Vastgoedfiscaliteit: Regeerakkoord

Het regeerakkoord bevat een aantal fiscale maatregelen die van belang zijn voor de vastgoedsector. In onderstaand overzicht worden de belangrijkste maatregelen samengevat en geven we onze eerste bedenkingen hierbij.

Btw-tarieven

Er worden een aantal aanpassingen voorzien aan de btw-tarieven.

De belangrijkste maatregel op dit vlak is ongetwijfeld de herinvoering van het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw naar de levering van woningen die worden opgericht na afbraak van een bestaand gebouw op hetzelfde kadastraal perceel. Een dergelijke maatregel was reeds voorzien gedurende de tijdelijke regeling afbraak en heropbouw en kan onder bepaalde voorwaarden zelfs op heden nog worden toegepast tot en met 30 juni 2025 onder de overgangsmaatregel. Met deze nieuwe maatregel zal het verlaagd tarief voor leveringen dus permanent worden.

De nieuwe maatregel zal onderworpen zijn aan dezelfde basisvoorwaarden voor afbraak en heropbouw (eenheid van opzet en bouwheerschap, zelfde kadastraal perceel, proportionaliteitsvoorwaarde) en zal hoogst waarschijnlijk ook weer aan een correctiemechanisme van 5 jaar (eigen woning) of 15 jaar (sociale verhuur) worden gekoppeld. Wanneer de woning wordt bestemd als eigen woning zullen dezelfde sociale voorwaarden worden opgelegd (koper is natuurlijke persoon, geen verhinderend bezit, domicilievereiste) met dat verschil dat de totale bewoonbare oppervlakte onder de nieuwe maatregel niet meer dan 175 m2 mag bedragen (i.p.v. 200 m2 wat onder de tijdelijke regeling de maximale oppervlakte was). We gaan ervan uit dat ook nu weer enkel rekening zal worden gehouden met de oppervlakte van de woonvertrekken zoals gedefinieerd in het tarieven-KB waardoor de meeste appartementen alvast zullen voldoen aan dit criterium.

De belangrijkste vraag is wanneer deze nieuwe maatregel in werking zal treden. Het verlaagd btw-tarief kan immers maar worden toegepast voor btw die opeisbaar wordt na de datum van inwerkingtreding van deze nieuwe maatregel. Mogelijks opteert de regering ervoor om deze nieuwe maatregel te laten aansluiten op de huidige overgangsmaatregelen wat zou betekenen dat de nieuwe maatregel in werking zou treden op 1 juli 2025, maar dat is voorlopig dus nog onzeker.

Verder voorziet de regering ook tijdelijk (voor de komende 5 jaar) in een verlaging van het btw-tarief van 21% naar 6% voor de levering en installatie van warmtepompen. Dergelijke leveringen konden op heden reeds genieten van het verlaagd btw-tarief wanneer de installatie gebeurde aan een woning van minstens 10 jaar oud. Dit is op heden ook het geval voor de levering en installatie van een verbrandingsketel op fossiele brandstoffen (gas, mazout, enz.), maar dergelijke leveringen zullen expliciet worden uitgesloten van het verlaagd btw-tarief voor renovatie waardoor het standaard btw-tarief van 21% steeds van toepassing zal zijn.

Merk op dat er van een verhoging naar 9%, wat oorspronkelijk op de onderhandelingstafel lag, geen sprake meer is.

Nieuwe definities renovatie en vernieuwbouw

Een opmerkelijke passage in het regeerakkoord is dat de regering nieuwe definities zal uitwerken voor renovatie en vernieuwbouw. In dit verband zal de regering onderzoeken hoe er op termijn een duurzaamheidsvoorwaarde ingevoerd kan worden binnen de Europese regelgeving en zonder de administratieve lasten te verhogen.

Het begrip renovatie is voornamelijk van belang om te bepalen welk btw-tarief er van toepassing is op werken aan een gebouw van minstens 10 jaar oud dat na deze werken in hoofdzaak voor bewoning zal worden bestemd. Indien de werken in hoofdzaak steunen op de bestaande dragende structuur van het gebouw is er sprake van renovatie en komen de werken in aanmerking voor het verlaagd btw-tarief van 6% voor renovatie van privéwoningen. Wanneer de werken evenwel te ingrijpend zijn, is er sprake van nieuwbouw dat in principe aan het standaard btw-tarief van 21% onderworpen is (tenzij voldaan is aan de voorwaarden voor afbraak en heropbouw).

Het begrip vernieuwbouw is in eerste instantie van belang voor het bepalen van de fiscale behandeling van de verkoop van bestaande gebouwen die worden vernieuwd. Indien deze gebouwen door de werken terug nieuw zijn geworden voor btw-doeleinden, kan of moet (afhankelijk van de hoedanigheid van de verkoper) het gebouw met btw worden verkocht. Zijn de werken niet ingrijpend genoeg, dan zal de verkoop in ieder geval onderworpen zijn aan registratiebelasting. Het onderscheid is ook belangrijk voor de omvorming van gebouwen met een commerciële bestemming die worden verhuurd. Dit heeft te maken met het feit dat enkel gebouwen die werden opgericht of vernieuwd na 1 oktober 2018 in aanmerking komen voor een btw-belaste verhuur onder het optioneel stelsel. In geval van vernieuwbouw kan het gebouw na de werken dus btw-belast worden verhuurd waardoor de btw op de werken ook kan worden gerecupereerd.

