Baromètre immobilier au 1e trimestre 2022 : comment a évolué le marché immobilier au 1e trimestre 2022 ?

Légère baisse du nombre de transactions en mars et stabilisation du prix des appartements

Au premier trimestre, l'activité immobilière belge s’est maintenue à un niveau élevé, même si nous observons une légère diminution en mars. En tenant compte de l’inflation, le prix des appartements semble se stabiliser, voire, selon le baromètre de l'immobilier de la Fédération des notaires (Fednot) publié ce mercredi. Nous avons également analysé la différence de prix entre les appartements neufs et existants sur la période 2017-2021. Il en ressort que cette différence s’est réduite en 2021 en comparaison avec les années précédentes.

Activité belge : +2,2%

Au premier trimestre 2022, le nombre de transactions immobilières a augmenté de +2,2% par rapport à la même période en 2021. Cette hausse s’explique par un mois de janvier chargé (+8,9%) par rapport à janvier 2021. En revanche, les transactions immobilières ont connu une relative stabilité en février (-0,4%), et une légère baisse en mars (-1,5%).

Sur les trois premiers mois de l’année, l’activité immobilière a augmenté en Flandre (+2,5%) et en Wallonie (+2%). En revanche, Bruxelles est restée stable par rapport au premier trimestre 2021.

Le notaire Renaud Grégoire, porte-parole de Notaire.be : « L’activité a progressé durant le premier trimestre, mais principalement par l’influence du mois de janvier qui a poursuivi une forte activité comme toute l’année 2021. L’activité du mois de février et du mois de mars s’est sensiblement rétractée pour arriver à un point de stabilisation actuellement. Il est encore trop tôt pour savoir s’il s’agit là d’un fléchissement saisonnier ou d’un réel ralentissement de l’activité. L’augmentation du prix des matières premières, les incertitudes qui entourent les différents marchés et l’augmentation des taux sont sans doute des éléments qui contribuent à une certaine prudence. »

Activité dans les provinces wallonnes

L’activité est contrastée au niveau des provinces du sud du pays. La plus forte hausse de l'activité immobilière de Belgique (+8,6 %) a été enregistrée en province du Luxembourg. Augmentation également dans les provinces de Namur (+0,9%) et du Hainaut (+6,7%). En revanche, on observe une baisse de l’activité dans les provinces du Brabant wallon (-2,3%) et de Liège (-3,5%).

Le notaire Renaud Grégoire : En Wallonie, le nombre de transactions a augmenté de +4,2% en janvier, avant de connaître une légère baisse en février (-1%) et une remontée en mars (+2,7%). En région bruxelloise, le nombre de transactions était encore nettement haussier en janvier (+5,5%), alors que les mois de février et mars étaient baissiers, à respectivement -2% et -3,1%.».

Part de marché des maisons et des appartements

Nous observons ces dernières années une part de marché des maisons et des appartements très stable. Au premier trimestre 2022, la part des maisons était de 72,6%, contre 27,4% pour les appartements.

Prix moyen d’une maison en Belgique : 315.984 euros (+7,1%)

Au premier trimestre de cette année, le prix moyen d’une maison en Belgique a augmenté de +7,1% par rapport à la moyenne annuelle de 2021. Ce chiffre s’explique par le poids relatif important de la Flandre. En tenant compte d’une inflation de 6,5%, la hausse réelle du prix est de seulement +0,6 %, soit un surcoût réel de +2.000 euros en chiffres absolus.

Prix moyen des maisons par région

En prenant les chiffres hors inflation au premier trimestre 2022, Bruxelles arrive en tête avec un prix moyen de 532.885 euros (-2%) pour une maison. En Flandre, le prix moyen atteignait au premier trimestre 343.308 euros, soit une hausse de +6,8%. La Wallonie reste la région la meilleure marché du pays : les acheteurs y ont déboursé en moyenne 227.496 euros pour une maison en Wallonie (+2,1 % sur base annuelle).

Le notaire Renaud Grégoire : « Au niveau des prix hors inflation, on constate une légère baisse dans différents segments après une forte augmentation durant les précédents mois. Là aussi il est sans doute trop tôt pour savoir s’il s’agit là d’une réelle inversion de la tendance ou d’un simple phénomène passager. En tenant compte de la forte inflation (6,5%), la baisse du prix moyen observée à Bruxelles est de -8,5%, soient - 46.000 euros en chiffres absolus. Même tendance baissière en Wallonie, avec - 4,4 %, soient -10.000 euros en chiffres absolus. En revanche, la Flandre affiche une certaine stabilité : + 0,3% en termes réels, soient + 1.000 € en chiffres absolus ».

