erkend door het besluit van de Waalse regering van 28.07.2021 alsook door het besluit van de Waalse regering van 26.08.2021:

• de 84 gemeenten van de provincie Luik
• de 38 gemeenten van de provincie Namen
• de 44 gemeenten van de provincie Luxembourg
• volgende gemeenten van de provincie Waals-Brabant: Beauvechain, Braine-le-Château, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Genappe, Grez-Doiceau, Hélécine, Incourt, Jodoigne, Mont-Saint-Guibert, Orp-Jauche, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwez, Ramilies, Rebecq, Tubize, Villers-la-Ville, Walhain et Wavre
• volgende gemeenten van de provincie Henegouwen: Aiseau-Presles, Beaumont, Braine-le-Comte, Charleroi, Châtelet, Chimay, Ecaussinnes, Erquelinnes, Estinnes, Farciennes, Fleurus, Froidchapelle, Gerpinnes, Ham-Sur-Heure-Nalinnes, La Louvière, Les Bons Villers, Momignies Montigny-le-Tilleul, Mons, Pont-à-Celles, Sivry-Rance, Quévy et Thuin.

Wat de overstromingen van 24.07.2021 betreft, erkend door het besluit van de Waalse regering van 23.09.2021:

• volgende gemeenten van de provincie Namen: Anhée, Dinant, Eghezée, Florennes, Hastière, Houyet, La Bruyère, Mettet, Namur, Onhaye, Perwez, Philippeville, Rochefort, Walcourt en Yvoir
• volgende gemeente van de provincie Waals-Brabant: Perwez.

Wat de overstromingen van 14 tot 16.07.2021 betreft op het grondgebied van het Vlaamse Gewest: de gemeenten of gebieden erkend door een besluit van de Vlaamse regering.

Bovendien moeten de werkzaamheden noodzakelijk zijn door de schade die een rechtstreeks gevolg is van deze natuurramp (overstroming, windkracht, regen, grondverschuiving, brand, etc.). Het bewijs van de noodzakelijkheid van de werkzaamheden en van de samenhang met het noodweer kan worden geleverd door alle middelen van gemeen recht (met uitzondering van de eed), zoals bijvoorbeeld middels een schaderapport van de verzekeringsmaatschappij of van een expert inzake bouw.

Interne ref.: 138.621/2