Circulaire 2025/C/42 betreffende het Waalse decreet van 5 december 2024 tot hervorming van de Waalse fiscaliteit en tot invoering van een verlaagd tarief van de registratierechten voor de aankoop van de enige en eigen woning...

De Algemeen administratie van de patrimoniumdocumentatie publiceerde op 05/07/2025 de Circulaire 2025/C/42 betreffende het Waalse decreet van 5 december 2024 tot hervorming van de Waalse fiscaliteit en tot invoering van een verlaagd tarief van de registratierechten voor de aankoop van de enige en eigen woning...

Circulaire 2025/C/42 betreffende het Waalse decreet van 5 december 2024 tot hervorming van de Waalse fiscaliteit en tot invoering van een verlaagd tarief van de registratierechten voor de aankoop van de enige en eigen woning en van een algemene vermindering van de successierechten

Administratieve commentaren bij het decreet van 5 december 2024 betreffende de hervorming van de Waalse fiscaliteit, beperkt tot de wijzigingen aangebracht aan het Wetboek der registratierechten zoals van toepassing in het Waals Gewest

Verlaagd tarief voor de verwerving van een enige en eigen woning; Afschaffing van het abattement eerste woning ; Afschaffing van de verlaagde tarieven voor de verwerving van een bescheiden woning ; Teruggave

FOD Financiën, 05.07.2025

Inhoudstafel

1. Inleiding

2. Invoering van een verlaagd tarief van registratierechten voor de verwerving van de enige en eigen woning (art. 44bis W.Reg.)

2.1. Toepassingsvoorwaarden

2.1.1. Voorwaarde met betrekking tot het doel van de verwerving (art. 44bis, § 1 W.Reg.)

2.1.1.1. Begrippen woning en bouwgrond

2.1.1.2. De volledige eigendom van een onroerend goed dat bestemd is tot of wordt gebruikt voor bewoning of van een bouwgrond

2.1.1.3. De overdracht van een onverdeeld aandeel in volle eigendom

2.1.2. Voorwaarde met betrekking tot de persoon van de koper (art. 44bis, § 1, eerste lid W.Reg.)

2.1.3. Voorwaarde met betrekking tot de aard van de rechtshandeling (art. 44bis, § 1, eerste lid en art. 44bis, § 1, eerste lid, 2° W.Reg.)

2.1.4. Verbintenis om de hoofdverblijfplaats te vestigen op de plaats van het verworven onroerend goed (art. 44bis, § 1, tweede lid en § 2, 2° W.Reg.)

2.1.5. Voorwaarde voor het behoud van de hoofdverblijfplaats in het verworven onroerend goed (art. 44bis, § 2, 3° W.Reg.)

2.1.6. Uitzonderingsregel

2.1.6.1. Principe (art. 44bis, § 2, 1° W.Reg.)

2.1.6.2. Uitzondering – recht om de hinderlijke goederen over te dragen (art. 44bis, § 3 W.Reg.)

2.1.7. Vormvereisten (art. 44bis, § 2, 4° W.Reg.)

2.1.8. Sancties behalve in geval van overmacht of dwingende redenen (art. 44bis, § 5 W.Reg.)

3. Afschaffing van het abattement eerste woning – Intrekking van artikel 46bis W.Reg.

4. Afschaffing van verlaagde tarieven voor de aankoop van een bescheiden woning

5. Afschaffing van de verhoging van het kadastraal inkomen in geval van verwerving van een klein landeigendom (art. 53bis W.Reg.)

6. Teruggaaf

6.1. Wijziging van artikel 209, eerste lid, 6° W.Reg.

6.2. Nieuw verzoek tot terugbetaling ingevoerd door het nieuwe artikel 209, eerste lid, 9° W.Reg.

6.3. Wijziging van artikel 212, derde lid W.Reg.

7. Inwerkingtreding

1. Inleiding

In het Belgisch Staatsblad van 13 december 2024 is het decreet van 5 december 2024 (hierna "het decreet") verschenen dat wijzigingen aanbrengt aan het Wetboek der successierechten (hierna het W.Succ.) en het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten (hierna het W.Reg.) zoals van toepassing in het Waals Gewest.

Deze circulaire behandelt enkel de wijzigingen die zijn aangebracht aan het W.Reg. en die op 1 januari 2025 in werking zijn getreden. De wijzigingen die zijn aangebracht aan het W.Succ. worden besproken in de circulaire 2025/C/43.

Het doel van de Waalse wetgever is om vanaf 1 januari 2025 de registratierechten grondig te hervormen door de invoering van een verlaagd tarief voor de verwerving van een enige en eigen woning. Tegelijkertijd werden de andere fiscale regimes die gunstiger zijn voor het gewone tarief, zoals de aftrek voor de eerste woning en het verlaagd tarief voor de verwerving van een bescheiden woning, afgeschaft.

2. Invoering van een verlaagd tarief van registratierechten voor de verwerving van de enige en eigen woning (art. 44bis W.Reg.)

In het W.Reg. werd een nieuw artikel 44bis ingevoegd. Dit artikel voorziet in een afwijking van het gewone tarief van 12,5% dat is vastgesteld in artikel 44 van hetzelfde Wetboek, dat van toepassing is op de overdracht van onroerende goederen onder bezwarende titel, door een tarief van 3% in te voeren voor de verwerving van een enige en eigen woning.

