De impact van de belastinghervorming op klassieke vruchtgebruik-, opstal- en erfpachtdossiers

De Minister van Financiën recent een voorstel van fiscale hervorming op tafel gelegd, na consultatie van een aantal specialisten. Uiteraard is deze hervorming nog geen wet en hier moeten allicht nog vele watertjes worden doorzwommen. Niettemin is het altijd raadzaam om op tijd vooruit te kijken en na te gaan wat de eventuele impact zou zijn mocht de hervorming wet worden. In ieder geval is het af te wachten wat er finaal in de wet belandt (wat haalt het en wat het haalt niet, wat komt er eventueel nog bij en wat zijn de overgangsmaatregelen in concreto, …?).

Maar bij deze geldt het motto dat een voorbereid man/vrouw er twee waard is. Uiteraard is het niet de bedoeling om deze hele belastinghervorming in deze nieuwsbrief te gaan uitspitten. Enkel worden een aantal topics aangehaald die relevant zijn in de vastgoedplanning zoals we die op vandaag kennen.

Belangrijk is dat zal blijken dat bij de planning van huidige dossiers reeds moet rekening gehouden worden met de voorgestelde hervormingen, omdat deze later wel degelijk een impact kunnen hebben.

Deze topics zullen de volgende zijn:

1) De impact van de hervorming op klassieke vruchtgebruik-, opstal- en erfpachtdossiers

2) De impact van de hervorming op de private verhuur van onroerend goed

3) De zwanenzang van de overdracht van de aandelen van de vastgoedvennootschap?

4) Wijzigingen die relevant zijn voor vastgoedontwikkeling en bouwpromotie

5) Verdoken verhoging van de successierechten?

De impact van de hervorming op klassieke vruchtgebruik-, opstal- en erfpachtdossiers

De concrete maatregelen

Er zijn een aantal maatregelen die niet noodzakelijk specifiek gericht zijn op deze vastgoedfiscaliteit, maar die niettemin een bijzondere relevantie vertonen voor de vruchtgebruiken en consoorten.

Deze maatregelen zijn de volgende:

· Bij vastgoedplanning komt het er vaak op neer om zo min mogelijk die loodzware druk op bezoldiging te moeten ondergaan; in dit geval is het nuttig aan te stippen dat de belastingschalen worden verlaagd en de belastingvrije som wordt hervormd, zodat de globale belastingdruk op arbeid zou moeten gaan verminderen;

· Aanvullend is het ook zo dat het tarief in de vennootschapsbelasting voor KMO’s zou gaan dalen; het laagste tarief wordt verlaagd van 20,00% naar 15,00% en de schijf waarop dit van toepassing is wordt verruimd van € 100.000,00 naar € 200.000,00;

· De minimumbezoldiging om het verlaagd tarief inzake de vennootschapsbelasting te genieten, word geïndexeerd en alternatieve verloningsvormen worden ook uit de basis geweerd om aan dit minimum te raken; kortom, de voordelen van alle aard zullen niet meer meetellen om aan de vereiste minimumbezoldiging te raken;

· Als tegengewicht wordt ook wel gesleuteld aan de roerende voorheffing, zoals de roerende voorheffing op dividenden; er zou een uniformisering plaatsvinden waarbij een globaal tarief van 25,00% wordt toegepast; dit is lager dan het basistarief van 30,00% maar aan de andere kant weer merkelijk hoger dan het verlaagd tarief van 15,00%; mogelijk/allicht heeft dit ook als gevolg dat de liquidatiereserve met uitsterven bedreigd is (althans voor de toekomst);

