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Circulaire 2023/C/88 relative à la fiction flamande en cas de transfert d’hypothèque avec substitution d’immeubles
Temps de lecture: 48 min |13 novembre 2023 à 09:14
L' Administration générale de la Fiscalité – Impôt des personnes physiques a publié ce 13/11/2023 la Circulaire 2023/C/88 relative à la fiction flamande en cas de transfert d’hypothèque avec substitution d’immeubles.
Bonus-logement flamand et bonus-logement intégré.
Table des matières
II. Conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque
A. Appréciation du lien causal et du transfert de l'inscription hypothécaire
1. L'emprunt hypothécaire se poursuit normalement (pas de refinancement)
1.1. Vente de l’habitation A avant l’achat de l’habitation B
a. Description de la situation
b. Appréciation du lien causal
c. Transfert de l’inscription hypothécaire et conservation de l’emprunt hypothécaire
1.2. Achat de l’habitation B avant la vente de l’habitation A
a. Description de la situation
b. Appréciation du lien causal
2.1. Emprunt de refinancement : principes généraux
2.2. Refinancement auprès du même organisme prêteur
a. Description de la situation
b. Transfert de l’inscription hypothécaire
2.3. Refinancement auprès d’un autre organisme prêteur
a. Description de la situation
b. Transfert de l'inscription hypothécaire
B. Achat d’un terrain à bâtir et nouvelle construction
1. La partenaire n’adhère pas à l'emprunt hypothécaire
a. Description de la situation
b. Application de la fiction en cas de transfert d’hypothèque chez le contribuable
c. Application de la fiction en cas de transfert d’hypothèque chez le partenaire
2. Le partenaire adhère à l'emprunt hypothécaire lors de l’achat de l'habitation B
a. Description de la situation
b. Application de la fiction en cas de transfert d’hypothèque chez le contribuable
c. Application de la fiction en cas de transfert d’hypothèque chez le partenaire qui adhère
a. Description de la situation
b. Application de la fiction en cas de transfert d’hypothèque chez le contribuable
c. Application de la fiction en cas de transfert d’hypothèque chez le partenaire qui adhère
D. Substitution successive d’immeubles
E. Droits de propriété scindés
I. INTRODUCTION
1. La circulaire 2018/C/51 du 26.04.2018 relative à la fiscalité de l’habitation flamande commente la fiction en cas de transfert d’hypothèque avec substitution d’immeubles (ci-après fiction en cas de transfert d’hypothèque) (1).
(1) Voir n°s 8-32 et 50-53 de la circulaire 2018/C/51 du 26.04.2018.
2. Il s’agit de la situation dans laquelle le contribuable (emprunteur) aliène son habitation propre A pour acquérir ou conserver une autre habitation propre B, mais conserve son emprunt hypothécaire.
3. Lorsque les conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque sont remplies, l’emprunt hypothécaire est considéré, pour l’application du bonus-logement flamand et du bonus-logement intégré, comme ayant été spécifiquement contracté pour l’acquisition ou la conservation de l’habitation B (et non plus de l’habitation A).
De cette manière, le contribuable peut continuer à prétendre au bonus-logement flamand ou au bonus-logement intégré.
4. La fiction en cas de transfert d’hypothèque ne s’applique que lorsque la Région flamande est compétente pour l’octroi des avantages fiscaux pour l’habitation propre.
5. La présente circulaire détaille quelques cas d’application de la fiction en cas de transfert d’hypothèque.
6. Par souci de simplicité, la présente circulaire part toujours du principe que le contribuable ne prolonge pas la durée de l’emprunt hypothécaire, de sorte que la disposition anti-abus prévue à l’article 14546/1, CIR 92, n’est pas d’application (2).
(2) Cette disposition est commentée aux n°s 7 et 8 de la circulaire 2020/C/36 du 28.02.2020 relative à l’ajustement de la réduction d’impôt flamande pour des titres-services et des chèques-travail de proximité et à la modification des réductions d’impôt flamandes pour l’habitation propre.
