Vastgoedfiscaliteit volop in beweging

Heel wat recente evoluties op fiscaal vlak hebben een belangrijke impact op de vastgoedmarkt. Ook het begrotingsakkoord van de federale regering bevat een aantal maatregelen die belangrijke gevolgen zullen hebben voor de sector. Het moge duidelijk zijn; vastgoedfiscaliteit is volop in beweging. Om het overzicht te bewaren, zetten we de belangrijkste evoluties even op een rijtje.

Verlaagde btw-tarieven

Afbraak en heropbouw

De regeling rond afbraak en heropbouw wordt in het federaal begrotingsakkoord grondig hervormd. Er komt een permanente regeling voor aannemingswerken bestaande uit afbraak en heropbouw die zowel in de stedelijke als in de niet-stedelijke gebieden van toepassing zal zijn met ingang van 1 januari 2024. De sociale voorwaarden die eerder in het kader van de tijdelijke regeling werden opgelegd (oppervlaktecriterium van 200 m², natuurlijke persoon en enige, eigen woning OF bestemming voor sociale verhuur) zullen in deze permanente regeling worden ingeschreven. Dit betekent dat de huidige regeling voor de stedelijke gebieden aanzienlijk wordt ingeperkt omdat de sociale voorwaarden hier op heden niet als voorwaarde werden gesteld. Mits de aanvraag voor omgevingsvergunning uiterlijk 31 december 2023 wordt ingediend, kan de oude regeling evenwel nog worden toegepast tot en met 31 december 2024. Het is voorlopig niet duidelijk of er in de overgangsregeling ook een maatregel zal worden opgenomen die overdreven voorschotfacturen moet bestrijden. Deze maatregel krijgt sterke kritiek omdat dit de huurprijzen in de stedelijke gebieden zal doen stijgen.

De tijdelijke regeling voor de verkoop van nieuwbouw, die na afbraak van een bestaand gebouw op hetzelfde perceel wordt gerealiseerd, wordt met één jaar verlengd (dus tot en met 31 december 2024) voor de projecten waarvoor de aanvraag omgevingsvergunning uiterlijk op 30 juni 2023 werd ingediend. Voor de projecten waarvoor de aanvraag na deze datum werd ingediend, zal de tijdelijke regeling onverbiddelijk eindigen na 31 december 2023.

Zowel de overgangsregeling voor stedelijke gebieden als de overgangsregeling voor de tijdelijke regeling worden dus gekoppeld aan de datum van indiening van de aanvraag omgevingsvergunning. Er is echter nog heel wat onduidelijkheid over hoe er bijvoorbeeld zal worden omgegaan met aanvragen die na voormelde data nog worden aangevuld op vraag van het bevoegd gezag na vernietiging door de rechter.

Dagverblijf voor bepaalde doelgroepen

Een aantal verlaagde btw-tarieven van 6% en 12% in het kader van sociale huisvesting zijn gekoppeld aan de voorwaarde van ‘dag- en nachtverblijf’ (rubrieken XXXI, § 2 en XXXIII, § 1 van tabel A en rubriek X, § 1 van tabel B). Ingevolge een aangepast wetsontwerp van 11 oktober 2023 zou deze voorwaarde met ingang van 1 januari 2024 versoepeld worden in de zin dat ook een louter dagverblijf, of een louter nachtverblijf, voldoende zou zijn voor toepassing van deze verlaagde tarieven.

Warmtepompen en zonnepanelen

Het verlaagd btw-tarief van 6% voor warmtepompen, dat tijdelijk van toepassing was sinds 1 april 2022, wordt in het kader van het begrotingsakkoord verlengd tot en met 31 december 2024.

Voor zonnepanelen of zonneboilers wordt het tijdelijk verlaagd btw-tarief evenwel niet verlengd. Vanaf 1 januari 2024 zal bijgevolg opnieuw het standaard btw-tarief van 21% van toepassing zijn. Voor woningen ouder dan 10 jaar kan voor de aankoop en installatie van zonnepanelen of zonneboiler echter nog worden teruggevallen op het verlaagd btw-tarief van 6% voor renovatie.