· Meerwaarden op onroerend goed worden in hoofde van natuurlijke personen (niet-beroepspersonen) voortaan belast aan 15,00%; net als op andere plaatsen in de beleidsnota wordt ook hier gesteld dat niet zou geraakt worden aan verworven rechten, zodat het de vraag is of “vastgeklikte” meerwaarden op datum van inwerkingtreding van de nieuwe wet, blijvend zullen vrijgesteld worden (zo ja, moeten er dan bv. schattingen plaatsvinden om deze meerwaarden vast te stellen, om een dossier op te bouwen voor later?); of nog beter, wordt er – zoals bij de diverse woonboni – voorzien in parallelle systemen zodat de bestaande eigendommen nog steeds onder de vrijstelling vallen (dit bijzonder aangenaam zijn maar de wetswijziging wel bijzonder sterk uithollen);

in de beleidsnota staat letterlijk dat de “historische meerwaarden niet worden meegeteld”; zodoende lijkt er sprake te zijn van een temporele cut off, waarbij men er een belang bij heeft het dossier goed te onderbouwen en in het beste geval een waardering te maken en te documenteren op de datum van inwerkingtreding (vb. update van het schattingsverslag en voor lopende vruchtgebruiken een tussentijdse waardering van de blote eigendom); in voorkomend geval lijkt het zeer raadzaam om dit te doen, aangezien dit achteraf veel moeilijker vast te stellen is en het zaak zal zijn om zoveel mogelijk van de meerwaarde in de “korf” van de historische vrijstelling te droppen; een eenvoudiger insteek (maar veel nadeliger) zou zijn dat enkel de meerwaarden tot op de datum van inwerkingtreding belastingvrij zijn en dat al diegenen van nadien volledig belast zijn; zonder de uitdrukkelijke stellingname in de beleidsnota zou hier een terechte vrees voor zijn, zodat het in elk geval toe te juichen is dat de Minister de belastingplichtigen behoedt voor een gewapende fiscale revolutie; maar vanzelfsprekend moet de inkt van de wet eerst nog drogen;

· Reeds lang aangekondigd (zij het praktisch nog niet zo snel te realiseren) is de aankondiging dat het forfaitaire voordeel van alle aard voor gratis bewoning zou worden begroot op de werkelijke huurwaarde van een onroerend goed; dit zit er sowieso eens aan te komen en zou een einde maken aan een reeds lang bestaand spanningsveld tussen fictie en realiteit; echter is vereist dat de overheid dan ook de nodige databanken ter beschikking heeft die bovendien van voldoende kwaliteit moeten zijn, wat op vandaag allicht nog geen evident verhaal is.

Summa divisio van de analyse

In deze maken we even een onderscheid tussen verschillende typologieën van klassieke vruchtgebruikdossiers, te weten:

· Vruchtgebruik in hoofde van een vennootschap op een onroerend goed dat hoofdzakelijk aangewend wordt als hoofdverblijfplaats van de pater of materfamilias achter de vennootschap;

· Vruchtgebruik in hoofde van een vennootschap op onroerend goed dat aangeworven wordt als tweede verblijf van dezelfde personen;

· Vruchtgebruik op een onroerend goed in hoofde van een vennootschap dat wordt aangewend als puur professioneel pand in hoofde van die vennootschap(of als verhuurd pand);

Een grote opmerking bij de hervorming is dat het systeem van vruchtgebruik en blote eigendom, dat om meerdere redenen bijzonder populair is, fiscaal wat van zijn voordelen kwijtspeelt, alleen al omdat er een belasting wordt voorzien van de meerwaarde op de eigendom in de personenbelasting. Dit zal ook gelden voor de blote eigendom. Bovendien is dit bij een blote eigendom zeer uitgesproken, aangezien de verkoopwaarde op termijn gelijk is aan de verkoopwaarde van de volle eigendom (die mogelijk op zichzelf ook in waarde is gestegen), terwijl de aanschaffingswaarde beperkt blijft tot de historische aanschaffingswaarde van de blote eigendom, die per definitief relatief beperkt is. Dit betekent dat de meerwaarde op het einde bijzonder groot zal zijn, terwijl deze getaxeerd wordt aan 15,00%. Dit is een belangrijk verschil met de huidige situatie, waar deze meerwaarde in beginsel aan alle belastingen ontsnapt. Zodoende is er sprake van een verhoging van de belastingdruk met 15,00% op een aanzienlijk bedrag. Evenwel moeten er een aantal onderscheiden worden gemaakt om dit adequaat te kunnen inschatten. De voorheen aangehaalde driedeling wordt daarom hieronder gehanteerd.