2.1. Toepassingsvoorwaarden

2.1.1. Voorwaarde met betrekking tot het doel van de verwerving (art. 44bis, § 1 W.Reg.)

2.1.1.1. Begrippen woning en bouwgrond

Het onroerend goed moet uiteraard gelegen zijn in het Waals Gewest. Het verlaagd tarief voor de verwerving van een enige en eigen woning is uitgesloten bij de aankoop van een hoofdverblijfplaats in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of in het Vlaamse Gewest.

Paragraaf 1 van het nieuwe artikel 44bis W.Reg. voorziet in een zeer ruim toepassingsgebied van het verlaagd tarief, aangezien het gericht is op de verwerving van onroerende goederen die bestemd zijn of gebruikt worden tot bewoning en omvat:

- bestaande woningen (art. 44bis, § 1, eerste lid, W.Reg.) ;

- woningen in aanbouw of op plan (art. 44bis, § 1, eerste lid, 1°W.Reg.);

- bouwgrond in de ruimste zin van het woord (art. 44bis, § 1, eerste lid, 1°W.Reg.), met inbegrip van de grond waarop zich een onroerend goed bevindt dat de koper voornemens is te slopen met het oog op de herbouw van zijn hoofdverblijfplaats (art. 44bis, § 1, derde lid W.Reg.).

De aankoop moet betrekking hebben op een onroerend goed dat gebruikt wordt of bestemd is tot bewoning, namelijk:

- Een onroerend goed dat gebruikt wordt of bestemd is tot bewoning is een onroerend goed dat dient of zal dienen als woning voor een gezin of een alleenstaande persoon (huizen en appartementen);

- Een plaats die bewoning toestaat, hetzij onmiddellijk, hetzij na normale herstellings- of onderhoudswerken (besl. van 5 juni 2002, Rep. R.J., R 46bis-VL/04-01, www.fisconetplus.be);

- Een onroerend goed dat geen bewoning toestaat, zelfs niet na uitvoering van normale herstellings- of onderhoudswerken, nog niet bestemd tot bewoning op het moment van aankoop, gelijkgesteld door de federale administratie met een onroerend goed bestemd tot bewoning, op voorwaarde dat de koper het bestemd om te worden omgevormd tot een woning (besl. van 5 juni 2002 hierboven gepreciseerd; krotten, een werkplaats die zal worden omgevormd tot loft, een verlaten garage die zal worden omgevormd tot een appartementencomplex, enz.).

(zie Circulaire 2018/C/112 betreffende het Waalse decreet van 13 december 2017 wat betreft registratierechten, punt 4.2.2.)

Het is niet vereist dat het verworven onroerende goed uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt of bestemd is tot bewoning. Een bestemming of gedeeltelijk gebruik van de woning is voldoende. Het verlaagd tarief is dus van toepassing op de volledige prijs, ook als de woning niet alleen als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt, maar ook voor andere doeleinden (bijvoorbeeld professioneel).

Als het aangekochte huis, naast de woning waarin de verkoper zijn hoofdverblijfplaats heeft gevestigd, meerdere appartementen omvat die verhuurd worden, en de koper behoudt dezelfde bezetting, dan moet het verlaagd tarief beperkt worden tot het deel van het huis dat overeenkomt met de woning die door de koper als zijn hoofdverblijfplaats zal worden gebruikt (besl. van 20 mei 2003, Rep. R.J., R 46bis-VL/07-01, www.fisconetplus.be). Als de koper van plan is de huurovereenkomsten te beëindigen en het hele huis te bewonen, is een opsplitsing niet nodig. Als twee huizen of twee appartementen in één en dezelfde akte worden gekocht, kan de koper het verlaagd tarief inroepen voor één van deze woningen en moet hij aangeven in welk goed hij zijn hoofdverblijfplaats zal vestigen en de opsplitsing van de prijs specificeren. Als deze twee huizen of appartementen worden gekocht met het oog op omvorming tot één huis of één appartement, geldt het verlaagd tarief één keer voor beide goederen. Deze modaliteiten moet worden gepreciseerd in de authentieke akte (zie Circulaire 2018/C/112 betreffende het Waalse decreet van 13 december 2017 wat betreft registratierechten, punt 4.2.2.)

Het verlaagd tarief kan echter niet worden toegepast op meerdere verschillende woningen. Volgens het vonnis van de Franstalige rechtbank van eerste aanleg van Brussel van 2 november 2023 kunnen twee verschillende onroerende goederen niet als één en dezelfde woning worden beschouwd, tenzij ze materieel en juridisch worden samengevoegd en bovendien een functionele afhankelijkheid vertonen (bijvoorbeeld één enkele keuken voor de twee onroerend goeden). (Rechtbank van eerste aanleg Brussel (Franstalig), 2 november 2023, beschikbaar op www.fisconetplus.be)

Hoewel deze kwestie in de parlementaire werken niet uitdrukkelijk aan bod komt, lijkt het er bovendien op dat de bedoeling van de Waalse wetgever, door het voordeel van het verlaagd tarief uit te breiden tot bouwgronden en onroerende goederen in aanbouw, de toepassing zowel mogelijk maakt op woningen die volledig aan registratierechten zijn onderworpen, als op verwervingen waarbij registratierechten voor gronden en belasting over de toegevoegde waarde voor andere constructies worden gecombineerd. Deze toepassing blijft echter afhankelijk van de naleving van de andere voorwaarden die vereist zijn voor het verlaagd tarief van 3%.