Het onderscheid tussen renovatie en nieuwbouw is in de praktijk niet altijd even makkelijk te maken. Ook de beoordeling of het gebouw door de werken terug nieuw is geworden, is allesbehalve eenvoudig. Dit zorgt voor heel wat discussies in de praktijk en rechtsonzekerheid. Het voornemen van de regering om deze begrippen te verduidelijken kan dan ook alleen maar worden aangemoedigd, maar discussies zullen in de praktijk wellicht blijven.

Asset Deal vs. Share Deal

Verder vestigen wij ook de aandacht op de volgende passage die werd opgenomen in het regeerakkoord onder de titel “fraudebestrijding”:

“De regering zal de regio’s, indien zij dat wensen, helpen strijden tegen zgn. share deals met betrekking tot vastgoedvennootschappen.”

De verwijzing naar de ‘regio’s’ lijkt er alvast op te wijzen dat men in eerste instantie doelt op share deals die tot doel hebben om de toepassing van het verkooprecht te vermijden. Het zijn immers de regio’s die bevoegd zijn voor het verkooprecht. Hoe de federale regering de regio’s in dit verband concreet te hulp zal komen (“indien zij dat wensen”) is op heden nog volstrekt onduidelijk.

In dit verband dient vooreerst te worden opgemerkt dat de regio’s binnen het huidige regelgevende kader reeds over een pertinent middel beschikken om share deals, die er hoofdzakelijk op gericht zijn om het verkooprecht n.a.v. de overdracht van onroerend goed te vermijden, te kunnen herkwalificeren in een aan het verkooprecht onderworpen verkoop van het onderliggende onroerend goed of zakelijk recht. Dit middel betreft de zgn. antimisbruikbepaling (artikel 18, § 2 W.Reg en artikel 3.17.0.0.2 VCF).

Graag brengen we in dit verband nog even in herinnering dat, hoewel een sharedeal (zowel op het vlak van de directe belastingen, als op het vlak van de indirecte belastingen) diverse voordelen kan hebben in vergelijking met een rechtstreeks verkoop van het onderliggende vastgoed (waaronder dus het feit dat een verkoop van aandelen niet onderworpen is aan de het verkooprecht), de verkoop van de aandelen van een vennootschap zeker niet ipso facto als fiscaal misbruik kan worden aangemerkt. Er kan – heel kort gesteld – immers maar sprake zijn van fiscaal misbruik indien het bekomen van een bepaald voordeel (in het voorliggende geval het niet verschuldigd zijn van het verkooprecht) in strijd is met een fiscale bepaling (van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen, het W. Reg. of de VCF, dan wel met een van de ter uitvoering daarvan genomen besluiten) en indien de belastingplichtige niet aantoont of kan aantonen dat de keuze voor de gestelde rechtshandeling(en) (verkoop van aandelen al dan niet in combinatie met andere rechtshandelingen) door andere motieven kan worden verantwoord dan het ontwijken van de belasting.

Zodoende lijken enkel de flagrante gevallen, waarin een onroerend goed (meestal kort voor de verkoop van de aandelen) wordt ondergebracht in een afzonderlijke vennootschap met als (hoofd)doel het verkooprecht te vermijden bij de opvolgende overdracht van aandelen, in het vizier van de antimisbruikbepaling te komen. Indien er evenwel ander (voldoende doorslaggevende) (hoofd)motieven zijn om het onroerend goed in eerste instantie af te zonderen in een vennootschap en in een latere fase de aandelen van die vennootschap over te dragen, kan niet zonder meer worden gesteld dat er sprake is van fiscaal misbruik. Deze motieven kunnen van velerlei aard zijn (zoals o.m. het afzonderen van het ontwikkelingsrisico, de overgang in continuïteit met behoud van de financieringen, lopende contracten, etc., een eventuele bodemproblematiek, ...).

In de (nationale en Europese) rechtspraak zien we dan ook dat de fiscale administratie veelal wordt teruggefloten wanneer zij de antimisbruikbepaling al te lichtzinnig tracht toe te passen op de overdracht van aandelen van een vastgoedvennootschap. In dit verband wordt dan vaak opgemerkt dat het verwerven van vastgoed via het overdragen van aandelen een “gangbare praktijk” is bij vastgoedontwikkeling (wat vanzelfsprekend geen vrijbrief is; een en ander zal steeds afhankelijk zijn van de concrete feiten en drijfveren).

Een vaststelling is bovendien dat de wetgever (en decreetgever) er (bewust) voor gekozen heeft om de overdracht van de aandelen van een vastgoedvennootschap op fiscaal vlak niet als de overdracht van het onderliggende vastgoed aan te merken (i.t.t. wat het geval is in vele andere landen). Het federale regeerakkoord, noch het Vlaams regeerakkoord doen vermoeden dat men zinnens zou zijn om hier verandering in te brengen. Op dit ogenblik is er dan ook geen enkele reden om aan te nemen dat er op grond van de voormelde zin in het regeerakkoord in de praktijk veel zal veranderen.

Schrapping federale interestaftrek voor niet-eigen woningen

Volledigheidshalve vermelden wij tot slot nog dat het federale regeerakkoord ook voorziet dat de federale interestaftrek (in de personenbelasting) voor niet-eigen woningen zou worden geschrapt. Tijdens het debat in de Kamer over het regeerakkoord werd aangegeven dat het voordeel zou worden geschrapt vanaf het inkomstenjaar 2025 (aanslagjaar 2026) en dat de schrapping ook de reeds lopende kredietovereenkomsten, die werden afgesloten voorafgaand aan de inwerkingtredingsdatum van de schrapping, zou treffen.