Circulaire 2026/C/29 betreffende de ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 17 juli 2025 houdende diverse wijzigingen aan het Wetboek der successierechten en aan het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten

De Algemene administratie van de patrimoniumdocumentatie publiceerde op 13/02/2026 de Circulaire 2026/C/29 betreffende de ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 17 juli 2025 houdende diverse wijzigingen aan het Wetboek der successierechten en aan het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten.

Administratieve commentaren betreffende de ordonnantie van 17 juli 2025 inzake de materie van de registratierechten – Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Inhoudstafel

1. Inleiding

2. Wijzigingen aan het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten

2.1. Overmacht en abattement: gevolgen van het arrest nr. 118/2022 van het Grondwettelijk Hof van 29 september 2022

2.1.1. Wijzigingen aan artikel 46bis W.Reg.

2.1.2. Wijzigingen aan artikel 212bis W.Reg.

2.1.3. Wijzigingen aan artikel 209 W.Reg.

2.2. Vereenvoudiging van de procedure in geval van overdracht onder bezwarende titel van een nieuw onroerend goed dat onderworpen is aan de belasting over de toegevoegde waarde (art. 159, 8° W.Reg.)

2.3. Aanpassing van de sanctieregeling in geval van prijsbewimpeling (art. 203 W.Reg.)

2.4. Teruggave in geval van wederverkoop van een onroerend goed binnen de twee jaar volgend op de verkrijging (art. 212 W.Reg.)

3. Inwerkingtreding

1. Inleiding

In het Belgisch Staatsblad van 24 juli 2025 is de ordonnantie van 17 juli 2025 houdende diverse wijzigingen aan het Wetboek der successierechten en het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten (hierna "ordonnantie") gepubliceerd, zoals van toepassing in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Deze circulaire heeft enkel betrekking op de wijzigingen die zijn aangebracht in het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten (hierna "W.Reg."). De wijzigingen aan het Wetboek der successierechten worden besproken in de circulaire 2026/C/28.

Deze ordonnantie brengt verschillende wijzigingen aan in het W.Reg. en geeft gevolg aan de arresten gewezen door het Grondwettelijk Hof, met name door de invoering van een tolerantie om, in geval dat zich overmacht voordoet waardoor de vestiging van de verkrijger in het verkregen onroerend goed vertraging oploopt, het voordeel van het abattement behouden blijft (art. 46bis, 209 en 212bis W.Reg.) en door de verduidelijking van de sanctieregeling in geval van prijsbewimpeling (art. 203 W.Reg.).

Bovendien brengt ze federale wijzigingen aan het W.Reg. aan met betrekking tot de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde (hierna: btw) op de verkopen van nieuwe woningen.

2. Wijzigingen aan het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten

2.1. Overmacht en abattement: gevolgen van het arrest nr. 118/2022 van het Grondwettelijk Hof van 29 september 2022

Behoudens toepassing van de artikelen 212bis en 212ter W.Reg. met betrekking tot het abattement bij wijze van teruggave, wordt het abattement in principe toegekend bij de registratie van het document dat aanleiding geeft tot de heffing van het evenredige registratierecht.

Het behoud ervan is onderhevig aan twee voorwaarden:

- de koper moet zijn hoofdverblijfplaats vestigen in het verkregen onroerend goed binnen drie jaar of, in geval van aanvraag om toepassing van artikel 46ter, binnen vijf jaar na de datum van de registratie van het document dat tot de heffing van het evenredig registratierecht aanleiding geeft, wanneer dat document binnen de ervoor bepaalde termijn ter registratie wordt aangeboden, ofwel de uiterste datum voor tijdige aanbieding ter registratie (art. 46bis, vijfde lid, 2°, b) W.Reg.)

- en deze hoofdverblijfplaats behouden gedurende een ononderbroken periode van minstens vijf jaar vanaf het tijdstip waarop hij zijn hoofdverblijfplaats gevestigd heeft in het onroerend goed waarvoor de vermindering is verkregen (art. 46bis, vijfde lid, 2°, c) W.Reg.)

Bij gebreke daarvan kunnen aanvullende rechten en een boete verschuldigd zijn.