Registratierechten

Verhoging registratierechten voor erfpacht en opstal

In het kader van het begrotingsakkoord werd beslist dat met ingang van 1 januari 2024 de registratierechten voor erfpacht en opstal zullen stijgen van 2% naar 5%. In de huidige versie van het voorontwerp is voorzien dat de tariefverhoging in werking zal treden vanaf 1 januari 2024. Voor nog te vestigen opstalrechten wordt dus best zo snel mogelijk concreet bekeken of / en onder welke omstandigheden die nog zullen kunnen genieten van het thans geldende tarief. De registratierechten voor huurovereenkomsten (0,2%) blijven ongewijzigd.

Wijzigingen aan het abattement in Brussel

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt vanaf 1 april 2023 a) het abattement voor de aankoop van een woning verhoogd tot € 200.000, b) wordt het plafond om te kunnen genieten van voormeld abattement opgetrokken tot een aankoopprijs van de woning van € 600.000 en c) wordt voorzien in een bijkomend abattement voor energiezuinige woningen waarbij het bedrag afhankelijk is van de verbetering van de EPC. Het abattement voor de aankoop van bouwgrond wordt verhoogd tot € 100.000 en om hiervan te kunnen genieten wordt het plafond opgetrokken tot een maximale aankoopprijs van € 300.000.

Standpunten VLABEL

Overdracht nieuwbouw in het kader van een overdracht bedrijfsafdeling

Eind vorig jaar heeft VLABEL het standpunt ingenomen dat de vrijstelling van het verkooprecht genoten kan worden indien een nieuwbouw wordt overgedragen in het kader van een btw-neutrale overdracht van een algemeenheid of bedrijfsafdeling en dit ongeacht het statuut van de overdrager (beroepsoprichter of toevallige btw-belastingplichtige).

Fiscaal misbruik

Aangezien het verlaagde verkooprecht van 3% enkel kan worden genoten indien de koper bij het verlijden van de aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar is van een woning of bouwgrond (tenzij men zich ertoe verbindt het zogenaamde verhinderend bezit te verkopen binnen een termijn van twee jaar), werd aan VLABEL de vraag gesteld of het volstond om voorafgaandelijk a) ofwel het vruchtgebruik te verkopen, b) ofwel de blote eigendom te schenken of c) een onverdeeld deel te verkopen. In de voorgelegde gevallen besloot VLABEL – gelet op de concrete feiten - telkens tot fiscaal misbruik, waardoor het verkooprecht van 12% zou verschuldigd zijn in plaats van 3%. Dit standpunt kan o.i. niet zomaar worden doorgetrokken indien er ook andere, niet-fiscale motieven zijn voor de voorafgaande verkoop of schenking.

Verlenging van vruchtgebruik tegen het vaste recht: cassatieberoep ingesteld

Het hof van beroep te Gent oordeelde dat de verlenging van vruchtgebruik mogelijk was tegen het vaste recht van € 50. Naar verluidt heeft VLABEL tegen voormeld arrest een cassatieberoep ingesteld. In de praktijk moet er in tussentijd rekening worden gehouden met de heffing van het verkooprecht.

Toewijzingsprijs Biddit stemt overeen met de verkoopwaarde

Het verkooprecht wordt minimaal geheven over de verkoopwaarde van het aangekochte vastgoed, ook al ligt de verkoopprijs lager. In het kader van de aankoop via Biddit heeft VLABEL begin 2023 het standpunt ingenomen dat de toewijzingsprijs geacht wordt overeen te stemmen met de verkoopwaarde.

Vastgoedfondsen

Tenslotte werd in het kader van het begrotingsakkoord ook beslist dat gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen (GVBF) hun statuut voor een minimumperiode van 5 jaar moeten behouden na omvorming van een bestaande vennootschap. Zo niet zou er een bijkomende heffing van 10% verschuldigd zijn op de latente meerwaarden en vrijgestelde reserves, in aanvulling op de exit tax van 15% die hierop reeds werd geheven. Er zou verder ook een stand-still periode van 5 jaar gelden in hoofde van aandeelhouders in het kader de inbreng van activa in een GVBF. Hierbij rijzen er wel nog heel wat vragen en is het dus wachten op meer details.

Mocht u over één van deze evoluties specifieke vragen hebben, dan kan u steeds contact opnemen met iemand uit onze fiscale vastgoedpraktijk.

imago : freepix, raw.pixel.com