II. CONDITIONS DE LA FICTION EN CAS DE TRANSFERT D’HYPOTHÈQUE
A. Bonus-logement flamand
7. Le bonus-logement flamand peut continuer à s’appliquer, même après l’aliénation de l’habitation A (l’habitation pour laquelle l’emprunt avait été initialement contracté) si toutes les conditions énumérées ci-dessous sont remplies (3) :
1° l’emprunt hypothécaire a été contracté avant 2016 pour acquérir ou conserver l’habitation unique A qui est occupée personnellement ;
2° l’habitation A pour laquelle l’emprunt hypothécaire a été contracté initialement et spécifiquement est, par acte authentique passé à partir de 2016, aliénée pour acquérir ou conserver une autre habitation B ;
3° l’inscription hypothécaire de l’emprunt hypothécaire est transférée à un autre bien immobilier ;
4° l’emprunt hypothécaire continue d’exister ;
5° l’habitation A était l’habitation propre avant que l’habitation B ne soit devenue l’habitation propre du contribuable ;
6° le contribuable tient l’acte de transfert d’hypothèque à la disposition de l’administration fédérale compétente.
(3) Art. 14537, § 1er, alinéa 3, CIR 92.
B. Bonus-logement intégré
8. Le bonus-logement intégré peut continuer à s’appliquer, même après l’aliénation de l’habitation A (l’habitation pour laquelle l’emprunt avait été initialement contracté) si toutes les conditions énumérées ci-dessous sont remplies (4) :
1° l’emprunt hypothécaire a été contracté à partir de 2016 et au plus tard le 31.12.2019 pour acquérir ou conserver l’habitation propre A ;
2° l’habitation A pour laquelle l’emprunt hypothécaire a été contracté initialement et spécifiquement est aliénée, par acte authentique, pour acquérir ou conserver une autre habitation B ;
3° l’inscription hypothécaire de l’emprunt hypothécaire est transférée à un autre bien immobilier ;
4° l’emprunt hypothécaire continue d’exister ;
5° l’habitation A était l’habitation propre avant que l’habitation B ne soit devenue l’habitation propre du contribuable ;
6° le contribuable tient l’acte de transfert d’hypothèque à la disposition de l’administration fédérale compétente.
(4) Art. 14538/1, alinéa 4, CIR 92.
III. EXEMPLES D’APPLICATION
A. Appréciation du lien causal et du transfert de l'inscription hypothécaire
9. Pour pouvoir bénéficier de la fiction en cas de transfert d’hypothèque, l’habitation propre A doit avoir été aliénée pour acquérir ou conserver l’habitation propre B. De plus, l’inscription hypothécaire doit avoir été transférée à un autre bien immobilier.
10. Dans la pratique, les opérations (actes de vente, d’achat et de transfert d’hypothèque) n’ont pas toujours lieu en même temps.
11. Certaines conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque soulèvent alors des questions. Il s’agit principalement de l’appréciation du lien causal, de la conservation de l’emprunt hypothécaire et du transfert de l’inscription hypothécaire.
12. Différentes situations sont examinées ci-après, et seuls ces aspects sont abordés plus en détail. Les autres conditions (comme, par ex., la notion d’habitation propre,…) ne sont pas abordées ici pour des raisons pratiques.
1. L'EMPRUNT HYPOTHÉCAIRE SE POURSUIT NORMALEMENT (PAS DE REFINANCEMENT)
1.1. Vente de l’habitation A avant l’achat de l’habitation B
A. DESCRIPTION DE LA SITUATION
13. Un contribuable a contracté un emprunt hypothécaire avant 2020 pour l’achat de son habitation propre (et unique) A. L’emprunt répond à toutes les conditions du bonus-logement flamand ou du bonus-logement intégré. L’inscription hypothécaire est établie sur l’habitation A.
Le contribuable vend l’habitation propre A pour acheter l’habitation propre B et conserve son emprunt.
La vente de l’habitation A intervient avant l’achat de l’habitation B.
B. APPRÉCIATION DU LIEN CAUSAL
14. Une des conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque est que l’habitation A (pour laquelle l’emprunt hypothécaire a été contracté initialement et spécifiquement) doit avoir été aliénée, par acte authentique, pour acquérir ou conserver une autre habitation B.
15. L’appréciation du lien causal est effectuée par l’administration fédérale compétente sur base de l’ensemble des circonstances de fait et de droit.