Vruchtgebruik in hoofde van een vennootschap op een onroerend goed dat hoofdzakelijk aangewend wordt als hoofdverblijfplaats van de pater of mater familias achter de vennootschap

De maatregelen

Een aantal maatregelen springen in het oog:

1. Een taxatie op basis van een voordeel van alle aard zal fiscaal niet meer verschillen van het betalen van een huur aan de vennootschap, waarbij de huur finaal terug wordt uitgekeerd aan de bestuurder-aandeelhouder. Wel integendeel, het zou zelfs kunnen dat het betalen van een huur fiscaal voordeliger is (omdat de huur kan uitgekeerd worden als een dividend en de belastingdruk van een dividend lager kan zijn dan de belastingdruk van een bezoldiging). Bijgevolg is het in alle omstandigheden zeker niet slechter en mogelijk altijd beter om voortaan, indien de hervorming een feit zou worden, een werkelijke huur aan te rekenen aan de bestuurder in plaats van een bezoldiging toe te kennen. Bijkomend is er op vandaag ook het volledige hot issue van de zogenaamde bezoldigingstheorie. Indien een marktconforme huur zou worden betaald, dan zal dit hele verhaal vanzelf een stille dood sterven. Uiteraard betekent dit niet het einde van de vereiste fiscale verantwoording. Vanzelfsprekend zal het noodzakelijk zijn dat de vennootschap een voldoende rendement haalt op haar investering en dat dit ook passend wordt gedocumenteerd om geen problemen te krijgen.

Andermaal kan de vraag gesteld worden of dit niet reeds meegenomen moet worden in de bestaande planning. Indien thans een dossier wordt opgestart, moet de fiscale kostenaftrek worden bewezen aan de hand van de intentie van het gebruik. Indien bij aanvang bij hoog en bij laag gezworen wordt dat dit kadert in de bezoldigingstheorie, terwijl binnen x jaar dit pad resoluut wordt verlaten en wordt geopteerd voor een verhuur (puur om fiscale redenen (fiscale wetswijziging)), dan kan de vraag gesteld worden of dit de kostenaftrek geen stokken in de wielen steekt. Vanzelfsprekend mag men hier ook niet te bruusk over oordelen maar de vraag is of voor nieuwe dossiers het sop wel de kool waard is en of niet beter meteen voor het huurscenario wordt geopteerd. Een belangrijke caveat hierbij is dat de politieke wil allicht groot is om het voordeel van huisvesting correcter te gaan begroten, zij het dat de praktische hulpmiddelen om dit te realiseren mogelijk nog lang niet voorradig zijn.

2. Zoals aangehaald kan de belasting op de meerwaarde op de blote eigendom serieus te parten spelen, al is het zaak om concreet te rekenen en niet te redeneren vanuit chaotische doembeelden. Belangrijk is bovendien dat er voor de gezinswoning een fiscale vrijstelling is, die luidens de tekst van de hervormingsnotaook zal worden behouden. Dit betekent dat ingeval van een vruchtgebruik op een woning die in hoofde van de bestuurder de gezinswoning is, dat er een volledige belastingvrijstelling is op deze blote eigendom en dat er dus geen issue is van een belasting op de meerwaarde op de blote eigendom. Voor deze panden blijft alles dus relatief bij het oude, behalve dat er allicht van eventuele bezoldigingen zal worden overgestapt op het aanrekenen van een huur.