Prix moyen des maisons dans les provinces wallonnes

Au premier trimestre, le prix moyen des maisons a augmenté dans les cinq provinces wallonnes. Le Brabant wallon est arrivé en tête des augmentations (+7,7%), suivi des provinces du Hainaut (+3,2%), du Luxembourg (+1,9%), de Liège (+1,5%) et de Namur (+1,2%). Le Brabant wallon reste toujours la province la plus chère : il fallait débourser en moyenne 437.081 euros pour une maison. Suivent les provinces du Luxembourg (243.284 euros), de Namur (225.080 euros), de Liège (217.120 euros) et du Hainaut (186.922 euros).

En termes réels, à l’exception du Brabant wallon (+1,2%), nous observons des baisses de prix dans les provinces de Namur (-5,3%), de Liège (-5%), du Luxembourg (-4,6%) et du Hainaut (-3,3%).

Prix moyen d'un appartement en Belgique : 253.690 euros (+1,1%)

Au premier trimestre 2022, un appartement coûtait en moyenne en Belgique 253.690 euros, soit +1,1% par rapport à la moyenne annuelle de 2021. Ce qui représente un coût supplémentaire de quelque +3.000 euros. En tenant compte d’un taux d'inflation de 6,5%, les prix ont baissé de -5,4%, soit -14.000 euros.

Le notaire Renaud Grégoire : « L’augmentation des prix des appartements est nettement plus limitée que celle des maisons. Après une croissance continue du prix moyen des appartements depuis 5 ans, l’augmentation semble se stabiliser. »

Les appartements dans les régions

La Wallonie arrive en tête des augmentations de prix moyen d’un appartement (+5,2%), suivie par la Flandre (+0,8%) et Bruxelles (+0,3%). En Wallonie, il fallait en moyenne débourser au premier trimestre 193.752 euros, contre 260.125 euros en Flandre et 273.661 euros à Bruxelles.

En tenant compte de l’inflation, le prix moyen d’un appartement a diminué dans les 3 régions : -6,2% à Bruxelles, -5,7% en Flandre et -1,3% en Wallonie.

Appartements dans les provinces wallonnes

Hors inflation, la hausse de prix la plus marquée est celle des appartements en Brabant wallon (+16,6%). Il fallait débourser en moyenne 297.794 euros pour un appartement dans cette province. Suivent ensuite les provinces du Luxembourg (195.788 euros, +4,2%), Namur (184.551 euros, +1,6%), Liège (182.618 euros, +2,6%) et Hainaut (158.131 euros, +0,3%).

En tenant compte de l’inflation, le prix réel d’un appartement a diminué dans toutes les provinces sauf en Brabant wallon (+10,1%). La baisse est de -6,2% dans le Hainaut, de -4,9% en province de Namur, de -3,9% en province de Liège et de -2,3% dans le Luxembourg.

Le notaire Renaud Grégoire : « Nous avons observé que, dans le segment le moins cher, à savoir dans la catégorie de prix jusqu’à 100.000 euros, les prix des appartements à Liège et dans le Hainaut ont baissé par rapport au quatrième trimestre de 2021 (respectivement -2% et -3%). »

Analyse des appartements neufs et existants

Pour la 1^e fois, le baromètre immobilier analyse le marché des appartements neufs et existants. En 2021, un appartement sur cinq vendu en Belgique était neuf et son prix moyen était de 295.486 euros. Le prix d'un appartement existant était de 240.930 euros.

Le notaire Renaud Grégoire : « En 2021, la différence de prix entre un appartement neuf et un appartement existant était de 22,6%, l’appartement neuf affichant un prix supérieur moyen de +55.000 euros (en valeur absolue). Il est frappant de constater que cette différence était plus importante sur la période 2017-2020, avant la crise du corona, à savoir, de 26 à 28%. »

Évolution des prix en Belgique

Par rapport à 2020, le prix moyen d'un appartement existant a augmenté de +5,9%, alors que le prix moyen d’un appartement neuf n’a progressé que de +1,7 %.

Par rapport à 2017, le prix moyen d'un appartement existant a augmenté de +20,2%, contre une hausse de +16,5% pour un appartement neuf. En d’autres termes, la différence des deux biens s'est réduite ces dernières années.

Évolution régionale

À Bruxelles, la part de marché des appartements neufs était de 6,3% en 2021, contre 23,7% en Flandre et 27,8% en Wallonie.

À Bruxelles, le prix moyen d’un appartement neuf était de 329.061 euros (+3,2% sur un an), contre 307.998 euros (+1,4%) en Flandre et 227.979 euros (+0,5%) en Wallonie.

À Bruxelles, le prix moyen d’un appartement existant était de 269.395 euros (+7,7% sur un an), contre 244.865 euros (+5,5%) en Flandre et 169.591 euros (+3,9%) en Wallonie.

La différence de prix en pourcentage entre les appartements neufs et existants est la plus importante en Wallonie (+34,4% ou +58.000 euros), même si elle diminue depuis le début de 2020. À Bruxelles, la différence est de +22,1% (+60.000 euros) et la tendance est à la baisse depuis le 2^e semestre 2020 (tout comme en Flandre, où la différence est de +25,8% ou +63.000 euros).