16. La charge de la preuve de ce lien causal incombe au contribuable. Il est donc recommandé de toujours rassembler et conserver les pièces justificatives nécessaires dès le départ (missions de vente à l’agence immobilière, publications d’une annonce de mise en vente de l’habitation, courriels aux futurs acheteurs et vendeurs,…).
17. Pour des raisons de sécurité juridique, l’administration présumera qu’il existe effectivement un lien causal lorsqu’une vente authentique est suivie d’un achat authentique dans un délai de quatre mois. Ce délai correspond au délai d’exécution d’un acte authentique dans des circonstances normales.
18. Il n’est toutefois pas exclu que certaines circonstances aient entraîné un délai plus long entre les deux opérations.
19. Par exemple, dans le cadre d’un divorce, il se peut que certaines questions devaient encore être réglées, de sorte que le délai entre les opérations est supérieur à quatre mois.
20. Par conséquent, le fait que le délai entre les opérations soit sensiblement plus long en raison de telles circonstances ne constitue pas en soi un obstacle à l’application de la fiction en cas de transfert d’hypothèque.
21. L’appréciation finale de cette situation repose sur l’ensemble des circonstances de fait et de droit. La charge de la preuve incombe au contribuable.
C. TRANSFERT DE L’INSCRIPTION HYPOTHÉCAIRE ET CONSERVATION DE L’EMPRUNT HYPOTHÉCAIRE
22. La vente de l’habitation A est « quitte et libre de toutes charges », ce qui suppose que l’inscription hypothécaire sur l’habitation A doit être levée dans un délai relativement court.
23. Le notaire peut « déposer » le prix de vente sur un compte tiers, de sorte que l’emprunt en cours n’est pas « remboursé » mais se poursuit normalement (sous la garantie de l’inscription hypothécaire existante sur l’habitation A) afin de transférer ultérieurement la garantie hypothécaire à l’habitation B lors de l’achat de cette dernière.
24. Dans ce cas, la garantie hypothécaire continue d’exister et l’inscription hypothécaire est transférée à l’habitation B lors de l’achat de cette dernière.
25. Dans ces circonstances, la condition relative au transfert de l’inscription hypothécaire et à la conservation de l’emprunt hypothécaire est donc également remplie.
26. Pour être complet, il convient de noter qu’il n’est pas exigé que l’inscription hypothécaire soit transférée à l’habitation B. L’inscription hypothécaire peut également être transférée à un autre bien immobilier.
D. EXEMPLE
27. Antoine a contracté un emprunt hypothécaire en 2010 pour l’achat de son habitation propre et unique A. Les dépenses de l’emprunt hypothécaire entrent en considération pour le bonus-logement flamand. L’inscription hypothécaire est établie sur l’habitation A.
Il vend son habitation propre A pour acheter son habitation propre B et conserve son emprunt hypothécaire auprès du même organisme prêteur.
Les opérations suivantes ont lieu :
- 17.05.2023 : vente authentique de l’habitation A ;
- 17.05.2023 – 13.07.2023 : Antoine séjourne dans sa famille ;
- 14.07.2023 : achat authentique de l’habitation B. L’habitation B devient dès lors l’habitation propre.
Antoine conserve son emprunt hypothécaire auprès du même organisme prêteur. L’inscription hypothécaire est transférée à un autre bien immobilier.
Les dépenses payées de l’emprunt hypothécaire sont réparties fiscalement comme suit :
- Jusqu’au 16.05.2023 inclus
L’habitation A est l’habitation propre.
Les dépenses payées entrent en considération pour le bonus-logement flamand, pour autant que toutes les conditions soient remplies (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans,…).
- Du 17.05.2023 au 13.07.2023 inclus
La fiction en cas de transfert d’hypothèque ne peut être d’application que si toutes les conditions sont remplies. Ce n’est pas encore le cas, vu que l’habitation B n’est pas encore l’habitation propre.
Les amortissements en capital payés pendant cette période
* n’entrent pas en considération pour le bonus-logement flamand
* peuvent éventuellement entrer en considération pour la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme, si toutes les conditions sont remplies et dans les limites légales.
Les intérêts payés pendant cette période ne peuvent pas entrer en considération pour la déduction d’intérêts fédérale, vu que l’habitation A ne génère plus de revenus immobiliers imposables.