Het verlaagd tarief is ook van toepassing op aanhorigheden op voorwaarde dat:

- de verwerving van de woning en de aanhorigheid ervan gelijktijdig worden verworven;

- de aanhorigheid is een normale aanhorigheid bij de verworven hoofdwoning;

- het zowel een materiële band (bv. geografische nabijheid) als een juridische band (behorend tot dezelfde eigenaar) heeft met de verworven hoofdwoning. Over de definitie van de aanhorigheid: zie Rep. RJ, R 53, 2°/05-02 verwijzend naar de Circulaire van 17 januari 1980, nr. 2.

2.1.1.2. De volledige eigendom van een onroerend goed dat bestemd is tot of wordt gebruikt voor bewoning of van een bouwgrond

De verwerving moet betrekking hebben op de volle eigendom van een onroerend goed dat bestemd is of wordt gebruikt tot bewoning, of van een bouwgrond. Dit betekent dat de verwerving beperkt tot de blote eigendom, het vruchtgebruik, een recht van bewoning of een onverdeeld deel van de woning, niet volstaat om van het verlaagd tarief te genieten. Wanneer een onroerend goed echter wordt verworven door twee of meerdere natuurlijke personen, van wie een of meerdere het vruchtgebruik verkrijgen en de andere(n) de blote eigendom, kan het verlaagd tarief worden toegepast op voorwaarde dat hun verwervingen samen de volledige volle eigendom beslaan (Parl. St., Parl.W., 2024-25, n° 97/1, p. 14).

2.1.1.3. De overdracht van een onverdeeld aandeel in volle eigendom

In deze voorwaarde voor de verwerving van de gehele woning is echter een uitzondering voorzien, aangezien het verlaagd tarief ook van toepassing is in geval van overdracht van een onverdeeld aandeel in volle eigendom door een natuurlijke persoon aan een of meer natuurlijke personen, op voorwaarde dat deze overdracht het mogelijk maakt om de volledige volle eigendom van de woning tot stand te brengen (art. 44bis, § 1, eerste lid, 2°W.Reg.).

Parlementaire werken geven als voorbeeld het geval van een huishouden dat zijn intrek neemt in een woning die toebehoort aan een van zijn leden, en waarbij deze laatste een deel van zijn woning verkoopt aan een of meer andere personen die zich daar met hem komen vestigen (Parl. St., Parl.W., 2024-25, nr. 97/1, p. 15).

Het is niet nodig dat de verkoper de volle eigenaar is van de gehele woning. Hij kan slechts een onverdeeld deel houden, op voorwaarde dat de overdracht het mogelijk maakt om de volle eigendom van de woning tussen de verkoper en de kopers tot stand te brengen. Indien de overdrager(s) echter geen eigenaar is/zijn van de volledige woning, is het verlaagd tarief slechts van toepassing op voorwaarde dat de koper reeds een onverdeeld deel in het goed bezit (art. 113 W.Reg.). Bijvoorbeeld: A en B zijn samen eigenaar van een onroerend goed in volle eigendom. A verkoopt 1/4 in volle eigendom aan C: deze verkoop komt niet in aanmerking voor het verlaagd tarief, aangezien hierdoor de volle eigendom van het onroerend goed niet wordt hersteld in hoofde van de overdrager en de koper (slechts 1/2 van het onroerend goed in volle eigendom is betrokken bij de akte).

Het onverdeelde deel kan worden overgedragen aan eender welke persoon, ongeacht of deze op het moment van de overdracht deel uitmaakt van het huishouden, op voorwaarde dat alle kopers zich ertoe verbinden om na de overdracht hun hoofdverblijfplaats in de woning te vestigen en te behouden.

Alleen kopers moeten deze verbintenis aangaan. Het verlaagd tarief zou dus van toepassing kunnen zijn als de eigenaar van een woning de helft van het onroerend goed in volle eigendom verkoopt aan een koper, zolang deze zich ertoe verbindt er zijn hoofdverblijfplaats te vestigen en te behouden, zelfs als de verkoper elders woont. Als meerdere kopers partij zijn bij de akte, moeten zij allemaal zich ertoe verbinden hun hoofdverblijfplaats in de woning te vestigen en te behouden, zelfs als sommigen van hen niet kunnen genieten van het verlaagd tarief.

Het is niet vereist dat de verkoper en de koper een huishouden vormen in de zin van "samenwonenden", aangezien in de parlementaire werken slechts een voorbeeld wordt genoemd van een onverdeelde overdracht waarbij men kan genieten van het verlaagd tarief.

Bovendien wordt in de parlementaire werken gepreciseerd dat zodra er sprake is van een onverdeeldheid, de latere verdeling tussen dezelfde personen aanleiding kan geven tot de toepassing van artikel 113 W.Reg. (Parl. St., Parl.W., 2024-25, nr. 97/1, p. 15).

Voorbeeld 1: Julien is de volle eigenaar van zijn hele huis, hij woont samen met zijn vrienden Thomas en Lucas. Als Julien 1/3 in volle eigendom verkoopt aan Thomas en 1/3 in volle eigendom aan Lucas, kan men bij de overdracht genieten van het tarief van 3% op de overgedragen aandelen.

