Circulaire 2021/C/104 relative à une tolérance administrative dans le cadre de l’application du taux réduit de TVA de 6 % en cas de démolition et reconstruction de logements privés à la suite d’intempéries

La présente circulaire met en œuvre la décision de Monsieur le Ministre de prévoir, à la suite des intempéries qui ont touché plusieurs régions de notre pays au cours du mois de juillet 2021, une tolérance administrative dans le cadre de l’application du taux réduit de TVA de 6 % en vertu de l’article 1erquater et de la rubrique XXXVII du tableau A, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA.

taxe sur la valeur ajoutée ; taux de TVA ; travaux immobiliers relatifs aux logements privés ; démolition et reconstruction de logements sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison

SPF Finances, le 07.12.2021

1. Introduction

Le 4 juin, du 14 au 16 juillet ainsi que le 24 juillet 2021, notre pays a été confronté à des conditions météorologiques exceptionnelles qui ont causé des dégâts considérables - parfois irrémédiables - aux habitations privées dans certaines régions du pays. Pour beaucoup de nos concitoyens, l’ampleur de ces dégâts entraînera pour eux la nécessité d’entreprendre de très importants travaux de réparation voire, pour certains d’entre eux, la reconstruction intégrale de leur habitation.

L’application d’un taux réduit de TVA devrait permettre aux concitoyens sinistrés d’effectuer ces travaux de réparation à moindre coût.

1.1. Travaux de réparation

En ce qui concerne les travaux de réparation, l’application du taux réduit de TVA de 6 % sera déjà possible dans de nombreux cas sur la base de la réglementation actuelle en matière de logements privés de plus de 10 ans. Nous pensons en particulier à la rénovation et la réparation de logements privés (rubrique XXXVIII, du tableau A, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20).

Les conditions suivantes doivent être remplies :

• le bâtiment d’habitation est occupé depuis au moins 10 ans ;
• le bâtiment d’habitation est utilisé soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ;
• les travaux ont pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien, à l’exclusion du nettoyage, du bâtiment d’habitation ;
• les travaux sont fournis et facturés à un consommateur final (propriétaire ou locataire) ;
• les travaux ne comprennent pas la partie du prix relative à la fourniture de chaudières communes dans des immeubles à appartements et à la fourniture d’éléments constitutifs de nouvelles installations d’ascenseurs en remplacement de l’ancien ascenseur (ce qui implique le remplacement de la cabine d’ascenseur) à moins que l’habitation n’ait plus de 15 ans (rubrique XXXI, du tableau A, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20).

Le nettoyage d’un logement qui a pour objet l’entretien ménager habituel et la propreté du bien immobilier est exclu de l’application du taux réduit de TVA. Il s’agit, par exemple, du nettoyage hebdomadaire des bâtiments ou du lavage des fenêtres.

L’attention est attirée sur le fait que le taux réduit de TVA s’applique aux travaux d’entretien des immeubles qui vont au-delà du simple nettoyage et qui visent à remettre le logement, en tout ou en partie, en bon état. La distinction entre un simple nettoyage et des travaux d’entretien des immeubles n’est pas toujours aisée. Dans le cadre de la réparation d’un logement consécutive à une inondation ou un incendie, il s’agit généralement de déblayer les débris de l’habitation, de vidanger les pièces (cave, garage, rez-de-chaussée), d’enlever la boue et les substances toxiques de l’habitation et de la désinfecter.

Pour de plus amples informations relatives à l’application du taux réduit de TVA de 6 % pour les travaux immobiliers concernant les logements privés, il est renvoyé à l’explication simplifiée en la matière accessible via le lien du site web :

https://finances.belgium.be/fr/particuliers/habitation/renovation

1.2. Démolition et reconstruction

L’application du taux réduit de TVA de 6 % est également possible, sous certaines conditions, en cas de démolition d’un bâtiment suivie de la reconstruction du logement par le maître d’ouvrage. Les conditions d’application de cette mesure varient en fonction de la situation du bâtiment.