- A partir du 14.07.2023
Conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque pour le bonus-logement flamand :
1° l’emprunt hypothécaire a été contracté avant 2016 pour acquérir ou conserver l’habitation unique A qui est occupée personnellement ;
2° l’habitation A est, par acte authentique passé à partir de 2016, aliénée pour acquérir ou conserver une autre habitation B
Compte tenu de la succession rapide des opérations (la vente authentique est suivie par un achat authentique dans un délai de quatre mois), on peut supposer que l’habitation A a bien été aliénée pour acquérir l’habitation B ;
3° l’inscription hypothécaire est transférée à un autre bien immobilier
Le notaire a « déposé » le prix de vente sur un compte tiers, de sorte que l’emprunt en cours n’est pas « remboursé » mais se poursuit normalement (sous la garantie de l’inscription hypothécaire existante sur l’habitation A) afin de transférer ultérieurement la garantie hypothécaire à l’habitation B lors de l’achat de cette dernière.
Dans ces circonstances, cette condition et la condition mentionnée ci-dessous au 4° sont remplies ;
4° l’emprunt hypothécaire continue d’exister ;
5° l’habitation A était l’habitation propre d’Antoine avant que l’habitation B ne soit devenue son habitation propre ;
6° Antoine tient l’acte de transfert d’hypothèque à la disposition de l’administration fédérale compétente.
À partir du 14.07.2023, toutes les conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque sont remplies. L’emprunt hypothécaire est considéré, pour l’application du bonus-logement flamand, comme ayant été spécifiquement contracté pour l’acquisition ou la conservation de l’habitation B.
Dès lors, les dépenses de l’emprunt hypothécaire peuvent à nouveau entrer en considération pour le bonus-logement flamand, pour autant que toutes les autres conditions soient remplies (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans, l’habitation B est l’habitation propre au moment du paiement,…). L’emprunt a été contracté en 2010. Il n’y a plus de droit à la majoration du montant de base vu que plus de dix ans se sont déjà écoulés.
1.2. Achat de l’habitation B avant la vente de l’habitation A
A. DESCRIPTION DE LA SITUATION
28. Un contribuable a contracté un emprunt hypothécaire avant 2020 pour l’achat de son habitation propre (et unique) A. L’emprunt répond à toutes les conditions du bonus-logement flamand ou du bonus-logement intégré. L’inscription hypothécaire est établie sur l’habitation A.
Le contribuable vend l’habitation propre A pour acheter l’habitation propre B et conserve son emprunt.
L’achat de l’habitation B intervient avant la vente de l’habitation A.
L’inscription hypothécaire est transférée à l’habitation B.
B. APPRÉCIATION DU LIEN CAUSAL
29. Une des conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque est que l’habitation A (pour laquelle l’emprunt hypothécaire a été contracté initialement et spécifiquement) doit avoir été aliénée, par acte authentique, pour acquérir ou conserver une autre habitation B.
30. Le fait que l’achat de l’habitation B ait eu lieu avant la vente de l’habitation A ne constitue pas en soi un obstacle à l’application de la fiction en cas de transfert d’hypothèque.
31. Le contribuable doit pouvoir prouver qu’il s’agit bien d’opérations liées entre elles et qu’il existe un lien causal entre l’achat et la vente.
32. Pour les principes en matière d’appréciation, il est renvoyé aux n°s 14 à 21.
C. EXEMPLE
33. Laurent a contracté un emprunt hypothécaire en 2010 pour l’achat de son habitation propre et unique A. Les dépenses de l’emprunt hypothécaire entrent en considération pour le bonus-logement flamand. L’inscription hypothécaire est établie sur l’habitation A.
Il vend son habitation propre A pour acheter son habitation propre B mais l’achat de l’habitation B intervient avant la vente de l’habitation A. Il conserve son emprunt hypothécaire auprès du même organisme prêteur.
Les opérations suivantes ont lieu :
- 17.05.2023 : achat authentique de l’habitation B (financée au moyen d’un crédit-pont non hypothécaire) ;
- 01.06.2023 : déménagement vers l’habitation B ;
- 25.07.2023 : vente authentique de l’habitation A.
L’inscription hypothécaire est transférée à un autre bien immobilier.
