Hoe geef ik mijn vakantiewoning aan in mijn fiscale aangifte?

Een Belgische rijksinwoner wordt in de personenbelasting belast op zijn wereldwijd inkomen. Wie een buitenlandse vakantiewoning heeft, moet daar dus melding van maken in zijn aangifte in de personenbelasting.

Hoe moet mijn vakantiewoning in de aangifte worden aangegeven?

Doorgaans is uitsluitend het land van de ligging van een buitenlands onroerend goed heffingsbevoegd op basis van de regels in het toepasselijk dubbelbelastingverdrag. Hoewel het buitenlands onroerend inkomen weliswaar niet in België belastbaar is, moet het toch worden aangegeven. Het inkomen wordt wel vrijgesteld, maar de vrijstelling is met progressievoorbehoud: dit betekent dat het inkomen is vrijgesteld, maar wel wordt meegerekend om het tarief te bepalen op de andere belastbare inkomsten (zoals beroepsinkomsten, huurinkomsten van Belgische onroerende goederen, enz.).

Indien de vakantiewoning wordt verhuurd, dient de brutohuur te worden aangegeven.

Indien de vakantiewoning niet wordt verhuurd, moet de brutohuurwaarde worden aangegeven.

In beide gevallen mag de in het buitenland betaalde inkomstenbelasting in mindering worden gebracht.

Wat dient er te worden begrepen onder de brutohuurwaarde en de brutohuur?

Volgens de letter van de wet wordt met de brutohuurwaarde de huuropbrengst bedoeld die de belastingplichtige in theorie had kunnen innen indien het onroerend goed zou worden verhuurd. Reeds in 2014 (1) heeft het Hof van Justitie echter geoordeeld dat de Belgische wetgeving in strijd was met het vrij verkeer van kapitaal. Voor niet-verhuurde Belgische onroerende goederen moet immers slechts het kadastraal inkomen worden aangegeven (wat doorgaans veel lager ligt dan de theoretische huuropbrengst).

Hoewel de wetgeving (nog) niet werd gewijzigd, heeft de administratie in 2016 een circulaire (2) uitgevaardigd waarin zij stelt dat ook aangifte mag worden gedaan van een door de betrokken buitenlandse overheid vastgestelde of goedgekeurde (forfaitaire) waarde.

Wat onder deze laatste parameter moest worden begrepen, werd nadien door de administratie verduidelijkt in een interne instructie. Daarin geeft de administratie zelf – bij wijze van voorbeeld – aan hoe vakantiewoningen in Spanje, Italië, Frankrijk en Nederland moeten worden aangegeven. Voor de aangifte van een Spaanse vakantiewoning kan de zgn. “valor catastral” worden gehanteerd, en voor een Italiaanse vakantiewoning kan een beroep worden gedaan op de “rendita catastale”.

Voorbeeld: de “rendita catastale” van een vakantiewoning in Italië bedraagt 300 EUR.

• Volgens de Belgische administratie moet de “rendita catastale” worden geherwaardeerd met 5%: 300 EUR x 5% = 15 EUR.
• Overeenkomstig de Italiaanse belastingwetgeving wordt de (geherwaardeerde) “rendita catastale” vervolgens verhoogd met 1/3 (i.e. vermenigvuldigd met 4/3): 315 EUR x 4/3 = 420 EUR.
• Aan te geven bedrag in de Belgische aangifte in de personenbelasting: 420 EUR.

Wordt het buitenlands onroerend goed verhuurd dan moet zoals vermeld de brutohuur worden aangegeven, i.e. het totale bedrag van de huurprijs en de huurvoordelen. Voor Belgisch verhuurd vastgoed geldt opnieuw een voordeligere regeling: het kadastraal inkomen dient te worden aangegeven indien verhuurd wordt aan een particulier die het pand niet voor zijn beroepswerkzaamheid gebruikt. Ook op dit punt oordeelde het Hof van Justitie dat deze taxatie in strijd was met het vrij verkeer van kapitaal.(3)

Op basis van Belgische en Europese rechtspraak enerzijds en de circulaire en interne instructie van de administratie anderzijds, zou voor de aangifte van een buitenlandse woning de facto dus het buitenlands ‘kadastraal inkomen’ kunnen worden gehanteerd, dit overeenkomstig de principes die gelden voor Belgische onroerende goederen. Indien de vakantiewoning is gelegen in een land dat geen kadastraal inkomen kent (bv. Portugal), kan als uitgangspunt 22,5% van de brutohuur(waarde) worden aangegeven. Dit uitgangspunt werd eerder al aanvaard door het Hof van Beroep te Luik (4) en volgt ook uit een mededeling van de Europese Commissie d.d. 22 maart 2012.

Op dit moment heeft België zijn wetgeving nog niet aangepast. Wel wordt momenteel beleidsvoorbereidend werk verricht met het oog op de aanpassing van de Belgische wetgeving.

Het bovenstaande is echter niet van toepassing op de belastingplichtige die een onroerend goed aanhoudt middels een Franse “société civile immobilière” (SCI). De onroerende inkomsten die de SCI ontvangt, worden in Frankrijk belast in hoofde van de aandeelhouders, alsof zij de onroerende inkomsten rechtstreeks verkrijgen. De effectieve uitkering van de inkomsten door een SCI wordt in België echter beschouwd als een dividenduitkering en aldus (een tweede keer) belast aan 30%. (5). De Belgische belastingadministratie hanteert in dit geval dus niet artikel 3 van het dubbelbelastingverdrag tussen België en Frankrijk dat gaat over onroerende inkomsten, maar hanteert artikel 15 inzake dividenden.

Voorbeeld: een vakantiewoning in Frankrijk wordt aangehouden via een SCI.

• De huurinkomsten verkregen in 2018 bedragen 10.000 EUR. Deze huurinkomsten worden in Frankrijk belast in hoofde van de aandeelhouders van de SCI (progressieve tarieven tot 45%). In België dient ter zake géén aangifte te worden gedaan.
• De huurinkomsten worden vervolgens door de Franse SCI uitgekeerd aan de aandeelhouders. De aandeelhouders dienen de ontvangen huurinkomsten aan te geven in België als een ontvangen dividend (belast aan 30%).

Pro memorie: indieningstermijn

Op dit moment is de aangiftetermijn voorbij voor wie zelf zijn fiscale aangifte indient. Wie een beroep doet op een mandataris heeft de tijd tot 24 oktober 2019.

1 HvJ 11 september 2014, nr. C-489/13; Bevestigd door het HvB Antwerpen d.d. 2 juni 2015.

2 Circulaire AAFisc 22/2016 (nr. Ci.704.681) d.d. 29 juni 2016.

3 HvJ 12 april 2018, zaak C‑110/17; voordien reeds bevestigd door HvB Luik d.d. 28 juni 2017.

4 HvB Luik d.d. 28 juni 2017.

5 Cass. 29 september 2016; Cass. 21 september 2017.

Voor meer informatie over dit ontwerp kan u terecht bij:

Griet Vanden Abeele - Partner (griet.vandenabeele@tiberghien.com)

Caroline Maes - Associate (caroline.maes@tiberghien.com)

Bron: Tiberghien