Het niet naleven van de vestigingsvoorwaarde leidt tot de betaling van aanvullende rechten en een geldboete gelijk aan deze rechten (verminderd tot 1/3 van deze rechten in toepassing van bijlage 2 van het koninklijk besluit van 11 januari 1940 betreffende de uitvoering van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten), terwijl het niet naleven van de voorwaarde van het behoud alleen leidt tot aanvullende rechten, proportioneel verminderd met het aantal volledig ononderbroken jaren gedurende dewelke de verbintenis werd nagekomen.

Vóór het arrest van het Grondwettelijk Hof nr. 118/2022 waren de volgende regels van toepassing:

- het plaatsvinden van een geval van overmacht waardoor de hoofdverblijfplaats van de koper niet kan worden gevestigd in het verkregen onroerend goed binnen de termijn: opheffing van de boete, maar de aanvullende rechten bleven behouden;

- het plaatsvinden van een geval van overmacht waardoor de hoofdverblijfplaats gedurende een periode van minstens vijf ononderbroken jaren niet kan worden behouden: opheffing van de aanvullende rechten die normaal verschuldigd zijn.

In het arrest nr. 118/2022 van 29 september 2022, vroeg de rechter het Hof of artikel 46bis W.Reg. in strijd was met de artikelen 10, 11 en 172 van de Grondwet in die zin dat kopers die zich in een situatie van overmacht bevinden en hun hoofdverblijfplaats niet binnen de twee jaar in het verkregen onroerend goed kunnen vestigen, zoals eerder bepaald in het artikel. 46bis, § 6, 2°, b) W.Reg., niet zijn vrijgesteld van aanvullende rechten, terwijl dezelfde kopers in een situatie van overmacht die hun verblijf in het onroerend goed niet gedurende vijf jaar behouden, zoals voorheen bepaald in artikel 46bis, § 6, 2°, c) W.Reg., wel zijn vrijgesteld van de betaling van de boete en van de aanvullende rechten. (1)

----------

(1) Repertorium RJ R 46bis-BR/08-01, beschikbaar op www.fisconetplus.be.

----------

De casus was als volgt: een belastingplichtige had genoten van een abattement ten belope van 75.000 EUR op grond van artikel 46bis W.Reg. zoals van toepassing op het ogenblik van de verkrijging, hij vestigde zijn hoofdverblijfplaats in het onroerend goed pas meer dan twee jaar na de verkrijging ervan en was gehouden de aanvullende rechten en een boete te betalen. Aangezien deze laattijdigheid van het vestigen van de hoofdverblijfplaats te wijten was aan het plaatsvinden van een geval van overmacht, werd de koper vrijgesteld van betaling van de boete, maar niet van de aanvullende rechten, op grond van het oude artikel 46bis, achtste lid, W.Reg.

Het Hof oordeelde dat het, in het licht van de doelstellingen van de wetgever, niet gerechtvaardigd was om de vrijstelling van de betaling van aanvullende rechten toe te staan wanneer de voorwaarde om de hoofdverblijfplaats in het Gewest te behouden gedurende de vijf jaar die volgt op de registratie niet vervuld is als gevolg van een geval van overmacht, maar om dezelfde vrijstelling niet toe te staan wanneer, om dezelfde reden, pas voldaan wordt aan de voorwaarde dat de hoofdverblijfplaats in het verkregen onroerend goed werd gevestigd na het verstrijken van de voorgeschreven termijn van twee jaar. (2)

----------

(2) GwH, 29 september 2022, nr. 118/2022, B.6.1.

----------

Bovendien, zoals het Hof opmerkt, wanneer na de voorgeschreven termijn is voldaan aan de voorwaarde voor de vestiging van de hoofdverblijfplaats in het verkregen onroerend goed en vervolgens is voldaan aan de voorwaarde om de hoofdverblijfplaats gedurende vijf jaar te behouden, dan wordt met de betrokken bepaling de doelstelling van de wetgever met meer zekerheid bereikt dan wanneer niet wordt voldaan aan de derde voorwaarde omdat de koper het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft verlaten. (3)

----------

(3) GwH, 29 september 2022, nr. 118/2022, B.6.2.

----------

2.1.1. Wijzigingen aan artikel 46bis W.Reg.

Om te voldoen aan het arrest nr. 118/2022 van het Grondwettelijk Hof, wijzigt de Brusselse wetgever artikel 46bis W.Reg. om te verduidelijken dat, indien de termijn bedoeld in het vijfde lid, 2°, b) van art. 46bis W.Reg. (vestiging van de hoofdverblijfplaats in het verkregen goed) niet wordt nageleefd als gevolg van een geval van overmacht, de aanvullende rechten het voorwerp van een teruggave kunnen uitmaken, op voorwaarde dat de kopers hun hoofdverblijfplaats vestigen in de plaats van het verkregen onroerend goed zodra de overmacht ophoudt (art. 6 van de ordonnantie).