Voorbeeld 2: Naar aanleiding van het overlijden van Pierre bevinden zijn drie kinderen, Sophie, Laurent en Emma, zich in onverdeeldheid met betrekking tot het huis van hun vader, elk met 1/3 van de volle eigendom. Jean, die geen relatie had met deze personen, besloot hun aandelen te kopen, in twee afzonderlijke akten, en verzocht om de toepassing van artikel 44bis W.Reg. in elk van de akten. In de eerste akte verwerft Jean het aandeel van Sophie (1/3 volle eigendom) en Emma (1/3 volle eigendom). Het gewone tarief van 12,5% is van toepassing op 2/3 volle eigendom omdat Jean niet de volledige volle eigendom tot stand brengt. In de tweede akte verwerft Jean de helft van het aandeel van Laurent (1/6 volle eigendom) en verbindt Jean zich ertoe om na de overdracht zijn hoofdverblijfplaats in de woning te vestigen en te behouden. Het verlaagd tarief van 3% is van toepassing omdat de volledige volle eigendom tot stand wordt gebracht in de akte tussen Jean en Laurent.

Voorbeeld 3: Henry is eigenaar van een huis. Hij wil 1/4 volle eigendom verkopen aan Alain, die al in het pand woont. Het verlaagd tarief van 3% is van toepassing, zelfs als Alain al in het pand woont.

Voorbeeld 4: Martin en François zijn eigenaars van een appartement. Charlotte wil het aandeel van Martin (1/2 volle eigendom) overnemen en zich met hem in het pand vestigen. Het verlaagd tarief is niet van toepassing omdat de volle eigendom niet tot stand wordt gebracht in de akte tussen Charlotte en Martin.

2.1.2. Voorwaarde met betrekking tot de persoon van de koper (art. 44bis, § 1, eerste lid W.Reg.)

Artikel 44bis, §1, eerste lid W.Reg. bepaalt dat het gehele onroerend goed uitsluitend moet worden verworven door natuurlijke personen, met uitsluiting van rechtspersonen. Bovendien sluit elke gezamenlijke verwerving tussen een natuurlijke persoon en een rechtspersoon, ongeacht de splitsing (in onverdeeldheid of met de ene voor vruchtgebruik en de andere voor blote eigendom), systematisch de toepassing van het verlaagd tarief uit, ook voor de natuurlijke persoon (Parl. St., Parl.W., 2024-25, n° 97/1, p. 14).

2.1.3. Voorwaarde met betrekking tot de aard van de rechtshandeling (art. 44bis, § 1, eerste lid en art. 44bis, § 1, eerste lid, 2° W.Reg.)

Overeenkomstig artikel 44bis, § 1, eerste lid, W.Reg. (zie ook Parl. St., Parl.W, 2024-2025, nr. 97/1, p. 8), is het verlaagd tarief van toepassing op de traditionele verwerving onder bezwarende titel van een onroerend goed, d.w.z. in het kader van een verkoop in de strikte zin, met uitsluiting van:

- ruilen;

- inbetalinggevingen;

- vereffeningen van vennootschappen en andere overeenkomsten bedoeld in de artikelen 129 of 130 van het W.Reg. (behalve wanneer het gaat om de verwerving van het onroerend goed van de vennootschap door een vennoot).

Bovendien, zoals uiteengezet supra 2.1.1.3., bepaalt artikel 44bis, §1, eerste lid, 2°W.Reg. dat het verlaagd tarief ook van toepassing is in geval van overdracht van een onverdeeld aandeel in volle eigendom, op voorwaarde dat deze overdracht het mogelijk maakt om de volle eigendom van het onroerend goed tot stand te brengen.

Niettegenstaande de bepalingen in de vorige alinea, moet worden opgemerkt dat artikel 44bis W.Reg. betrekking heeft op de verkrijging onder bezwarende titel van de volledige volle eigendom van een onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk wordt gebruikt of bestemd is tot bewoning met het oog op het vestigen van het hoofdverblijfplaats, en als zodanig niet van toepassing is op gedeeltelijke aankopen, zoals een verwerving voor de helft onder bezwarende titel en voor de andere helft onder kosteloze titel. In dit geval kan het deel dat tegen betaling is verworven niet genieten van het verlaagd tarief.

2.1.4. Verbintenis om de hoofdverblijfplaats te vestigen op de plaats van het verworven onroerend goed (art. 44bis, § 1, tweede lid en § 2, 2° W.Reg.)

Het nieuwe artikel 44bis, § 1, tweede lid en § 2, 2° W.Reg. preciseert dat alle kopers van plan moeten zijn hun hoofdverblijfplaats te vestigen op het adres van het verworven onroerend goed. Deze bedoeling komt tot uiting door hun inschrijving in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister, waarbij de datum van inschrijving wordt gebruikt om de datum van vestiging van de hoofdverblijfplaats te bepalen.

Dit vermoeden is echter weerlegbaar: de administratie kan het tegenbewijs leveren met elk middel van het gemene recht, met inbegrip van getuigenissen en vermoedens, met uitzondering van de eed. Zo kan het ontbreken van water-, gas- of elektriciteitsabonnementen aantonen dat de koper niet daadwerkelijk in de verworven goed woont. Anderzijds vormt de aanwezigheid van andere personen die op het adres zijn ingeschreven, zoals de kinderen van de kopers, geen beletsel voor de toekenning van het verlaagd tarief. Eveneens kan de belastingplichtige aantonen dat, ondanks het ontbreken van de inschrijving, diens hoofdverblijfplaats toch op het adres van het pand is gevestigd.

