De impact van de belastinghervorming op de private verhuur van onroerend goed

De Minister van Financiën recent een voorstel van fiscale hervorming op tafel gelegd, na consultatie van een aantal specialisten. Uiteraard is deze hervorming nog geen wet en hier moeten allicht nog vele watertjes worden doorzwommen. Niettemin is het altijd raadzaam om op tijd vooruit te kijken en na te gaan wat de eventuele impact zou zijn mocht de hervorming wet worden. In ieder geval is het af te wachten wat er finaal in de wet belandt (wat haalt het en wat het haalt niet, wat komt er eventueel nog bij en wat zijn de overgangsmaatregelen in concreto, …?). Maar bij deze geldt het motto dat een voorbereid man/vrouw er twee waard is. Uiteraard is het niet de bedoeling om deze hele belastinghervorming in deze nieuwsbrief te gaan uitspitten. Enkel worden een aantal topics aangehaald die relevant zijn in de vastgoedplanning zoals we die op vandaag kennen.

Belangrijk is dat zal blijken dat bij de planning van huidige dossiers reeds moet rekening gehouden worden met de voorgestelde hervormingen, omdat deze later wel degelijk een impact kunnen hebben.

Deze topics zullen de volgende zijn:

1) De impact van de hervorming op klassieke vruchtgebruik-, opstal- en erfpachtdossiers

2) De impact van de hervorming op de private verhuur van onroerend goed

3) De zwanenzang van de overdracht van de aandelen van de vastgoedvennootschap?

4) Wijzigingen die relevant zijn voor vastgoedontwikkeling en bouwpromotie

5) Verdoken verhoging van de successierechten?

De impact van de hervorming op de private verhuur van onroerend goed
​

Op vandaag is de private verhuur van residentiële panden fiscaal spotgoedkoop. Immers wordt de belastinggrondslag beperkt in functie van het kadastraal inkomen en kunnen de intresten worden afgetrokken. In de meeste gevallen herleidt dit de belastbare basis tot weinig of niets. De ratio legis van deze handelswijze was eigenlijk het betalen van huur in het zwart vermijden, zij het dat dit ondertussen sterk achterhaald is door het hoofdzakelijk digitale betalingsverkeer. Zodoende ligt dit hervormingsvoorstel in de lijn van de reeds lang bestaande verwachtingen. Zoals gezegd wordt de huur daarmee belast op het bedrag van het werkelijk huurinkomen, kan in principe een kostenaftrek van 30,00% worden in mindering gebracht (tenzij de hogere kosten kunnen worden bewezen) en geldt een eenvormig tarief van 25,00%. De vraag stelt zich dan of het in die mate voordelig blijft, mede omdat de secundaire belastingaftrekken geschrapt worden, om privaat te blijven investeren, dan wel of men hier indirect meer geduwd wordt in de richting van een vruchtgebruik en een blote eigendom om de zaken wat te optimaliseren. Uiteraard is dit niet uitsluitend een fiscaal verhaal, maar vooral ook een financiële kwestie. De hoofdmoot van de financiering komt doorgaans immers terecht bij de vruchtgebruiker en laat dit in de praktijk nu vaak het gemakkelijkste zijn. Zodoende kan men gemakkelijker de stap zetten om te investeren en kan men ook sneller tot de investering overgaan, wat finaal altijd ook de grootste return verzekert. In die zin overstijgt dit ook de fiscaliteit in sterke mate (wat trouwens een niet-fiscale verantwoording bij uitstek is).

In het onderstaande hebben we opnieuw een aantal berekeningen gemaakt in de coulissen om reeds wat duidelijkheid te kunnen verschaffen.

Ook hier is er vaak sprake van een “foto-finish”, waarbij het dossier per dossier te bekijken is wat de beste oplossing is. Geen van beide is op voorhand uitgesloten. Uiteraard is het ook op te passen voor een te grote private vastgoedportefeuille, waarbij in sommige gevallen het risico op beroepsinkomen om de hoek loert (zodat in dergelijk geval het meer dan de moeite loont om toch via een vennootschap te werken).

Op te merken is wel dat er ook in een jaarlijkse belastingvrije drempel zal worden voorzien van € 6.000,00, waardoor de kleine belegger (met één modaal huurpand) feitelijk in de pseudo-belastingvrije toestand zal blijven vertoeven en zich geen zorgen moet maken.

Voor de anderen lijkt een gedegen planning wel raadzaam.

Wat met bestaande (en nieuwe) dossiers?

Voor de lopende vruchtgebruiken lijkt het er op dat de bestaande en verworven rechten zullen worden gerespecteerd, al moeten we uiteraard de definitieve teksten afwachten. Als

dit eveneens betekent dat de opgebouwde meerwaarde op datum van inwerkingtredingvan de eventuele wet vrijgesteld blijft voor de eeuwigheid, is nog af te wachten. De tekst lijkt nu duidelijk aan te sturen op een volledige vrijstelling van alle meerwaarde die reeds is opgebouwd maar fiscaal nog niet is gerealiseerd. In voorkomend geval is het dan ook de vraag of dit zal moeten worden vastgesteld en of er proactief een dossier zal moeten worden aangelegd (zie hoger: update van het schattingsverslag en voor de lopende vruchtgebruiken een tussentijdse waardering).

Evenzeer, mocht dit niet het geval zijn (omdat de politieke consensus een andere richting uit gaat), dan moet men zich de vraag stellen of er geen ingrepen moeten doorgevoerd worden op bestaande vruchtgebruiken om de meerwaarde alsnog vast te klikken. In die hypothese zijn er nog veel operaties te verwachten voor de inwerkingtreding van de nieuwe wet om zaken bij te sturen. Vraag is dan uiteraard of de wet geen “verdachte periode” zal inlassen waarin dergelijke maatregelen niet tegenwerpelijk zijn dan wel dat de fiscus dit zelf te lijf gaat met de algemene antimisbruikbepaling. Hopelijk hoeft het allemaal zo’n vaart niet te lopen maar het is zaak om de vinger aan de pols te houden en beter vroeg dan laat te reageren als het nodig zou blijken.

In elk geval is de hervorming geen nieuwe maar een potentiële realiteit waarmee in de adviesfase reeds rekening moet worden gehouden. Alom verwacht was het feit dat de belasting op het voordeelvan alle aard voortaan zou begroot worden op basis van de werkelijke huurwaarde. Dat staat reeds lang in de sterren geschreven en aangezien vastgoedplanning per definitie lange termijnplanning is, moest daarmee reeds enige tijd worden rekening gehouden. Voornamelijk de potentiële belasting van de meerwaarde op de blote eigendom is daarentegen een bijkomend element dat best als mogelijke hypothese wordt betrokken in een defensieve analyse anno 2022.

Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering vanvruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.