De eigenaars van meerdere onroerende goederen in confrontatie met de fiscus en de fiscale rechter

Sedert het uitbreken van de Covid-crisis stelt men bij de Belgen een toegenomen belangstelling vast voor vastgoed. In een klimaat van grote prijsschommelingen binnen de aandelenmarkten, is de baksteen een zekerheid.

De vastgoedmarkt wordt eveneens gedragen door lage interestvoeten en... een voordelige fiscaliteit. Men moet evenwel opletten want de fiscus ligt in een hinderlaag op de loer. Met in het vizier : bepaalde eigenaars van meerdere panden.

Zijn spaargeld in bakstenen steken is fiscaal gezien interessant. Wanneer het gebouw wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon (die het gebouw niet gebruikt voor beroeps- doeleinden), zijn de huurinkomsten belast- baar ten bedrage van het geïndexeerde kadastraal inkomen (verhoogd met 40%), wat de fictieve huurwaarde van het goed voorstelt.

Maar omdat men zich baseert op de stand van de huurmarkt op 1 januari 1975 (!) om

het kadastraal inkomen te berekenen, is de fiscale druk op de huurgelden vanzelfsprekend erg licht. Wanneer de natuurlijke persoon daarenboven zijn onroerend goed doorverkoopt, zal de meerwaarde in beginsel ontsnappen aan iedere belasting voor zover de verkoop meer dan vijf jaar na de aankoop plaatsvindt. De onroerende fiscaliteit is, zoals men kan vaststellen, een « mini-belastingparadijs ».

Sedert enige tijd voert de belastingadministratie een kruistocht tegen de eigenaars van meerdere panden, in het bijzonder wanneer ze risico's nemen, meerdere opeenvolgende onroerende transacties uitvoeren en aanzien- lijk veel tijd besteden aan het beheer van hun onroerend vermogen.

De fiscus deinst er inderdaad niet voor terug om de huurgelden die zij ontvangen en/of de

onroerende meerwaarden die zij verwezenlijken te gaan belasten als beroepsinkomsten tegen het progressief tarief, het marginaal tarief bedraagt … 50% ! Het is frappant om vast te stellen dat in de loop van de laatste jaren, vier hoven van beroep van het Koninkrijk de fiscus gelijk gegeven hebben. Ziehier enkele voorbeelden.

Het hof van beroep van Bergen heeft middels een arrest van 19 oktober 2017 de belasting van huurgelden als beroepskosten aanvaard in hoofde van een koppel, waarvan de man actief was in de bouwsector en waarvan de echtgenote, die een verminderde beroepsactiviteit had, beschikte over de tijd die noodzakelijk was voor het beheer van het onroerend vermogen.

De belastingplichtigen hadden drie gebouwen aangekocht in een tijdspanne van amper 13 maanden ; ze hadden een lening afgesloten bij de bank voor een bedrag dat buitensporig was in verhouding met de beroepsinkomsten van het gezin ; ze hadden 26 wooneenheden te huur aangeboden, wat een organisatie en logistiek vereiste dat het normale beheer van een goede huisvader oversteeg.

In de zaak die aanleiding gaf tot een arrest van 20 februari 2017 van het Hof van beroep van Luik had een belastingplichtige zich in de schulden gestoken om 6 gebouwen aan te kopen in amper drie jaar tijd. Hij had ze te huur aangeboden, en na enkele jaren had hij twee gebouwen opnieuw verkocht. Hij besteedde bovendien een bepaalde tijd aan het administratieve en financiële beheer van de huurders.

Het hof heeft de belasting van de huurgelden en de verwezenlijkte meerwaarden bij de ver- koop van de onroerende goederen als beroepsinkomsten geldig verklaard.

In een arrest van 17 mei 2018, heeft het hof van beroep van Brussel de belasting van huurgelden als beroepsinkomsten bekrachtigd in hoofde van een werkloze, die aanzienlijk veel tijd besteedde aan het beheer van zijn vermogen (onderhoud van de gebouwen,…).

Dankzij een lening had hij vijf gebouwen (waaronder een appartementsgebouw) ge- kocht in een tijdspanne van acht jaar.

In een arrest van 19 juni 2018 heeft het hof van beroep van Antwerpen zich uitgesproken over het geval van een belastingplichtige die dankzij een lening een bouwgrond had ge- kocht waarop hij een appartementsgebouw had opgericht. De belastingplichtige was de zaakvoerder van het bouwbedrijf. Anderhalf jaar later, na de voltooiing van de werken, had hij de vijf appartementen verkocht. Het hof van beroep heeft geoordeeld dat de meerwaarde belastbaar moest zijn als beroepsinkomsten.

Vooraleer te beginnen met een vastgoedproject, is het aan te raden om rekening te hou- den met de mogelijkheid dat belastingen zullen moeten betaald worden op de huur- gelden en/of op de meerwaarde en om in voorkomend geval, bepaalde voorzorgs- maatregelen te nemen om de fiscale risico's te beperken. Meerdere bestanddelen (het nemen van een financieel risico, de veelvuldigheid van de onroerende verrichtingen, de tijd die wordt besteed aan het beheer van het on- roerend vermogen, de kennis/expertise van de belastingplichtige in de vastgoedsector…) kunnen samen een « Molotovcocktail » vormen die op ieder ogenblik kan ontploffen in het gezicht van de belastingplichtige. ■