Alle kopers moeten dus aan deze voorwaarde voldoen, of ze nu in aanmerking komen voor het verlaagd tarief of niet. Dit geldt ook voor kopers die niet kunnen genieten van het verlaagd tarief, bijvoorbeeld omdat ze al een woning bezitten die ze niet van plan zijn binnen de periode van drie jaar te verkopen.

Bijgevolg zal een koper die een woning wil kopen met een persoon die vanaf het begin van de transactie niet van plan is zijn hoofdverblijfplaats daar te vestigen, niet kunnen genieten van het verlaagd tarief, zelfs niet voor zijn eigen aandeel in de aankoop.

Bovendien moet volgens het nieuwe artikel 44bis, § 2, 2° W.Reg., elke koper zijn hoofdverblijfplaats vestigen op het adres van het verworven goed binnen een termijn van:

- drie jaar als het om een bestaande woning gaat;

- vijf jaar als het gaat om een woning in aanbouw of op plan, of om een bouwgrond.

De termijn van drie jaar begint te lopen vanaf de datum van registratie van het document dat leidt tot de heffing van het proportionele registratierecht, namelijk wanneer het binnen de daarvoor bepaalde termijn ter registratie wordt aangeboden, of vanaf de uiterste datum voor aanbieding ter registratie, wanneer het na het verstrijken van de ervoor bepaalde termijn ter registratie wordt aangeboden.

2.1.5. Voorwaarde voor het behoud van de hoofdverblijfplaats in het verworven onroerend goed (art. 44bis, § 2, 3° W.Reg.)

Artikel 44bis, § 2, 3° W.Reg. bepaalt dat de koper verplicht is zijn hoofdverblijfplaats in het onroerend goed dat het verlaagd tarief geniet, te behouden gedurende een ononderbroken periode van ten minste drie jaar, te rekenen vanaf de datum van zijn inschrijving in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister.

In het geval dat de kopers bij de aankoop al op het adres van het goed waren ingeschreven in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister, wordt voor de berekening van de periode van het behoud van de hoofdverblijfplaats in het pand alleen rekening gehouden met de aanvangsdatum van de termijn om de hoofdverblijfplaats te vestigen (hetzij de datum van registratie van de authentieke akte, hetzij de uiterste datum voor aanbieding ter registratie in geval van laattijdige registratie). De periode die voordien in het pand werd doorgebracht, wordt niet in aanmerking genomen. Voorbeeld: Pierre en Julie zijn huurders van een pand en staan sinds 20 juli 2023 ingeschreven in het bevolkingsregister op dat adres. Thomas, de eigenaar, verkoopt hen het volledige pand in volle eigendom. De authentieke akte is gedateerd op 25 januari 2025 en werd geregistreerd op 31 januari 2025. Voor de voorwaarde van het behoud van de hoofdverblijfplaats in het verworven goed, begint de termijn van drie jaar op 31 januari 2025, hoewel Pierre en Julie er sinds 20 juli 2023 wonen.

2.1.6. Uitzonderingsregel

2.1.6.1. Principe (art. 44bis, § 2, 1° W.Reg.)

Overeenkomstig artikel 44bis, § 2, 1° W.Reg. kan het voordeel van het verlaagd tarief niet worden toegekend in geval van bezit van de volledige volle eigendom van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk bestemd is tot bewoning.

Wanneer de verwerving gebeurt door één natuurlijke persoon, kan deze persoon op de datum van het document dat het proportioneel registratierecht doet ontstaan, niet volle eigenaar zijn van het geheel van een ander onroerend goed dat bestemd is tot bewoning, ongeacht of het in België of in het buitenland is gelegen. Indien niet aan deze voorwaarde is voldaan, is de koper onderworpen aan het gewone tarief van 12,5% (art. 44bis, § 2, 1°, eerste lid W.Reg.). In het geval van een verwerving door meerdere natuurlijke personen mogen zij niet samen de volle eigendom van een ander onroerend goed bezitten op de datum van het document dat aanleiding geeft tot de heffing van het proportionele registratierecht. Indien slechts één van de kopers reeds eigenaar is van een ander onroerend goed in volle eigendom, belet dit niet dat de anderen, die niet de volledige volle eigendom van een andere woning bezitten, van hun kant kunnen genieten van het verlaagd tarief (art. 44bis, § 2, 1°, tweede lid W.Reg.).

Daarnaast geldt de uitsluitingsregel alleen voor woningen die volledig in volle eigendom zijn van de koper(s). Het bezit van een onroerend goed in blote eigendom of vruchtgebruik belet het dus niet om te genieten van het verlaagd tarief.

Ook een woning die samen in eigendom is met een persoon buiten de kopers van de woning waarvoor het verminderde recht wordt aangevraagd, vormt geen beletsel voor de toepassing van dit tarief. Deze situatie komt vaak voor bij een aankoop door een persoon en zijn of haar nieuwe partner na een echtscheiding (echtgenoot) of scheiding (wettelijk samenwonenden).

Bovendien vormt het bezit van de volle eigendom van een bouwgrond, een woning in aanbouw of op plan, geen beletsel voor het voordeel van het verlaagd tarief (Parl. St., Parl. W., 2024-25, nr. 97/1, p. 8).

