De zwanenzang van de overdracht van de aandelen van de vastgoedvennootschap?

De Minister van Financiën recent een voorstel van fiscale hervorming op tafel gelegd, na consultatie van een aantal specialisten. Uiteraard is deze hervorming nog geen wet en hier moeten allicht nog vele watertjes worden doorzwommen. Niettemin is het altijd raadzaam om op tijd vooruit te kijken en na te gaan wat de eventuele impact zou zijn mocht de hervorming wet worden. In ieder geval is het af te wachten wat er finaal in de wet belandt (wat haalt het en wat het haalt niet, wat komt er eventueel nog bij en wat zijn de overgangsmaatregelen in concreto, …?). Maar bij deze geldt het motto dat een voorbereid man/vrouw er twee waard is. Uiteraard is het niet de bedoeling om deze hele belastinghervorming in deze nieuwsbrief te gaan uitspitten. Enkel worden een aantal topics aangehaald die relevant zijn in de vastgoedplanning zoals we die op vandaag kennen.

Belangrijk is dat zal blijken dat bij de planning van huidige dossiers reeds moet rekening gehouden worden met de voorgestelde hervormingen, omdat deze later wel degelijk een impact kunnen hebben.

Deze topics zullen de volgende zijn:

1) De impact van de hervorming op klassieke vruchtgebruik-, opstal- en erfpachtdossiers

2) De impact van de hervorming op de private verhuur van onroerend goed

3) De zwanenzang van de overdracht van de aandelen van de vastgoedvennootschap?

4) Wijzigingen die relevant zijn voor vastgoedontwikkeling en bouwpromotie

5) Verdoken verhoging van de successierechten?

De zwanenzang van de overdracht van de aandelen van de vastgoedvennootschap?

Daar waar de verkoop van aandelen op vandaag in beginsel belastingvrij is, wordt ook hier een eenvormig belastingtarief van 15,00% voorzien. Dit is een algemene maatregel die zeker niet specifiek is voor vastgoed, maar uiteraard ook de aandelen van vastgoedvennootschappen treft. Ook al zijn er al talrijke bemerkingen en kritieken uit te spreken ten opzichte van het vaak voorkomend fenomeen dat vastgoedvennootschappen onder de vorm van aandelen worden overgedragen in plaats van onder de vorm van fysisch vastgoed (om hoofdzakelijk fiscale redenen), deze nieuwe belastingheffing zal nog meer een rem zetten op de overdracht van aandelen van vastgoedvennootschappen. Immers betaalt men daarbij 15,00% op de meerwaarde, terwijl de roerende voorheffing die men anders zou gaan betalen bij de vereffening van een vennootschap na de verkoop van de activa, blijkbaar 25,00% zou bedragen. Uiteraard blijft of lijkt een verkoop dan nog altijd interessanter, zij het dat het ook de vraag is in welke mate er nog verzachtingen zullen zijn (bv. historisch fiscaal gestort kapitaal of historische liquidatiereserves), die de eindfactuur van de roerende voorheffing kunnen drukken. Weliswaar is er bij een verkoop van aandelen geen meerwaardebelasting (op het vastgoed zelf (in de vennootschap) welteverstaan) meer verschuldigd, zij het dat deze toch geheel of deels in de verkoopprijs van de aandelen is verrekend. Alles samengenomen maakt dit het verschil in fiscaliteit (voor de verkoper) tussen de beide hypotheses een pak kleiner, waardoor het naar verwachting minder aantrekkelijk zal worden om de aandelen van de vastgoedvennootschap te verkopen indien dat niet helemaal de werkelijke wens is maar vooral een fiscaal streven. Omgekeerd kan de belasting op de meerwaarde ook een niet[1]fiscaalargument opleveren, aangezien het verschil tussen de meest en de minst belaste weg kleiner wordt.

Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering vanvruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.