De fiscale gevolgen van het beroepsmatig gebruik van de gezinswoning

Veel zelfstandigen gebruiken een deel van hun gezinswoning tevens beroepsmatig. Denk maar aan een dokter wiens kabinet bij hem thuis is, of een bakker die boven zijn bakkerij woont. In dit artikel worden de fiscale gevolgen hiervan besproken op gebied van erfbelasting en registratierechten.

1. Erfbelasting

De vererving van de gezinswoning tussen partners is in het Vlaamse Gewest vrijgesteld van erfbelasting. Omdat de erfbelasting tussen partners kan oplopen tot 27 % (op bedragen boven de 250.000,00 euro), is deze vrijstelling voor veel Vlamingen zéér belangrijk.

Kan de echtgenote van de dokter wiens kabinet zich in hun gezinswoning bevindt, nog steeds genieten van deze vrijstelling van de gezinswoning? Of sluit het beroepsmatige gebruik van een deel van de gezinswoning dit uit?

De fiscus ziet het als volgt.

Wanneer het beroepsgedeelte en het privégedeelte onafscheidelijk deel uitmaken van één samenhorend complex, en dit beroepsgedeelte is - gelet op waarde en/of omvang - ondergeschikt aan het privégedeelte, dan kan de vrijstelling wel voor het geheel verleend worden.

Wellicht vormt het dokterskabinet slechts een klein gedeelte van de woning. De echtgenote kan dus gerust zijn, de woning met inbegrip van het kabinet zal vrijgesteld zijn van erfbelasting.

Echter, de delen die als bedrijfsgebouw dienen binnen een samenhorend complex gevormd door de woning en het bedrijf, genieten de vrijstelling niet, wanneer het bedrijfsgebouw niet kan beschouwd worden als een aanhorigheid van het woongedeelte.

Wanneer onze dokter dus een gans privé-ziekenhuis uitbaat waarin zich ook een klein appartementje bevindt dat dienst doet als gezinswoning, komt enkel het appartement in aanmerking voor de vrijstelling.

Dé vraag die zich stelt is wat er net begrepen moet worden onder het begrip “samenhorend complex”. Is het vereist dat het dokterskabinet en de woning eenzelfde kadastraal perceel of nummer hebben? Hoewel dat ongetwijfeld de eenvoudigste oplossing zou zijn, moet er ons inziens toch telkens in concreto gekeken worden of iets een samenhorend complex is. Het gegeven dat er twee verschillende kadastrale percelen of nummers zijn kan hiertoe een aanwijzing zijn, maar is ons inziens niet determinerend.

2. Registratierechten

In het Vlaams Gewest bedragen de registratierechten bij de aankoop van een woning in principe 10 %.

Hierop zijn een aantal uitzonderingen in de vorm van lagere tarieven en/of kortingen. De meest gebruikte uitzondering is ongetwijfeld het tarief van 7 % voor de enige gezinswoning (als vervanging voor het vroegere “klein beschrijf”).

In de definitie van het begrip woning vinden we terug dat deze “hoofdzakelijk dient of zal dienen tot huisvesting van één gezin of een persoon”. De aankoop van een villa met daarin een een dokterskabinet kan dus in één akte en volledig aan het verlaagd tarief van 7 % registratierechten gebeuren.

Wanneer het professioneel gebruik echter een overheersend of gelijkwaardig karakter zal hebben (bijvoorbeeld in geval van een klein appartement in een groot privé-ziekenhuis) kan de verwerver van het onroerend goed niet genieten van het verlaagd tarief van 7 % registratierechten. Dit wordt nogmaals bevestigd in de parlementaire voorbereidingen: “Het is niet de bedoeling dat het voordeeltarief voor de verkrijging van een woning wordt toegepast voor de aankoop van een onroerend goed waarvan de woonfunctie ondergeschikt is aan, bijvoorbeeld, een bedrijfsfunctie”.

Een opsplitsing tussen het woongedeelte en het niet-woongedeelte in de aankoopakte kan dan een oplossing bieden om alsnog van het verlaagd tarief te kunnen genieten voor de verwerving van het woongedeelte (doch dit is enkel mogelijk indien er voldaan wordt aan artikel 2.9.7.0.5 VCF - oftewel indien het woongedeelte een onderscheiden deel vormt). De Vlaamse Belastingdienst bevestigde dit in haar standpunten nrs. 18.031 en 18.072.

3. Besluit

Het beroepsmatig gebruik van de gezinswoning kan een (negatieve) invloed hebben op de registratierechten (bij aankoop) en erfbelasting (bij overlijden). Moet elk beroepsmatig gebruik van de gezinswoning dan maar vermeden worden? Nee: zolang de bedrijfsfunctie ondergeschikt is aan de woonfunctie, is er in principe geen probleem in de erf- en registratiebelasting. Bovendien is het niet alleen maar kommer- en kwel: het beroepsmatig gebruik van een deel van uw gezinswoning kan u aanzienlijke voordelen opleveren in de personen en/of vennootschapsbelasting.

Wij helpen u graag verder een volledige fiscale analyse van de verwerving van uw nieuwe woning, rekening houdende met de diverse belastingen én de recente rechtspraak (bijvoorbeeld omtrent het VAA op woningen die eigendom zijn van een vennootschap). Op deze manier kunnen wij u een volledig overzicht maken van de fiscale implicaties van de verschillende wijzen van verwerving (via een vennootschap, privé, gezamenlijke aankoop door u en een vennootschap, gesplitste aankoop, aankoop in twee verschillende aktes, enz.)

Bron: Cazimir