Deze uitzondering heeft enkel betrekking op de overschrijding van de termijn: de verplichting om de hoofdverblijfplaats te vestigen blijft behouden en moet worden nageleefd zodra de overmacht ophoudt. Als de hoofdverblijfplaats nooit is gevestigd in het verkregen onroerend goed en het bewijs van het geval van overmacht wordt geleverd, kan alleen worden afgezien van de boete, de aanvullende rechten blijven verschuldigd.

Concreet moeten de aanvullende rechten worden betaald in geval van overmacht, maar ze kunnen nadien het voorwerp uitmaken van een verzoek tot teruggaaf. Bij een dergelijk verzoek gaat de administratie na of de hoofdverblijfplaats daadwerkelijk is gevestigd zodra de overmacht is geëindigd, en bepaalt, op basis daarvan, of de aanvullende rechten kunnen worden teruggegeven.

Aan de andere kant, als de vertraging bij het vestigen van de hoofdverblijfplaats uitsluitend het gevolg is van de wil van de kopers, kunnen noch de boete, noch de aanvullende rechten het voorwerp uitmaken van een teruggave.

2.1.2. Wijzigingen aan artikel 212bis W.Reg.

Artikel 212bis W.Reg. staat de toepassing van het abattement a posteriori toe, bij wijze van teruggave, wanneer alle onroerende goederen die de vermindering van de belastbare grondslag verhinderden, zijn vervreemd door een andere overeenkomst dan een ruil, en dit binnen een strikte termijn van twee jaar te rekenen van de registratie van de akte die aanleiding heeft gegeven tot het evenredige recht, of, in geval van laattijdige registratie, te rekenen van de uiterste datum voor de aanbieding ter registratie.

Dit abattement bij wijze van teruggave blijft onderworpen aan de voorwaarden tot vestiging en tot behoud van de hoofdverblijfplaats.

Naar aanleiding van de wijzigingen van artikel 46bis W.Reg. (zie 2.1.1. supra), werd artikel 212bis W.Reg. aangepast om te bepalen dat, indien de termijn bedoeld in het tweede lid, 2°, a) van artikel 212bis W.Reg. (vestiging van de hoofdverblijfplaats in het verkregen goed) niet wordt nageleefd als gevolg van een geval van overmacht, de aanvullende rechten het voorwerp van teruggave kunnen uitmaken, op voorwaarde dat de kopers hun hoofdverblijfplaats vestigen in het verkregen onroerend goed zodra de overmacht ophoudt (art. 11 van de ordonnantie).

2.1.3. Wijzigingen aan artikel 209 W.Reg.

Gelet op de wijzigingen die zijn aangebracht aan de artikelen 46bis en 212bis W.Reg. (zie 2.1.1 en 2.1.2 supra), wordt artikel 209 W.Reg. aangevuld met een 7°, dat een nieuw geval van teruggave invoert: de aanvullende rechten die verschuldigd zijn wegens het laattijdig vestigen van de hoofdverblijfplaats in het verworven goed kunnen worden teruggegeven wanneer de verkrijgers hun hoofdverblijfplaats hebben gevestigd op de plaats van het verkregen onroerend goed zodra de overmacht die hen belette de termijn te respecteren heeft opgehouden (art. 9 van de ordonnantie).

Overeenkomstig artikel 215 W.Reg. verjaart elk verzoek tot teruggaaf na twee jaar te rekenen vanaf de datum waarop de vordering tot teruggaaf is ontstaan. In dit geval ontstaat deze vordering tot teruggaaf op de dag waarop het geval van overmacht die de vestiging van de hoofdverblijfplaats binnen de termijn voorzien in de artikelen 46bis of 212bis W.Reg. verhinderde, heeft opgehouden. (4)

----------

(4) Parl. Br., Voorstel van ordonnantie houdende diverse wijzigingen aan het Wetboek der successierechten en aan het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, Gewone zitting 2024-2025, A-138/1, p. 13.

----------

2.2. Vereenvoudiging van de procedure in geval van overdracht onder bezwarende titel van een nieuw onroerend goed dat onderworpen is aan de belasting over de toegevoegde waarde (art. 159, 8° W.Reg.)

