Circulaire 2020/C/4 concernant le décret budgétaire wallon du 19 décembre 2019 en matière de droits d’enregistrement

L' Administration générale de la Documentation patrimoniale – Droits d’enregistrement a publié ce 10/01/2020 la circulaire 2020/C/4.

Commentaires administratifs relatifs au décret du 19 décembre 2019 contenant le budget des recettes de la Région wallonne pour l’année budgétaire 2020 – Région wallonne – Droits d’enregistrement – Abrogation du taux réduit de 6 % pour les ventes en viager – Mesure transitoire .

1. Abrogation du taux de 6 % sur les ventes en viager à partir du 1er janvier 2020

Le décret du 19 décembre 2019 contenant le budget des recettes de la Région wallonne pour l’année budgétaire 2020 (décret budgétaire) a été publié au Moniteur belge du 31 décembre 2019 (1e éd., p. 119316). Le décret budgétaire a entre autres abrogé le régime de faveur applicable aux ventes en viager depuis le 1er janvier 2018.

Les articles 44, alinéa 2 et 48, alinéa 2 du C. enreg. Rég. w. sont abrogés (art. 19, al. 1er et 20, al. 1er, décret budgétaire). Dès lors, on en revient au taux ordinaire de 12,5 % prévu par l’article 44 du C. enreg. wallon.

Cette mesure prend effet le 1er janvier 2020 (art. 21, décret budgétaire). L’abrogation s’applique aux actes authentiques constatant une vente en viager conclus à partir du 1er janvier 2020.

2. Mesure transitoire pour les compromis enregistrés avant le 21 décembre 2019

L’enregistrement d’un compromis de vente entraîne l’application du taux ordinaire. En effet, le taux de 6 % suppose que la vente en viager soit constatée dans un acte authentique.

Toutefois, le législateur wallon a maintenu le taux réduit de 6 % et la base imposable minimale pour les ventes constatées par un acte sous seing privé qui a reçu une date certaine au sens de l’article 1328 du Code civil (du jour de l’enregistrement, du jour de la constatation de la convention dans un acte authentique – donc enregistré – ou du jour du décès d’une partie) avant le 21 décembre 2019 (art. 19, al. 2 et art. 20, al. 2, décret budgétaire).

La perception du droit ordinaire sur présentation du compromis de vente exclut en principe toute restitution. Par dérogation, le décret budgétaire autorise la restitution du droit trop perçu, à savoir la différence entre le droit ordinaire perçu et le droit réduit en vertu de l’article 44, alinéa 2, ancien, C. enreg. wallon (art. 19, al. 3, décret budgétaire).

Le maintien du taux de 6 % sur les actes authentiques qui confirment un compromis enregistré au plus tard le 20 décembre 2019 doit respecter certaines modalités :

1. Le vendeur doit constater la vente en viager dans un acte authentique.
2. L’acte authentique doit contenir la copie de la relation de l’enregistrement de la convention sous seing privé d’acquisition.
3. La vente en viager doit respecter les conditions d’application précisées dans la circulaire 2018/C/112 du 19 septembre 2018 (www.fisconetplus.be), à savoir :

• une vente au sens strict ;
• avec constitution de rente viagère, avec ou sans bouquet ;
• au profit d’une personne physique ;
• de la résidence principale du vendeur depuis au moins cinq ans ;
• avec mention des éléments permettant de déterminer la base imposable ;
• en cas de viager occupé, la base imposable ne peut être inférieure à un pourcentage qui varie selon la durée maximale de la rente, à savoir :

– 50 % de la valeur vénale de la pleine propriété si la durée maximale de la rente est inférieure ou égale à 20 ans ;

– 40 % de la valeur vénale de la pleine propriété si la durée maximale de la rente est supérieure à 20 ans (art. 48, al. 2, ancien, C. enreg. Rég. w.).

Il convient d’envisager les différents cas d’application selon la nature de l’acte de vente en viager (acte sous seing privé ou acte authentique).

Pour les actes sous seing privé (compromis de vente), il faut distinguer selon que la vente en viager est conclue avec ou sans condition suspensive :

• sans condition suspensive : le droit ordinaire de 12,5 % est immédiatement perçu et le droit réduit peut être obtenu de deux manières différentes :

– dans l’acte authentique passé ultérieurement, les parties qui respectent les modalités précitées (voy. nos 1 à 3, supra) demandent expressément l’application de la restitution et l’octroi du taux réduit de 6 % (en vertu des art. 19, al. 3 et 20, al. 3 du décret budgétaire), OU

– lorsque les parties ont omis de demander expressément l’application des article 19, alinéa 3 et 20, alinéa 3 du décret budgétaire dans l’acte authentique, elles gardent la possibilité d’obtenir la restitution prévue à l’alinéa 3 précité, en notifiant une demande en restitution de droit proportionnel par recommandé, dans les deux ans de la passation de l’acte authentique (en vertu de l’art. 2172 du C. enreg. Rég. w.).

• avec condition suspensive : le compromis de vente est enregistré au droit fixe général (50 EUR) et le droit réduit peut être obtenu de deux manières différentes :

– dans l’acte authentique ultérieur, les parties qui respectent les modalités précitées (voy. nos 1 à 3, supra) constatent que la condition suspensive s’est réalisée et elles demandent expressément l’application de la restitution et l’octroi du taux réduit de 6 % (en vertu des art. 19, al. 3 et 20, al. 3 du décret budgétaire), OU

– lorsque les parties ont omis de demander expressément l’application des articles 19, alinéa 3 et 20, alinéa 3 du décret budgétaire dans l’acte authentique, elles gardent la possibilité d’obtenir la restitution prévue à l’alinéa 3 des articles précités, en notifiant une demande en restitution de droit proportionnel par recommandé, dans les deux ans de la passation de l’acte authentique (en vertu de l’art. 2172 du C. enreg. Rég. w.).

Pour les actes authentiques (y compris les actes de dépôt au rang des minutes d’un notaire belge) passés avant le 1er janvier 2020 et affectés d’une condition suspensive qui s’est réalisée à partir du 1er janvier 2020, le taux applicable est de 6 %.

Toutefois, pour la base imposable, l’Administration fiscale introduit une tolérance administrative quant à la base imposable minimale visée à l’ancien article 48, alinéa 2 du C. enreg. Rég. w., lequel reste applicable en présence de ces actes authentiques de vente sous condition suspensive.

Source : Fisconetplus