Les dépenses payées de l’emprunt hypothécaire sont réparties fiscalement comme suit :
- Jusqu'au 31.05.2023 inclus
L’habitation A est l’habitation propre.
Les dépenses payées entrent en considération pour le bonus-logement flamand, pour autant que toutes les conditions soient remplies (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans,…).
Le fait que le transfert de l’inscription hypothécaire à l’habitation B ait déjà eu lieu au moment de l’achat de l’habitation B (le 17.05.2023) ne constitue pas un obstacle pour la continuation de l’application du bonus-logement flamand. En effet, l’inscription hypothécaire peut être établie sur un autre bien immobilier que le bien pour lequel l’emprunt hypothécaire a été contracté.
- Du 01.06.2023 au 24.07.2023 inclus
À partir du déménagement, l’habitation B est l’habitation propre. Dès ce moment, l’habitation A n’est plus une habitation propre.
La fiction en cas de transfert d’hypothèque ne peut être d’application que si toutes les conditions sont remplies. Ce n’est pas encore le cas, vu que l’habitation A n’a pas encore été aliénée par acte authentique.
Les amortissements en capital payés pendant cette période
* n’entrent pas en considération pour le bonus-logement flamand ;
* peuvent éventuellement entrer en considération pour la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme, si toutes les conditions sont remplies et dans les limites légales.
Le fait que le transfert de l’inscription hypothécaire à l’habitation B ait déjà eu lieu au moment de l’achat de l’habitation B ne constitue pas un obstacle pour l’application de la réduction d’impôt fédérale pour les amortissements en capital. En effet, l’inscription hypothécaire peut être établie sur un autre bien immobilier que le bien pour lequel l’emprunt hypothécaire a été contracté.
Lorsque les revenus immobiliers de l’habitation A sont inclus, pendant cette période, dans les revenus immobiliers imposables, les intérêts payés au cours de cette période peuvent entrer en considération pour la déduction fédérale d’intérêts.
- A partir du 25.07.2023
Conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque pour le bonus-logement flamand :
1° l’emprunt hypothécaire a été contracté avant 2016 pour acquérir ou conserver l’habitation unique A qui est occupée personnellement ;
2° l’habitation A est, par acte authentique passé à partir de 2016, aliénée pour acquérir ou conserver une autre habitation B.
Compte tenu de la succession rapide des opérations (l’achat authentique est suivi par une vente authentique dans un délai de quatre mois), on peut supposer que l’habitation A a bien été aliénée pour acquérir l’habitation B.
3° l’inscription hypothécaire est transférée à un autre bien immobilier ;
Il importe peu que le transfert de l’inscription hypothécaire ait lieu lors de l’achat de l’habitation B ou lors de la vente de l’habitation A.
4° l’emprunt hypothécaire continue d’exister ;
5° l’habitation A était l’habitation propre de Laurent avant que l’habitation B ne soit devenue son habitation propre ;
6° Laurent tient l’acte de transfert d’hypothèque à la disposition de l’administration fédérale compétente.
À partir du 25.07.2023, toutes les conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque sont remplies. L’emprunt hypothécaire est considéré, pour l’application du bonus-logement flamand, comme ayant été spécifiquement contracté pour l’acquisition ou la conservation de l’habitation B.
Dès lors, les dépenses de l’emprunt hypothécaire peuvent à nouveau entrer en considération pour le bonus-logement flamand, pour autant que toutes les autres conditions soient remplies (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans, l’habitation B est l’habitation propre au moment du paiement, …). L’emprunt a été contracté en 2010. Il n’y a plus de droit à la majoration du montant de base vu que plus de dix ans se sont déjà écoulés.
2. L’EMPRUNT EST REFINANCÉ
2.1. Emprunt de refinancement : principes généraux
34. Lorsqu’un emprunt hypothécaire (emprunt de refinancement) est conclu pour rembourser le solde restant dû d’un emprunt hypothécaire conclu antérieurement, l’emprunt de refinancement (plus particulièrement la partie qui se rapporte au solde restant dû) est considéré, sur le plan fiscal, comme une continuation de l’emprunt initial.