Daarentegen worden als hinderlijke onroerende goederen beschouwd:

- Een onroerend goed dat door de koper volledig in volle eigendom wordt gehouden;

- Een onroerend goed dat door de kopers in onverdeeldheid wordt gehouden, op voorwaarde dat zij het gezamenlijk volledig in volle eigendom bezitten;

- Een gemengd onroerend goed, gedeeltelijk bestemd tot bewoning en gedeeltelijk voor een andere activiteit (bijvoorbeeld een professionele activiteit), volledig in volle eigendom gehouden door de koper(s);

- Een onroerend goed bestemd tot bewoning maar door de bevoegde autoriteiten onbewoonbaar verklaard. Aangezien dit slechts een tijdelijke toestand betreft, blijft dit gebouw geheel of gedeeltelijk bestemd tot bewoning.

De voorwaarde van het ontbreken van het bezit van een hinderlijk onroerend goed moet worden beoordeeld op de datum van het document dat aanleiding geeft tot de heffing van het proportionele registratierecht, overeenkomstig het nieuwe artikel 44bis, § 2, eerste lid, 1° W.Reg., namelijk:

- op de datum van de authentieke akte, voor zover op die datum aan de eventuele opschortende voorwaarden is voldaan;

- indien het compromis met het verkooprecht is geregistreerd vóór het verlijden van de authentieke akte, op de datum van de het compromis, indien op die datum aan de eventuele opschortende voorwaarden is voldaan;

- indien de opschortende voorwaarden voorzien in de authentieke akte of in de onderhandse overeenkomst die ter registratie wordt voorgelegd, nog niet vervuld zijn, op de datum van de verklaring bedoeld in artikel 31, § 1, 2° W.Reg.

- op de datum van de verklaring bedoeld in artikel 31, eerste lid, 1° W.Reg., in geval van een mondelinge verkoop.

- indien de koper eigenaar wordt van een onroerend goed tussen de datum van ondertekening van de verkoopovereenkomst en die van de authentieke akte, wordt dit goed als hinderlijk beschouwd indien de heffing van het evenredig registratierecht plaatsvindt bij de aanbieding van de authentieke akte.

2.1.6.2. Uitzondering – recht om de hinderlijke goederen over te dragen (art. 44bis, § 3 W.Reg.)

Het verlaagd tarief kan zelfs worden toegekend indien de koper, of de gezamenlijke kopers, reeds de volle eigendom van een andere woning bezitten, op voorwaarde dat deze laatste wordt overgedragen binnen drie jaar na de datum van het document dat aanleiding geeft tot de heffing van het proportionele registratierecht.

Om ervoor te zorgen dat de hinderlijke onroerende goederen binnen de voorgeschreven termijn effectief worden verwijderd, moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

- de overdracht van de volle eigendom moet hebben plaatsgevonden, wat betekent dat aan alle opschortende voorwaarden met betrekking tot de totstandkoming van de verkoopovereenkomst en de overdracht in volle eigendom is voldaan;

- de verkoop moet een vaste datum hebben bereikt in de zin van artikel 18, § 1 W.Reg.

Bovendien kan deze overdracht tegen betaling of kosteloos worden gedaan. Een schenking, een inbreng in een vennootschap of een verdeling wordt dus aanvaard, op voorwaarde dat de vervreemding betrekking heeft op de volle eigendom van het hinderlijk onroerend goed. Anderzijds zal de verkoop van een onverdeeld aandeel of een overdracht onder voorbehoud van vruchtgebruik niet volstaan om van het verlaagd tarief te genieten.

Ten slotte is het belangrijk om op te merken dat de nieuwe regeling niet voorziet in de mogelijkheid om de toepassing van het verlaagd tarief te genieten door middel van een terugbetaling in geval van overdracht van het hinderlijke onroerende goed wanneer de koper zich er niet toe heeft verbonden deze te vervreemden binnen de termijn die is vastgesteld op het moment van het verlijden van de akte. Een koper die twijfelt aan zijn vermogen om het hinderlijke onroerende goed binnen de termijn van drie jaar te vervreemden, kan er dus niet voor kiezen om het gewone recht van 12,5% te betalen en vervolgens om terugbetaling van het te veel betaalde te verzoeken zodra de vervreemding is voltooid en aan de voorwaarden is voldaan (zie infra 6.2.).

2.1.7. Vormvereisten (art. 44bis, § 2, 4° W.Reg.)

De kopers moeten in de akte, in de voet van de akte of in het document dat bij deze akte is gevoegd vermelden:

- dat zij uitdrukkelijk verzoeken om toepassing van het verlaagd tarief als bedoeld in artikel 44bis W.Reg.;

- dat de uitsluitingsregel (zie supra 2.1.6.) niet van toepassing is;

- hun verbintenis om hun hoofdverblijfplaats te vestigen op het adres van het verworven onroerend goed binnen drie jaar, of binnen vijf jaar in het geval van een bouwgrond, een woning in aanbouw of op plan (zie supra 2.1.4.);

- hun verbintenis om daar gedurende een ononderbroken periode van drie jaar hun hoofdverblijfplaats te behouden (zie supra 2.1.5.).

Bij gebrek aan deze vermeldingen wordt het gewone tarief van 12,5% toegepast.