Ter herinnering: een verkoop kan onderworpen zijn aan de btw als het gaat om een nieuw onroerend goed, d.w.z. een onroerend goed dat uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste inbezitneming of de eerste ingebruikneming wordt overgedragen.

Wanneer de verkoper geen btw-plichtige is of een btw-plichtige is voor een andere activiteit dan de verkoop van onroerende goederen, was de toepassing van de btw vroeger onderworpen aan een procedure in twee stappen. Voorafgaand aan de verkoop was de verkoper ertoe gehouden een voorafgaande verklaring in tweevoud op papier (formulier 104.1) in te dienen bij het bevoegde btw-controlekantoor van de Algemene administratie van de Fiscaliteit teneinde zijn bedoeling te bevestigen om te verkopen met toepassing van de btw en hij ontving een dossiernummer om dit te vermelden in de verkoopovereenkomst en de notariële akte. Hij moest vervolgens, na de verkoop, een bijzondere aangifte in drievoud op papier (formulier 104.5) indienen bij het bevoegde btw-controlekantoor.

Sinds 1 januari 2024 (5) is deze procedure vereenvoudigd: de voorafgaande verklaring 104.1 is opgeheven. Het volstaat dat de akte van verkoop bepaalde precieze vermeldingen bevat – met name de datum van de eerste inbezitneming of de eerste ingebruikneming van het onroerend goed – waarbij de verkoper verplicht blijft de bijzondere aangifte 104.5 in te dienen (zie eveneens Repertorium RJ, R 159, 8°-BR/01-01, beschikbaar op www.fisconetplus.be).

----------

(5) Koninklijk besluit van 17 december 2023 tot wijziging van de koninklijke besluiten nrs. 1, 2, 2bis, 3, 14, 19, 22, 31, 41 en 44 met betrekking tot de belasting over de toegevoegde waarde en tot uitstel van de datum van inwerkingtreding van de wet van 12 maart 2023 tot modernisering van de btw-ketting en de inning van fiscale en niet-fiscale schuldvorderingen binnen de FOD Financiën (B.S. 22 december 2023)

----------

Bijgevolg is artikel 159, 8° W.Reg. aangepast om de verplichting op te heffen om in de akte de datum, het nummer van de aangifte 104.1 en het kantoor dat bevoegd is voor de aangifte 104.5 te vermelden, en dit te vervangen door een verklaring van de overdrager, medeondertekend door de verkrijger, waarin zijn bedoeling wordt gepreciseerd om over te gaan tot de verkoop met toepassing van de btw (art. 7 van de ordonnantie).

2.3. Aanpassing van de sanctieregeling in geval van prijsbewimpeling (art. 203 W.Reg.)

In geval van prijsbewimpeling sanctioneerde artikel 203 W.Reg. in het verleden elk van de contracterende partijen met een boete gelijk aan het ontdoken registratierecht en voorzag het dat alle partijen hoofdelijk aansprakelijk waren voor de ontdoken rechten.

De Brusselse wetgever past artikel 203 W.Reg. aan om het in overeenstemming te brengen met het arrest nr. 115/2016 van 22 september 2016 gewezen door het Grondwettelijk Hof betreffende de equivalente bepaling van het W.Reg. zoals van toepassing in het Waals Gewest.

De casus was de volgende: in november 2000 verkochten twee echtparen-eigenaren (A-B en C-D) elk hun perceel aan hetzelfde paar kopers (E en F) in één notariële akte. Later werd ontdekt dat E en F een niet-aangegeven bedrag van 11.000.000 BEF aan A hadden betaald, zonder medeweten van B, C of D.

In 2008 veroordeelde de correctionele rechtbank van Charleroi A, E en F voor prijsbewimpeling. Het Hof van Beroep te Bergen bevestigde deze beslissing en kende aan B terugbetaling toe van het deel van de prijs dat haar was ontnomen.

Op grond van artikel 203, eerste lid W.Reg. vaardigde de ontvanger vervolgens een dwangbevel uit tegen alle contractspartijen (A-B, C-D, E-F), waarbij hij hoofdelijk de ontdoken rechten vorderde en individueel een boete gelijk aan de ontdoken rechten.

In 2009 hebben B, C en D bezwaar aangetekend tegen de toepassing van deze bepaling.