L’une des conditions est que le bâtiment concerné soit, en principe, entièrement démoli par ou pour la personne qui reconstruit ou fait reconstruire le logement. Dans certains cas, cette condition n’est pas remplie.

Le 28.07.2021, le SPF Finances annonçait que « compte tenu du caractère exceptionnel des intempéries que le pays a connues, le ministre des Finances a demandé à son administration de prévoir une tolérance qui permettrait l’application du taux réduit de TVA de 6 % pour les travaux de reconstruction dans le cas où le bâtiment d’habitation n’est pas entièrement démoli par le maître d’ouvrage mais a subi de profondes et irrémédiables dégradations consécutives à ces inondations de telle sorte que les éléments essentiels de la structure de l’ancien bâtiment sont en péril. Dans le cadre de cette tolérance, toutes les autres conditions doivent cependant être respectées (par exemple : habitation unique et propre du maître d’ouvrage, superficie maximale de 200 m², domiciliation immédiate après la fin des travaux, maintien de ce domicile pendant 5 ans et formalités à respecter) ».

Dans sa réponse à la question parlementaire écrite n° 661 du 04.10.2021 de Madame la Représentante Kattrin Jadin, monsieur le Ministre a défini le champ d’application de cette tolérance.

La présente circulaire commente ces assouplissements spécifiques (voir point 3, ci-dessous).

2. Principes généraux concernant l’application du taux réduit de TVA en cas de démolition et de reconstruction par le maître d’ouvrage

L’application du taux réduit de TVA de 6 % est possible, sous certaines conditions, en cas de démolition d’un bâtiment suivie de la reconstruction du logement par le maître d’ouvrage. Les conditions d’application de cette mesure varient en fonction de la situation du bâtiment.

2.1. Démolition et reconstruction dans les 32 zones urbaines

En ce qui concerne les 32 zones urbaines visées au numéro 79 de la circulaire n° AAF 3/2007 du 15.02.2007, la réglementation permanente de la rubrique XXXVII, du tableau A, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 est applicable.

Les grandes villes dont il s’agit sont :

• les centres urbains d’Anvers, Charleroi, Gand, Ostende, Malines, Mons, La Louvière, Saint-Nicolas, Seraing et Liège ;
• sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale : Bruxelles, Anderlecht, Saint-Gilles, Saint-Josse-ten-Noode, Molenbeek-Saint-Jean, Schaerbeek et Forest ;
• Louvain, Bruges, Courtrai, Roeselare, Alost, Termonde, Genk, Hasselt, Mouscron, Tournai, Verviers, Namur, Ixelles, Uccle et Etterbeek.

L’application du taux réduit de TVA de 6 % dans les villes précitées est subordonnée au respect des conditions suivantes :

• la démolition est accompagnée de la reconstruction par le même maître d’ouvrage et forment ensemble une seule opération ;
• les opérations doivent être relatives à un bâtiment d’habitation qui, après l’exécution des travaux, est utilisé, soit exclusivement, soit à titre principal comme logement privé.

Toute information complémentaire portant sur cette mesure peut être consultée sur le site web via le lien suivant :

https://finances.belgium.be/fr/particuliers/habitation/construction/demolition-reconstruction/32-villes

2.2. Démolition et reconstruction en dehors des 32 zones urbaines – mesure temporaire (article 1erquater, § 1er ou § 2, de l’arrêté royal n° 20)

À la suite des conséquences économiques de la pandémie Covid-19, le champ d’application territorial du taux réduit de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction de logements a été prolongé au moyen d’une mesure temporaire (article 1erquater de l’arrêté royal n° 20) jusqu’au 31.12.2022 afin de donner au secteur de la construction une importante incitation fiscale temporaire et de faciliter l’accès à un logement de qualité pour les personnes les plus vulnérables.