3. Uiteraard betekent dit ook dat de bezoldiging desnoods zal moeten worden verhoogd om te kunnen voldoen aan de minimumbezoldiging om het verlaagd tarief inzake de vennootschapsbelasting te genieten. Echter staat dit los van deze aspecten van vastgoedfiscaliteit, omdat dit in elke situatie het geval is.

Verkennende berekeningen

Om volledig voorbereid te zijn en optimaal te kunnen adviseren (want de belasting op de meerwaarde op de blote eigendom kan ook (deels) reeds van toepassing zijn op huidige dossiers), zijn alvast een aantal “steekproefberekeningen” uitgevoerd. Wat verwacht kon worden, werd ook bewaarheid. Met uitzondering van de belastbaarheid als voordeel van alle aard op de volledige huurwaarde, is er niet echt verandering merkbaar. Wel neemt de globale belastingdruk op uitgekeerde winsten toe (de stijging van de roerende voorheffing ten opzichte van voordeelscenario’s (VVPR, liquidatiereserve, etc.) is groter dan de daling van de vennootschapsbelasting voor KMO’s), zodat het investeren in volle eigendom met een vennootschap nog minder fiscaal interessant wordt dan het naar huidige normen al is.

In going concern voelt het aankopen in volle eigendom weliswaar het meest comfortabel aan. De verklaring is vrij evident. De kredietfinanciering wordt “samengedrukt” op een periode van 15 of 20 jaar, terwijl de huur of het voordeel van alle aard meer gespreid wordt. Bovendien is de cash-flow in beginsel ruimer aanwezig op vennootschapsniveau dan op het private niveau. Het venijn zit echter in de staart. Bij latere verkoop neemt de meerwaarde gestaag toe, aangevuurd door de geboekte afschrijvingen en de eventuele waardestijging van het onroerend goed. De kostenaftrek van de afschrijvingen keert dus als een boemerang terug. Bovendien zit de verkoopprijs dan ook “gevangen” in de vennootschap en moet deze nog uitgekeerd worden. Daar steekt natuurlijk de verhoging van het tarief van de roerende voorheffing (dit is een daling voor het basistarief, zij het dat dit in de praktijk niet zo zal worden aangevoeld door de vele uitzonderingen (VVPR, liquidatiereserve, …)). Het eerdere voordeel wordt dan per saldo een nadeel en hoe groter de waardestijging is van de volle eigendom, hoe duurder het wordt.

Het volledig privaat aankopen weegt dan weer erg zwaar door in het budget, aangezien de middelen maximaal moeten doorstromen van vennootschap naar natuurlijke persoon (doorgaans als bezoldiging) en daarbij de meest belaste weg ondergaan.

De mengvorm van de gesplitste zakelijke rechten (vruchtgebruik, opstal en erfpacht) lijkt dan weer in veruit de meeste gevallen de beste kaarten te kunnen voorleggen. Bij duurdere panden begint de waardering van het vruchtgebruik (of aanverwanten) wel te “sputteren”, aangezien het huurrendement (als één van de voornaamste determinanten van de waardering) als een pudding in elkaar begint te zakken (dit is op vandaag ook reeds het geval). Dan zijn ad hoc-oplossingen vereist, zoals onder meer onze Spartax Comfort Lease (die weliswaar nog niet bij alle banken doorgang heeft gevonden) of andere fijnzinnige variaties op bestaande recepten.

Opgepast: om de vrijstelling van de gezinswoning te kunnen genieten is het wel belangrijk dat het privaat gebruikte en het beroepsmatige deel (indien het vruchtgebruik bijvoorbeeld enkel wordt gevestigd op het beroepsmatige deel) juridisch niet van elkaar gescheiden worden (vb. basisakte, prekadastratie, etc.). Anders kent het beroepsmatig gedeelte juridisch en fiscaal gezien een stand alone-bestaan en zal de vrijstelling van de meerwaarde (als gezinswoning) niet van toepassing zijn op de meerwaarde van dit gedeelte. Best wordt daar nu al in alle dossiers mee rekening gehouden, aangezien het helemaal nog niet bekend is of er verzachtende overgangsmaatregelen zullen zijn voor

dergelijke dossiers.