Bij vonnis van 22 april 2015 heeft de rechtbank van Bergen de geldboete vernietigd, oordelend dat die in strijd was met het vermoeden van onschuld en het beginsel van het persoonlijke karakter van straffen, maar de ontdoken rechten behouden. Het heeft aan het Grondwettelijk Hof ook de volgende prejudiciële vraag gesteld:

« Schendt artikel 203, eerste lid, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zoals het van toepassing is in het Waalse Gewest, in zoverre het bepaalt dat het ontdoken recht ondeelbaar verschuldigd is door alle partijen bij de akte, met inbegrip van die waarvoor niet kan worden aangetoond dat zij hebben deelgenomen aan de bewimpeling van een deel van de verkoopprijs, of nog, daarvan kennis hadden, de artikelen 10, 11 en 172 van de Grondwet, al dan niet in samenhang gelezen met artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden ? ».

Het Hof heeft benadrukt dat het principe van de schuldsolidariteit niet kan leiden tot een identieke en dus discriminerende behandeling tussen personen die zich in verschillende situaties bevinden: enerzijds degenen die aan de prijsbewimpeling hebben deelgenomen en anderzijds degenen die er niet aan hebben deelgenomen. (6) Het Grondwettelijk Hof heeft de prejudiciële vraag dan ook bevestigend beantwoord en geoordeeld dat artikel 203, eerste lid W.Reg. in strijd is met de artikelen 10, 11 en 172 van de Grondwet in zoverre het toestaat dat het ontdoken recht ondeelbaar verschuldigd is door alle partijen bij een akte van verkoop, hierin eveneens begrepen degenen die niet hebben deelgenomen aan de prijsbewimpeling of die er niet van op de hoogte waren.

----------

(6) GwH, 22 september 2016, nr. 115/2016, B.6.

----------

De aanpassing van artikel 203 W.Reg. verduidelijkt dus dat alleen de partijen die daadwerkelijk hebben deelgenomen aan de overtreding van de prijsbewimpeling gehouden zijn tot betaling van de boete. Zij verduidelijkt ook dat alleen de partijen die daadwerkelijk aan de overtreding hebben deelgenomen, hoofdelijk gehouden zijn voor de ontdoken rechten (art. 8 van de ordonnantie).

2.4. Teruggave in geval van wederverkoop van een onroerend goed binnen de twee jaar volgend op de verkrijging (art. 212 W.Reg.)

Artikel 212 W.Reg. voorziet een teruggave van 36 % van de registratierechten die zijn betaald bij de aankoop van een onroerend goed, in geval van wederverkoop van dit onroerend goed, vastgesteld door de authentieke akte die is verleden binnen twee jaar na de datum van de authentieke akte van de eerste verkrijging.

Er wordt nu verduidelijkt dat de teruggave van 36 % van de registratierechten bij wederverkoop van het goed binnen twee jaar na de aankoop enkel van toepassing is op verkopen in de strikte zin van het woord; ruilingen zijn uitgesloten (art. 10 van de ordonnantie).

De beslissing opgenomen in het Repertorium RJ, R 212/16-01 blijft echter van toepassing. Hierin is het volgende bepaald:

“Zoals blijkt uit het verslag aan de Koning heeft artikel 212 geen betrekking op ruilingen, daar deze verrichtingen reeds bevoordeeld zijn door het feit dat slechts één enkel recht beide wederzijds betrekkelijke overdrachten treft.

Uiteraard is deze regel slecht toepasselijk, voor zover beide bij de ruiling gecontracteerde overdrachten door het Wetboek getarifeerd zijn. Is zulks niet het geval, d.w.z. heeft de verkrijging of de vervreemding van een in België gelegen onroerend goed als tegenprestatie een niet getarifeerde overdracht, dan komt die verkrijging of vervreemding fiscaal voor als een aankoop of een wederverkoop.

Artikel 212, kan derhalve in voorkomend geval worden ingeroepen voor de wederverkoop van een in België gelegen onroerend goed, dat door de verkoper bij ruiling werd verkregen tegen een in het buitenland gelegen onroerend goed.” (7)

----------

(7) Repertorium RJ, R 212/16-01, beschikbaar op www.fisconetplus.be

----------

De handelingen die binnen de draagwijdte van deze beslissing opgenomen in het Repertorium RJ vallen, blijven genieten van de teruggave waarin artikel 212 W.Reg. voorziet.

3. Inwerkingtreding

De ordonnantie is op 24 juli 2025 in werking getreden (art. 15 van de ordonnantie).