35. Si toutes les conditions du bonus-logement flamand ou du bonus-logement intégré sont toujours remplies (par exemple, la durée effective du premier contrat d’emprunt et la période à laquelle se rapporte le deuxième contrat doivent, ensemble, être d’au moins 10 ans), les dépenses de l’emprunt de refinancement peuvent alors bénéficier du même avantage fiscal que celui pour lequel l’emprunt initial entrait en considération.
36. Si le montant emprunté de l’emprunt de refinancement est supérieur au solde restant dû de l’emprunt conclu antérieurement, seule la partie qui sert au remboursement du solde restant dû de l’emprunt conclu antérieurement est réputée continuer l’emprunt initial.
37. Le montant supplémentaire emprunté ou surplus (par exemple pour le financement de travaux de transformation dans l’habitation propre achetée) est un nouvel emprunt sur le plan fiscal.
38. En raison de l’extinction des avantages fiscaux flamands pour l’habitation propre, cette réduction d’impôt n’est toutefois plus octroyée pour les dépenses liées aux emprunts hypothécaires contractés après le 31.12.2019.
39. L’attention est attirée sur le fait qu’il n’est pas question d’un emprunt de refinancement lorsque l’emprunt est remboursé avec des fonds propres (par exemple avec le produit de la vente de l’habitation A) et qu’un nouvel emprunt hypothécaire est ensuite contracté pour l’acquisition ou la conservation de l’habitation B. Dans ce cas, ce nouvel emprunt ne peut pas être considéré, sur le plan fiscal, comme une continuation de l’emprunt initial et l’avantage fiscal pour l’emprunt initial ne peut plus être d’application.
2.2. Refinancement auprès du même organisme prêteur
A. DESCRIPTION DE LA SITUATION
40. Un contribuable a contracté un emprunt hypothécaire avant 2020 pour l’achat de son habitation propre (et unique) A. L’emprunt répond à toutes les conditions du bonus-logement flamand ou du bonus-logement intégré. L’inscription hypothécaire est établie sur l’habitation A.
Le contribuable vend l’habitation propre A pour acheter l’habitation propre B.
L’emprunt initial est refinancé auprès du même organisme prêteur (= refinancement interne).
L’inscription hypothécaire est transférée à l’habitation B.
B. TRANSFERT DE L’INSCRIPTION HYPOTHÉCAIRE
41. La garantie hypothécaire reste en faveur du même organisme prêteur. Le transfert d’hypothèque ne pose pas de problème particulier.
L’inscription hypothécaire doit avoir été transférée à un autre bien immobilier et l’emprunt hypothécaire doit continuer d’exister. Pour les principes en matière d’appréciation, il est renvoyé aux n°s 22-26.
C. EXEMPLE
42. Antoine a contracté un emprunt hypothécaire en 2010 pour l’achat de son habitation propre et unique A. Les dépenses de l’emprunt hypothécaire entrent en considération pour le bonus-logement flamand. L’inscription hypothécaire est établie sur l’habitation A.
Le 17.05.2023, il contracte un emprunt de refinancement auprès du même organisme prêteur, qui sert exclusivement au remboursement du solde restant dû de l’emprunt hypothécaire de 2010.
Les opérations suivantes ont lieu :
- 17.05.2023 : vente authentique de l’habitation A et refinancement de l’emprunt hypothécaire auprès du même organisme prêteur ;
- 17.05.2023 – 13.07.2023 : Antoine séjourne dans sa famille ;
- 14.07.2023 : achat authentique de l’habitation B. L’habitation B devient dès lors l’habitation propre.
Les dépenses payées de l’emprunt hypothécaire sont réparties fiscalement comme suit :
- Jusqu'au 16.05.2023 inclus
L’habitation A est l’habitation propre.
Les dépenses payées entrent en considération pour le bonus-logement flamand, pour autant que toutes les conditions soient remplies (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans, …).
- Du 17.05.2023 au 13.07.2023 inclus
La fiction en cas de transfert d’hypothèque ne peut être d’application que si toutes les conditions sont remplies. Ce n’est pas encore le cas, vu que l’habitation B n’est pas encore l’habitation propre.
Les amortissements en capital payés pendant cette période
* n’entrent pas en considération pour le bonus-logement flamand ;
* peuvent éventuellement entrer en considération pour la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme, si toutes les conditions sont remplies et dans les limites légales.