Cette mesure temporaire, applicable aux logements privés situés en dehors du territoire des 32 zones urbaines précitées, est développée dans les publications suivantes :

• la circulaire 2021/C/18 relative au taux réduit de la TVA applicable temporairement concernant la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge et leur livraison (25.02.2021).
• la FAQ - Démolition et reconstruction - nouvelle mesure (02.06.2021).

Après démolition, un logement privé peut être reconstruit par le maître d’ouvrage sous ce régime temporaire pour autant que les conditions suivantes soient remplies et ce, pour une période de 5 ans :

• la démolition est accompagnée de la reconstruction sur la même parcelle par le même maître d’ouvrage ;
• les opérations doivent être relatives à un bâtiment d’habitation qui, après l’exécution des travaux, est utilisé par le maître d’ouvrage, soit exclusivement, soit à titre principal comme logement privé ;
  
• le logement reconstruit doit être « l’habitation propre » du maître d’ouvrage dans ce sens où il l’occupe lui-même ;
• le logement reconstruit doit être « l’habitation unique » du maître d’ouvrage ;
• dès que le bâtiment d'habitation est construit et apte à être utilisé, le maître d'ouvrage doit y habiter et y être domicilié ;
• la superficie habitable ne peut pas excéder 200 m2.

Le maître d’ouvrage peut également bénéficier de ce régime temporaire lorsque :

• la démolition est accompagnée de la reconstruction sur la même parcelle par le même maître d’ouvrage ;
• le logement reconstruit est destiné à la location à long terme (minimum 15 ans) dans le cadre de la politique sociale.

3. Conditions relatives à la démolition complète par le maître d’ouvrage – Autorisations

Le régime de démolition et reconstruction de logements dans les 32 zones urbaines et le régime temporaire de démolition et reconstruction exigent que le bâtiment existant soit, en principe, entièrement démoli par ou pour la personne qui reconstruit ou fait reconstruire le logement.

3.1. Extension de la tolérance existante

Pour des raisons pratiques, l’administration accepte déjà l’application du taux réduit de TVA en cas de démolition partielle (voir la circulaire 2021/C/18, numéro 3.2.) dans le cadre d’une simple rénovation.

Dans le cas d'une transformation importante d'un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de la TVA en cas de rénovation (rubriques XXXI et XXXVIII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20), ces travaux sont assimilés à la démolition et reconstruction d'un bâtiment aux fins de l'application de ce régime.

L’administration confirme que cette tolérance administrative s’applique non seulement aux rénovations, mais également dans le cas où le logement privé a subi des dommages importants en raison des conditions météorologiques exceptionnelles qui affectent les éléments essentiels de la structure de l’ancien bâtiment. La tolérance existante est donc étendue aux cas où il ne s’agit pas d’un projet de rénovation.

Cette tolérance dans le cadre du régime de « démolition et reconstruction » n’est d’ailleurs utile que dans la mesure où le taux réduit de TVA en cas de rénovation n’est pas possible (parce que toutes les conditions de la rubrique XXXI ou de la rubrique XXXVIII du tableau A, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 ne sont pas remplies).

3.2. Nouvelles tolérances administratives

Il s’agit des tolérances suivantes qui ne sont pas cumulatives :

Une première tolérance administrative prévoit que la personne qui effectue les travaux de démolition d’un logement privé ne doit pas nécessairement être la même personne que celle qui reconstruit un logement sur la même parcelle.

Cela permet au propriétaire d’un logement privé de le démolir ou de le faire démolir (en tout ou en partie) (par exemple pour des raisons de sécurité) préalablement à la vente de son terrain non bâti ou de son logement privé partiellement démoli avec un terrain attenant. Le fait que la démolition soit effectuée par les autorités ou que ces dernières supportent, en tout ou en partie, les frais de démolition n’a aucune incidence sur le taux de TVA.

L’acquéreur peut alors, en tant que maître d’ouvrage, construire un nouveau logement sur la même parcelle avec application du taux réduit de TVA de 6 % (rubrique XXXVII ou article 1erquater de l’arrêté royal n° 20, en fonction de la situation de la parcelle) (bien qu’il n’ait pas fait démolir lui-même l’ancien bâtiment d’habitation).