Bovendien moeten de kopers, in voorkomend geval, in de akte, in de voet van de akte, of in een geschrift dat bij deze akte is gevoegd en door hen ondertekend, hun verbintenis vermelden om het hinderlijk onroerende goed te vervreemden, genomen op het ogenblik van het verlijden van de akte, zodat de kopers onmiddellijk kunnen genieten van het verlaagd tarief van 3%, zelfs als deze voorwaarde later wordt vervuld. In geval van niet-naleving van deze voorwaarde is een aanvullend recht verschuldigd op het verschil tussen het verlaagd tarief en het gewone tarief. Om elke discussie over de identificatie van het te vervreemde goed te vermijden, wordt de koper uitgenodigd om dit goed nauwkeurig te beschrijven in de verplichte vermelding.

Bovendien hebben de kopers de mogelijkheid om een verzoek tot terugbetaling van het te veel betaalde in te dienen bij gebrek aan deze gegevens (art. 44bis, § 2, 4°, tweede lid W.Reg. – zie infra 6.2.).

2.1.8. Sancties behalve in geval van overmacht of dwingende redenen (art. 44bis, § 5 W.Reg.)

In geval van niet-naleving van een van de voorwaarden van artikel 44bis W.Reg., zijn alleen de in gebreke blijvende kopers aanvullende rechten verschuldigd, ten belope van hun respectieve deel (het mechanisme dat wordt toegepast is een individualisering van de rechten, en dus ook van de sancties. Er is geen specifiek geval waarbij de kopers hoofdelijk en ondeelbaar gehouden zouden zijn tot betaling van aanvullende rechten; zie Parl. St., Parl.W., 2024-25, nr. 97/1, p. 8). Deze rechten worden verhoogd met de wettelijke rente, tegen het tarief dat in burgerlijke zaken is vastgesteld, verschuldigd vanaf de datum van registratie van het document dat aanleiding geeft tot de heffing van de evenredige registratierechten. De berekening van de verschuldigde rente varieert afhankelijk van het moment waarop aan een van de specifieke voorwaarden niet meer wordt voldaan. De wettelijke rente die van toepassing is in fiscale zaken is vastgesteld op 7 %, ook in gevallen waarin fiscale bepalingen verwijzen naar de wettelijke rente in burgerlijke zaken, op voorwaarde dat in die bepalingen geen uitdrukkelijke afwijking is voorzien. Bijgevolg moet, gelet op de bewoordingen van het nieuwe artikel 44bis, § 5, eerste lid W.Reg., worden aangenomen dat het toepasselijke wettelijke tarief 7 % bedraagt (art. 87, §§ 1 en 2, van de programmawet van 27 december 2006 (I), tot wijziging van artikel 2 van de wet van 5 mei 1865 betreffende de lening tegen interest).

Deze sancties zijn echter niet van toepassing wanneer de niet-naleving van de voorwaarden het gevolg is van overmacht. Er is sprake van overmacht wanneer een gebeurtenis zich voordoet die volgt op het ontstaan van de verbintenis, en onafhankelijk is van de wil van de persoon die zich erop beroept, en die door hem niet kon worden voorzien of voorkomen, de nakoming van zijn verbintenis onmogelijk maakt (Cass., 17 januari 1990, Pas., 1990, I, p. 584; vaste rechtspraak). Hier zijn enkele niet exhaustieve voorbeelden uit de parlementaire stukken (Parl. St., Parl.W., 2024-25, nr. 97/1, p. 17):

- een lichamelijke ongeschiktheid als gevolg van ziekte of een ongeval dat zich heeft voorgedaan na de verwerving, waardoor het goed onverenigbaar is met de gezondheidstoestand van de persoon;

- juridische problemen in verband met een onteigeningsbesluit om redenen van openbaar nut.

- een besluit dat de uitzetting van een onbewoonbaar verklaarde woning beveelt.

Naast overmacht in strikte zin kan het voordeel van het verlaagd tarief worden behouden wanneer de niet-naleving van de voorwaarden wordt gerechtvaardigd door dwingende redenen van medische, familiale, professionele of sociale aard, waarvan niet exhaustieve voorbeelden uit de parlementaire werken de volgende zijn (Parl. St., Parl.W., 2024-25, nr. 97/1, p. 17):

- een verandering van woonplaats als gevolg van een professionele overplaatsing;

- een verandering in de gezinssituatie, zoals het einde van een gemeenschappelijke relatie of de geboorte van een kind;

- de noodzaak om naar een verpleeghuis of een aangepaste instelling te gaan.

Opgemerkt moet worden dat deze redenen geen betrekking hebben op situaties die betrekking hebben op eenvoudige keuzes van levenscomfort.

3. Afschaffing van het abattement eerste woning – Intrekking van artikel 46bis W.Reg.

Het decreet voert een verlaagd tarief van 3% in dat van toepassing is op de verwerving van een enige en eigen woning, ter vervanging van de bestaande verminderingen, voordelen en abattementen, met name die voorzien werden in artikel 46bis W.Reg., en nu dus worden opgeheven (zie eveneens infra 6.3.).

4. Afschaffing van verlaagde tarieven voor de aankoop van een bescheiden woning

Met de invoering van het verlaagd tarief van 3% voor de verwerving van de enige en eigen woning werd beslist om de verschillende gunstige fiscale regimes die in de Waalse wetgeving naast elkaar bestonden, af te schaffen. Dit omvat de intrekking van de bepalingen met betrekking tot de verlaagde tarieven die van toepassing zijn op de verwerving van een bescheiden woning.