Vruchtgebruik in hoofde van een vennootschap op onroerend goed dat aangewend wordt als tweede verblijf van dezelfde personen

In deze optiek speelt het wel dat de meerwaarde op de blote eigendom op termijn zal belast worden. Zodoende is het de rekenkundige vraag of het dan voordeliger is om dit privaat te kopen en te financieren, dan wel met de vennootschap. Aanvullend moet ook worden aangestipt dat de private belastingvoordelen voor een tweede woning ook zullen worden geschrapt. Om één en ander wat concreter in kaar te brengen, hebben wij reeds een aantal berekeningen gemaakt om het kaf wat van het koren te scheiden.

Puur conceptueel is het immers niet uit te maken wat het beste is. Financieren met een vennootschap (middels vruchtgebruik of een aanverwant recht) lijkt op het eerste gezicht immers veel aanlokkelijker dan het privaat te moeten financieren (gelet op de zware last) en op korte termijn is het dat zeker ook. Zoals steeds is het volledig aankopen (in volle eigendom) het meest comfortabele op korte termijn (ook al moet er een huur of een voordeel van alle aard (op basis van de reële huurwaarde) worden gerekend). De verklaring hiervan is hoger reeds gegeven. Net als in het vorige geval blijkt het in volle eigendom aankopen zelden een aangewezen oplossing, aangezien de fiscale druk op lange termijn erg veel toeneemt.

Het aankopen met bijvoorbeeld vruchtgebruik is dan weer een pak scherper dan in het vorig scenario, aangezien in deze niet kan genoten worden van de belastingvrijstelling op de meerwaarde van de blote eigendom (terwijl de meerwaarde veel groter is dan bij een pand dat ab initio volledig privaat is aangekocht).

Bottom line zal het voor panden in deze, indien de suggestie van hervorming werkelijkheid zou worden, meer een close call worden dan vroeger/op vandaag (afhankelijk van de concrete dossierfeiten) of werken met een vruchtgebruik beter uitpakt dan het volledig privaat aankopen. Uiteraard zijn ook hier ad hoc-mogelijkheden, want vaak lukt het misschien net of tijdelijk niet om het gat privaat dicht te fietsen en wordt de vennootschap ingeschakeld om het project toch maar financieel rond te krijgen.

Vruchtgebruik op een onroerend goed in hoofde van de vennootschap dat wordt aangewend als puur professioneel pand in hoofde van de vennootschap (of wordt verhuurd)

Uiteraard is de nieuwe regelgeving, mocht het ooit zo ver komen, een stap achteruit. Immers verandert er niets op dit vlak, behalve het feit dat de meerwaarde op de blote eigendom belast wordt. De belastingdruk verhoogt dus zonder meer. Aan de andere kant kan men dit ook positief proberen te bekijken, al is dat natuurlijk deels gratuit en een doekje voor het bloeden, door te stellen dat de vruchtgebruiken nog duurzamer zullen zijn in de toekomst, aangezien de fiscus ook haar graantje meepikt op het einde van de rit. Het spanningsveld neemt dan af en ook de hardnekkigheid waarmee de fiscus soms dossiers kan controleren, kan daarmee evenzeer afnemen.

De vraag dient evenwel gesteld te worden of een vruchtgebruik dan überhaupt wel nog voordelig is. Dit dient te worden afgewogen ten opzichte van de alternatieven, met name het aankopen van het onroerend goed in volle eigendom met de vennootschap, dan wel het privaat aankopen van het onroerend goed en het verhuren aan de vennootschap.