Une deuxième tolérance administrative concerne le cas où un logement privé sinistré, où le maître d’ouvrage avait établi son domicile au moment du sinistre, est déclaré définitivement inhabitable ou est démoli (ou est destiné à être démoli) par une décision des autorités compétentes et, qu’à la suite de celle-ci, il est interdit de reconstruire un bâtiment d’habitation privé sur la même parcelle. Dans cette circonstance spécifique, il est admis que le maître d’ouvrage bénéficie du taux réduit de TVA de 6 % (conformément aux dispositions de la rubrique XXXVII ou article 1erquater de l’arrêté royal n° 20, en fonction de la situation du nouveau bâtiment) lorsqu’il construit (ou fait reconstruire) un nouveau logement privé ou achète un nouveau logement privé situé sur une autre parcelle. Il n’est donc pas exigé que la nouvelle parcelle fasse l’objet d’une démolition d’un bâtiment existant préalable à la construction du nouveau logement privé (érigé par le maître d’ouvrage ou par le vendeur du nouveau logement privé).

3.3. Limitation territoriale et causale

L’extension de la tolérance existante ainsi que les nouvelles tolérances administratives sont limitées aux logements privés qui, à la suite des inondations exceptionnelles que le pays a connues au cours des mois de juin et de juillet 2021, ont subi des dégâts considérables, pour autant que ces habitations soient situées dans une des zones reconnues par les autorités compétentes comme sinistrées par la calamité publique.

Les zones suivantes sont reconnues :

En ce qui concerne les inondations du 04.06.2021, reconnues par l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 22.07.2021 : le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale.

En ce qui concerne les inondations du 14 au 16.07.2021, reconnues par l’arrêté du Gouvernement wallon du 28.07.2021 ainsi que par l’arrêté du Gouvernement wallon du 26.07.2021 :

• les 84 communes de la province de Liège ;
• les 38 communes de la province de Namur ;
• les 44 communes de la province de Luxembourg ;
• les communes suivantes de la province du Brabant wallon : Beauvechain, Braine-le-Château, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Genappe, Grez-Doiceau, Hélécine, Incourt, Jodoigne, Mont-Saint-Guibert, Orp-Jauche, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwez, Ramillies, Rebecq, Tubize, Villers-la-Ville, Walhain et Wavre ;
• les communes suivantes de la province de Hainaut : Aiseau-Presles, Beaumont, Braine-le-Comte, Charleroi, Châtelet, Chimay, Ecaussinnes, Erquelinnes, Estinnes, Farciennes, Fleurus, Froidchapelle, Gerpinnes, Ham-Sur-Heure-Nalinnes, La Louvière, Les Bons Villers, Momignies Montigny-le-Tilleul, Mons, Pont-à-Celles, Sivry-Rance, Quévy et Thuin.

En ce qui concerne les inondations du 24.07.2021, reconnues par l’arrêté du Gouvernement wallon du 23.09.2021 :

• les communes suivantes de la province de Namur : Anhée, Dinant, Eghezée, Florennes, Hastière, Houyet, La Bruyère, Mettet, Namur, Onhaye, Perwez, Philippeville, Rochefort, Walcourt et Yvoir
• la commune suivante de la province du Brabant wallon : Perwez.

En ce qui concerne les inondations du 14 au 16.07.2021 sur le territoire de la Région flamande : les communes ou zones reconnues par un arrêté du Gouvernement flamand.

En outre, les travaux doivent être nécessaires en raison des dégâts résultant directement de cette calamité naturelle (inondation, tempête, pluie, glissement de terrain, incendie, etc.). La preuve de la nécessité des travaux et du lien avec l’intempérie peut être apportée par tous moyens de droit commun (à l’exception du serment), tel que, par exemple, un rapport de sinistre de la compagnie d’assurances ou d’un expert dans le secteur de la construction.

Réf. interne : 138.621/2