Zo wordt het verlaagd tarief van 6% (of 5% in het kader van een "sociale" lening) dat van toepassing is op de aankoop van een bescheiden woning opgeheven, dat eerder al werd afgeschaft door het Vlaams en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Bijgevolg is het noodzakelijk om, in de eerste plaats, het opschrift van paragraaf 4 van de eerste afdeling van Titel I, hoofdstuk IV van het W.Reg. aan te passen door de verwijzingen naar bescheiden woningen te schrappen.

Vervolgens werden de artikelen 53, 53bis, 54, 55, 58, 59, 60 en 61¹ W.Reg. verbeterd om deze artikelen aan te passen aan de afschaffing van de verlaagde tarieven voor de verwerving van een bescheiden woning.

Ten slotte zijn de artikelen 57 en 57bis W.Reg. ingetrokken.

5. Afschaffing van de verhoging van het kadastraal inkomen in geval van verwerving van een klein landeigendom (art. 53bis W.Reg.)

Het regime van de verlaagde tarieven van 5% of 6% voor de verkoop van kleine landeigendommen wordt behouden.

Deze regeling bepaalde echter dat het maximumbedrag van het kadastraal inkomen van 745 EUR voor de toepassing van de verminderde rechten kon worden verhoogd wanneer het verworven landelijke onroerend goed geheel of gedeeltelijk tot bewoning werd gebruikt en de koper of zijn echtgenoot ten minste drie kinderen ten laste had.

Deze verhoging is nu opgeheven.

6. Teruggaaf

6.1. Wijziging van artikel 209, eerste lid, 6° W.Reg.

Er werd een technische aanpassing aangebracht in artikel 209, eerste lid, 6° W.Reg. om rekening te houden met de schrapping van artikel 57 W.Reg., dat betrekking heeft op de verlaagde tarieven die van toepassing zijn op de verwerving van een bescheiden woning.

6.2. Nieuw verzoek tot terugbetaling ingevoerd door het nieuwe artikel 209, eerste lid, 9° W.Reg.

Artikel 209, eerste lid, 9° W.Reg. voorziet in de terugbetaling van de rechten die zijn betaald in het kader van het nieuwe artikel 44bis W.Reg. Het is van toepassing wanneer de informatie vereist door artikel 44bis, § 2, 4°, eerste lid, W.Reg. (zie supra 2.1.7.) niet tegelijk met de verwervingsakte werd gedeponeerd, maar daarna. Dit verzoek tot terugbetaling kan worden ingediend binnen twee jaar na de datum van registratie van de aankoopakte.

Om van deze terugbetaling van het te veel betaalde te genieten, is het noodzakelijk om de ontbrekende documenten over te leggen, zoals vereist door artikel 44bis, § 2, 4°, eerste lid, W.Reg.

Bovendien moet in het verzoek om terugbetaling de naam van de begunstigde van de teruggave worden vermeld en het rekeningnummer waarop het bedrag van de terug te geven rechten kan worden betaald.

Volgens de voorbereidende werken van het decreet van 5 december 2024, “Sur l’article 23 du présent projet de décret, l’hypothèse avancée par le Conseil d’un préfinancement volontaire des droits ordinaires pour ensuite opérer une restitution de ceux-ci ultérieurement en cas de respect effectif des différentes conditions liées à l’octroi du taux réduit à 3%, n’est pas retenue car cela va à l’encontre de l’essence même de la mesure proposée qui est de favoriser l’accès à la propriété et donc de prévoir une mécanique d’évitement du préfinancement des droits. Par ailleurs, cela va complexifier le mécanisme mis en œuvre avec des opérations manuelles complémentaires obligatoires à terme, et potentiellement nombreuses, qui sont jugés inopportunes au regard de la volonté affichée de simplification administrative '” (Parl. St., Parl.W., 2024-25, nr. 97/1, p. 7).

Het mechanisme van terugbetaling ingevoerd door artikel 209, eerste lid, 9° W.Reg. is niet bedoeld om in de meeste gevallen te worden toegepast. De regel van artikel 44bis W.Reg. is om de verlaging meteen in de akte aan te vragen, met de verplichting om de voorwaarden voor toekenning en behoud ervan na te leven. Een verzoek om een verlaagd tarief door middel van terugbetaling moet de uitzondering blijven.

Ten slotte is het belangrijk erop te wijzen dat de Waalse wetgever niet heeft voorzien in de mogelijkheid om de toepassing van het verlaagd tarief te bekomen door terugbetaling in geval van overdracht van het hinderlijk onroerend goed (zie supra 2.1.6.2. en Parl. St., Parl.W., 2024-25, nr. 97/1, p. 9).

6.3. Wijziging van artikel 212, derde lid W.Reg.

Vanwege de afschaffing van artikel 46bis W.Reg., wordt artikel 212, derde lid W.Reg. aangepast. Dit alinea bepaalt nu dat “niet teruggegeven wordt het recht dat betrekking heeft op het gedeelte van de prijs en de lasten van de verkrijging, dat hoger is dan het bedrag dat tot grondslag heeft gediend voor de heffing van de belasting op de akte van wederverkoop, bepaald.”.

7. Inwerkingtreding

De wijzigingen die in het W.Reg. worden aangebracht en die in deze circulaire worden toegelicht, zijn van toepassing op authentieke akten die zijn verleden vanaf 1 januari 2025 of op onderhandse akten die vanaf 1 januari 2025 een vaste datum hebben gekregen in de zin van artikel 8.22 van het Burgerlijk Wetboek.