Les intérêts payés pendant cette période ne peuvent pas entrer en considération pour la déduction d’intérêts fédérale, vu que l’habitation A ne génère plus de revenus immobiliers imposables.
- À partir du 14.07.2023
Conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque pour le bonus-logement flamand :
1° l’emprunt hypothécaire a été contracté avant 2016 pour acquérir ou conserver l’habitation unique A qui est occupée personnellement ;
2° l’habitation A est, par acte authentique passé à partir de 2016, aliénée pour acquérir ou conserver une autre habitation B
Compte tenu de la succession rapide des opérations (la vente authentique est suivie par un achat authentique dans un délai de quatre mois), on peut supposer que l’habitation A a bien été aliénée pour acquérir l’habitation B.
3° l’inscription hypothécaire est transférée à un autre bien immobilier ;
Le notaire a « déposé » le prix de vente sur un compte tiers, de sorte que l’emprunt en cours n’est pas « remboursé » mais se poursuit normalement (sous la garantie de l’inscription hypothécaire existante sur l’habitation A) afin de transférer ultérieurement la garantie hypothécaire à l’habitation B lors de l’achat de cette dernière.
Dans ces circonstances, cette condition et la condition mentionnée ci-dessous au 4° sont remplies ;
4° l’emprunt hypothécaire continue d’exister ;
Lorsque l’emprunt hypothécaire est considéré fiscalement comme une continuation de l’emprunt initial (voir les n°s 34-39 ci-avant), cette condition est remplie.
5° l’habitation A était l’habitation propre d’Antoine avant que l’habitation B ne soit devenue son habitation propre ;
6° Antoine tient l’acte de transfert d’hypothèque à la disposition de l’administration fédérale compétente.
À partir du 14.07.2023, toutes les conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque sont remplies. L’emprunt hypothécaire est considéré, pour l’application du bonus-logement flamand, comme ayant été spécifiquement contracté pour l’acquisition ou la conservation de l’habitation B.
Dès lors, les dépenses de l’emprunt hypothécaire de refinancement peuvent à nouveau entrer en considération pour le bonus-logement flamand, pour autant que toutes les autres conditions soient remplies (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans, l’habitation B est l’habitation propre au moment du paiement,…). L’emprunt a été contracté en 2010. Il n’y a plus de droit à la majoration du montant de base vu que plus de dix ans se sont déjà écoulés.
2.3. Refinancement auprès d’un autre organisme prêteur
A. DESCRIPTION DE LA SITUATION
43. Un contribuable a contracté un emprunt hypothécaire avant 2020 pour l’achat de son habitation propre (et unique) A. L’emprunt répond à toutes les conditions du bonus-logement flamand ou du bonus-logement intégré. L’inscription hypothécaire est établie sur l’habitation A.
Le contribuable vend l’habitation propre A pour acheter l’habitation propre B.
L’emprunt initial est refinancé auprès d’un autre organisme prêteur (= refinancement externe).
L’inscription hypothécaire est transférée à l’habitation B.
B. TRANSFERT DE L'INSCRIPTION HYPOTHÉCAIRE
44. Lors d’un refinancement auprès d’un autre organisme prêteur, il n’est pas possible de transférer l’inscription hypothécaire existante à un autre bien immobilier.
En effet, la garantie hypothécaire doit être établie en faveur d’un autre organisme prêteur.
45. Dans ces circonstances, la constitution d’une inscription hypothécaire peut donc être acceptée (au lieu du transfert d’une inscription existante).
46. Le but n’est toutefois pas d’étendre cet assouplissement aux refinancements auprès du même organisme prêteur. Dans ce cas, il est en effet possible de respecter la condition légale.
C. EXEMPLE
47. Antoine a contracté un emprunt hypothécaire en 2010 pour l’achat de son habitation propre et unique A. Les dépenses de l’emprunt hypothécaire entrent en considération pour le bonus-logement flamand. L’inscription hypothécaire est établie sur l’habitation A.
Le 17.05.2023, il contracte un emprunt hypothécaire auprès d’un autre organisme prêteur, qui sert exclusivement au remboursement du solde restant dû de l’emprunt hypothécaire de 2010.
