Waardering vruchtgebruik: DVB-formule op losse schroeven?

De discussie over de waardering van het vruchtgebruik lijkt wel een never ending story. Sinds 2016 heeft de Dienst Voorafgaande Beslissingen haar eigen formule geïntroduceerd. Die formule wordt vandaag door de fiscus toegepast als “rule of thumb” bij een controle. Recente rechtspraak bekritiseert echter de principes waarop de DVB-formule gebaseerd is.

Rechtbank van Hasselt

Concreet werd aan de rechtbank van Hasselt (vonnis van 26 februari 2018) gevraagd om te oordelen over de waardering van het vruchtgebruik naar aanleiding van de verkoop van een appartement. Op dat ogenblik bevond het appartement zich reeds in een vruchtgebruik - blote eigendom structuur en was er vijf jaar (van de overeengekomen 20 jaar) verstreken.

De fiscus was van oordeel dat de vennootschap-vruchtgebruiker bij de verdeling van de verkoopprijs niet kreeg waar ze recht op had. De vennootschap zou eveneens een meerwaarde hebben gerealiseerd die ten onrechte aan de blote eigenaar werd toegekend.

De belastingplichtige betwistte dit en vond zich hierin gesteund door de rechtbank van Hasselt. Die laatste oordeelde dat de vruchtgebruiker enkel op het vruchtgebruik zelf een meerwaarde kan realiseren. Zij kan met andere woorden geen meerwaarde realiseren op de blote eigendom van het appartement. De blote eigendom is immers een privé-eigendom van de zaakvoerder.

Bovendien had de belastingplichtige een nieuwe waardering opgemaakt van het vruchtgebruik, rekening houdend met de huurwaarde van het appartement op het moment van verkoop en de resterende duurtijd van het vruchtgebruik. Daaruit is gebleken dat de resterende waarde van het vruchtgebruik lager was dan de boekwaarde op ogenblik van de verkoop. Van een meerwaarde kon geen sprake zijn, aldus de rechtbank.

De berekening van de meerwaarde door de fiscus waarbij zij vooropstelt dat de vruchtgebruiker en blote eigenaar eenzelfde rendement moeten behalen op hun investering, wordt door de rechtbank van tafel geveegd. Het is niet omdat een onroerend goed in waarde stijgt dat ook de huurwaarde (en dus het vruchtgebruik) van het onroerend goed stijgt.

De rechtbank heeft het o.i. bij het rechte eind wanneer zij stelt dat er geen rechtstreeks verband bestaat tussen de stijging van de venale waarde en de huurwaarde van een onroerend goed. Het vruchtgebruik en de blote eigendom zijn immers twee volledig van elkaar losstaande investeringen.

Daar waar de vruchtgebruiker geïnteresseerd is in de recurrente huuropbrengsten van het pand, speculeert de blote eigenaar eerder op een meerwaarde bij een latere verkoop. De DVB-formule houdt in dat opzicht o.i. verkeerdelijk rekening met het netto huurrendement bij het bepalen van de waarde van het vruchtgebruik. Het huurrendement (i.e. de verhouding tussen de opbrengstwaarde en de venale waarde van het goed) is namelijk een element waarmee enkel de blote eigenaar rekening houdt, omdat dit verband houdt met de (toekomstige) verkoopwaarde van een onroerend goed. Beide partijen hebben alleen al omwille van het verschillende tijdsperspectief een ander vereist rendement voor ogen.

Contra rechtbank van Leuven

Opmerkelijk is dat de rechtbank van Hasselt met haar vonnis ingaat tegen eerdere rechtspraak van de rechtbank van Leuven (d.d. 8 april 2016 en 27 juli 2016).

Die laatste stelde dat bij de berekening van het vruchtgebruik de toegepaste actualisatievoet moet gelijk zijn aan het opbrengstpercentage (i.e. netto huurrendement). Op die manier kan de waarde van het vruchtgebruik nooit de waarde van de volle eigendom overstijgen. De facto gaat de rechtbank van Leuven aldus uit van een gelijk rendement in hoofde van de vruchtgebruiker en blote eigenaar. Een standpunt dat in de rechtsleer op veel kritiek stuitte.

De Dienst Voorafgaande Beslissingen heeft zich destijds op deze rechtspraak van de rechtbank van Leuven gebaseerd voor de ontwikkeling van haar eigen formule. Het uitgangspunt van deze formule (met name een gelijk rendement voor beide partijen) wordt nu met het vonnis van de rechtbank van Hasselt onderuit gehaald. O.i. geheel terecht overigens en zeer logisch en economisch verantwoord.

Daarbij komt nog dat uit recente rechtspraak van het hof van beroep van Gent (d.d. 6 juni 2017 en 19 december 2017) duidelijk blijkt dat andere waarderingsmethodes, zoals de methode Ruysseveldt, nog steeds aanvaard worden.

Al deze elementen samen tonen aan dat de DVB-methode ook vanuit de rechtspraak stilaan onder druk komt te staan.

Bron: Cazimir Advocaten