Het hoeft weinig betoog dat het zowel strategisch (faillissementsrisico, exit-strategie, …) als fiscaal minder voordelig is om de volle eigendom aan te houden in de vennootschap. Immers is de belastingdruk in de vennootschap minstens even hoog (15,00%) als op het private vlak. Bovendien zit het geld dan nog steeds gevangen in de vennootschap, waardoor er een voorheffing moet worden aangerekend om het geld over te hevelen van vennootschap naar privé. Indien men privaat een blote eigendom heeft, dan ontvangt men de prijs voor de blote eigendom (de volle eigendom op termijn) sowieso privé, zodat men geen roerende voorheffing moet betalen. In die zin is dit duidelijk nog steeds voordeligerdan een volle eigendom in de vennootschap.

Of het daarentegen beter is om het onroerend goed privaat aan te kopen en dan te verhuren dan wel om te werken met vruchtgebruik, moet berekend worden. Aan de ene kant heeft men dan privaat geen afschrijvingen waardoor de meerwaarde kleiner wordt.

Aan de andere kant moet men het wel volledig privé financieren, terwijl de huur volledig wordt belast (er kan wel een kostenaftrek worden in rekening gebracht). In de hervorming zou de huur sowieso belast worden op de werkelijke huurinkomsten (wat in deze concrete situatie geen wijziging inhoudt) en mag er een forfaitaire kostenaftrek van 30,00% worden toegepast. Voorts wordt tarief van de verhuur vastgeklikt op 25,00%. Dienaangaande hebben wij bijgevolg een aantal berekeningen gemaakt om duidelijk te maken hoe we hier in de toekomst zullen moeten tegen aan kijken.

Uit de eerste simulaties blijkt dat de analyse gradaties kent. Indien de intrestaftrek zou blijven bestaan in hoofde van een private verhuur en de reële belastingdruk enorm zou dalen ten opzichte van de bestaande situatie (de kostenaftrek blijft in dezelfde grootteorde (wel iets lager), de bruto-belastbare basis blijft de reële huurprijs maar het progressieve tarief (50,00%) wordt ingeruild voor een voordeel-tarief van 25,00%), dan zou het verschil tussen beide in verregaande mate worden genivelleerd (de vraag is uiteraard hoe waarschijnlijk deze grote daling in belastingdruk politiek is, zij het dat het juridisch de vraag is hoe het onderscheid in behandeling met andere verhuurscenario’s wettig zou kunnenworden verantwoord). Zeker bij zeer hoge huurwaardes zou het wel eens een twijfelgeval kunnen worden, al zal elke private financiering loodzwaar aanvoelen in de mate de kredietaflossing groter is dan het bedrag van de inkomende netto-huur. Naarmate het huurrendement procentueel zakt, helt de balans dan weer duidelijk over in het voordeel van vruchtgebruik. Hoe groter/duurder het pand wordt, hoe moeilijker het ook wordt om het privaat financieel geregeld te krijgen zonder directe tussenkomst van de vennootschap (vb. als vruchtgebruiker). Daarnaast mag ook de bij wijlen doorslaggevende impact van de btw niet worden vergeten.

Of de waarde van het onroerend goed sterk stijgt of niet, speelt geen rol. De berekeningen bevestigen terzake wat men zou kunnen verwachten. Elke extra meerwaarde weegt immers voor een exact bedrag bijkomend door in beide scenario’s, zodat dit de “concurrentiepositie” van de beide onderling niet beïnvloedt. Een case by case approachin functie van de verwachte waarde-evolutie van het vastgoed in kwestie is dus niet nodig om een correcte analyse te maken.

Net als in de vorige scenario’s blijkt investeren in volle eigendom, hetzij met een werkvennootschap, hetzij met een patrimoniumvennootschap, op langere termijn enkel aanleiding te geven tot een hogere belastingdruk (als pasmunt voor een comfort op korte termijn). Naarmate het onroerendgoed meer in waarde stijgt, weegt dit zelfs des te zwaarder door.

Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering vanvruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.