De verankering van Belgisch vastgoed in Belgische handen: hoog tijd voor actie!

VERANKER DIE BELGISCHE BAKSTEEN!

Vastgoed is al generaties lang dé backbone van onze welvarende middenklasse. Heel wat Belgen met de beruchte baksteen in de maag hebben privé geïnvesteerd in één of meerdere appartementjes die ze verhuren, een extra appeltje voor de dorst. Opvallend anders dan in het buitenland, waar het vastgoed veeleer verankerd is in handen van grote (financiële) vastgoedgroepen.

Helaas komt dit steeds meer onder druk te staan, door een combinatie van heel wat factoren. Een onhoudbare druk die zal leiden tot een sterke afname van investeringen door onze eigen burgers en een overname door buitenlandse groepen. Hoog tijd voor een uitgebalanceerde set van maatregelen ter Belgische verankering.

ALSMAAR TOENEMENDE DRUK OP PRIVATE VASTGOEDINVESTEERDERS

Rentevoeten voor vastgoedfinanciering zijn de laatste jaren fors gestegen. Het ‘leverage’ gegeven dat voordien een sterke stimulator was bij investeringen, is misschien wel definitief verleden tijd. Ook vragen banken vandaag de dag steeds meer eigen inbreng.

Potentiële kopers worden alsmaar meer en meer afgeschrikt door een sterke overregulering. De renovatieplicht bij aankoop van een woning met te lage EPC-waarde, strenge regels die opgelegd worden door diverse steden en gemeenten op het vlak van verhuurvergunningen, dure leegstandsheffingen, om nog maar te zwijgen over de lijdensweg van het verkrijgen van een bouwvergunning.

Ook de geruchten over een meerwaardebelasting bij de verkoop van vastgoed en een taxatie van de werkelijke huurinkomsten in de personenbelasting schrikken (nieuwe) investeerders terecht af, die tegelijkertijd alvast de rekening krijgen van hogere registratierechten op hun investering. En dan hebben we het nog niet gehad over de gestegen bouwkost en vele andere negatieve factoren. Daarnaast zou de aangekondigde tax shift vooral gefinancierd worden door een verhoging van het btw-tarief van 6% naar 9%.

Dit allemaal maakt een investering op de beurs of zelfs een staatsbon vaak interessanter en makkelijker dan een vastgoedinvestering, wat heel wat noodzakelijke financiële middelen wegtrekt uit de markt. Dramatisch wordt het helemaal als de nieuwe fiscale maatregelen in de personenbelasting niet enkel nieuwe investeringen tegenhouden, maar tevens leiden tot een massale uitverkoop van vastgoed aan buitenlandse vastgoed consortiums.

WAT IS ER NODIG?

In het Vlaamse Regeerakkoord zijn voorzichtige stappen genomen met de verlaging van de registratierechten voor de enige en eigen woning van 3% naar 2% en de verlenging van de termijn voor de renovatieplicht naar zes jaar. Een goed begin, maar hoogst onvoldoende om de Belgische middenklasse opnieuw te overtuigen van vastgoed als een goede investering. Meer doeltreffende oplossingen bestaan voor eerst in het maximaal muilkorven van de administratieve mallemolen. Vul dit aan met fiscale stimuli en de broodnodige verankering van vastgoed in Belgische handen is alweer een stap dichterbij.

Zo kan er worden gedacht aan een stimulans voor de ‘vervennootschappelijking’ van vastgoed in Belgische handen. Het inbrengrecht van onroerende goederen bestemd voor bewoning kan worden verlaagd naar bijvoorbeeld drie procent, in combinatie met een uitbreiding van het gunsttarief voor familiale vennootschappen die zich focussen op de verhuur van onroerende goederen zoals reeds bevestigd door de rechtspraak. Op die manier wordt de overgang van vastgoed tussen generaties gewaarborgd en blijft de backbone van de Vlaamse middenklasse overeind.

In combinatie met bijvoorbeeld een verlaagde roerende voorheffing van vijftien procent voor interesten op leningen toegekend aan dergelijke vennootschappen, de mogelijkheid voor vennootschappen om meerwaarden gespreid te taxeren op pro rata-basis en andere slimme fiscale incentives, bekomt men opnieuw een gunstig klimaat om Belgische investeerders te overtuigen om in vastgoed te blijven investeren.

Laten we ons niet beperken tot maatregelen die zich richten op het vergemakkelijken van de aankoop van vastgoed voor startende gezinnen. Een duurzame oplossing bestaat erin om ook langs de aanbodzijde investeerders te faciliteren bij de aankoop en ontwikkeling van vastgoed. Op die manier genieten startende gezinnen of alleenstaanden van stabiele huurprijzen ingevolge een evenwichtige vraag en aanbod en wordt Belgisch vastgoed op bestendige wijze in Belgische handen verankerd.