Les opérations suivantes ont lieu :
- 17.05.2023 : vente authentique de l’habitation A et refinancement de l’emprunt hypothécaire auprès d’un autre organisme prêteur (l’emprunt de refinancement est garanti par une nouvelle inscription hypothécaire) ;
- 17.05.2023 – 13.07.2023 : Antoine séjourne dans sa famille ;
- 14.07.2023 : achat authentique de l’habitation B. L’habitation B devient dès lors l’habitation propre.
Les dépenses payées de l’emprunt hypothécaire sont réparties fiscalement comme suit :
- Jusqu’au 16.05.2023 inclus
L’habitation A est l’habitation propre.
Les dépenses payées entrent en considération pour le bonus-logement flamand, pour autant que toutes les conditions soient remplies (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans,…)
- Du 17.05.2023 au 13.07.2023 inclus
La fiction en cas de transfert d’hypothèque ne peut être d’application que si toutes les conditions sont remplies. Ce n’est pas encore le cas, vu que l’habitation B n’est pas encore l’habitation propre.
Les amortissements en capital payés pendant cette période
* n’entrent pas en considération pour le bonus-logement flamand ;
* peuvent éventuellement entrer en considération pour la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme, si toutes les conditions sont remplies et dans les limites légales.
Les intérêts payés pendant cette période ne peuvent pas entrer en considération pour la déduction d’intérêts fédérale, vu que l’habitation A ne génère plus de revenus immobiliers imposables.
- À partir du 14.07.2023
Conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque pour le bonus-logement flamand :
1° l’emprunt hypothécaire a été contracté avant 2016 pour acquérir ou conserver l’habitation unique A qui est occupée personnellement ;
2° l’habitation A est, par acte authentique passé à partir de 2016, aliénée pour acquérir ou conserver une autre habitation B
Compte tenu de la succession rapide des opérations (la vente authentique est suivie par un achat authentique dans un délai de quatre mois), on peut supposer que l’habitation A a bien été aliénée pour acquérir l’habitation B.
3° l’inscription hypothécaire est transférée à un autre bien immobilier ;
Vu le refinancement externe, il n’est pas possible de transférer l’inscription hypothécaire existante. Pour cette raison, une nouvelle inscription hypothécaire est prise en garantie de l’emprunt de refinancement externe. Dans ces circonstances, on peut supposer que cette condition est remplie (voir aussi les n°s 44-46).
4° l’emprunt hypothécaire continue d’exister ;
Lorsque l’emprunt hypothécaire est considéré fiscalement comme une continuation de l’emprunt initial (voir les n°s 34-39 ci-avant), cette condition est remplie.
5° l’habitation A était l’habitation propre d’Antoine avant que l’habitation B ne soit devenue son habitation propre ;
6° Antoine tient l’acte de transfert d’hypothèque à la disposition de l’administration fédérale compétente.
Dans ce cas, l’acte de constitution de l’hypothèque est suffisant.
À partir du 14.07.2023, toutes les conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque sont remplies. L’emprunt hypothécaire est considéré, pour l’application du bonus-logement flamand, comme ayant été spécifiquement contracté pour l’acquisition ou la conservation de l’habitation B.
Dès lors, les dépenses de l’emprunt hypothécaire de refinancement peuvent à nouveau entrer en considération pour le bonus-logement flamand, pour autant que toutes les autres conditions soient remplies (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans, l’habitation B est l’habitation propre au moment du paiement, …). L’emprunt a été contracté en 2010. Il n’y a plus de droit à la majoration du montant de base vu que plus de dix ans se sont déjà écoulés.
B. Achat d’un terrain à bâtir et nouvelle construction
Un couple a contracté un emprunt hypothécaire avant 2020 pour l’achat de son habitation propre (et unique) A. L’emprunt répond à toutes les conditions du bonus-logement flamand ou du bonus-logement intégré. L’inscription hypothécaire est établie sur l’habitation A.
En 2023, ils vendent l’habitation A pour acheter un terrain à bâtir et y construire l’habitation B.
La fiction en cas de transfert d’hypothèque peut-elle être d’application ?
48. Oui, pour autant que toutes les conditions soient remplies.
49. Ainsi, l’habitation A doit avoir été aliénée pour acquérir ou conserver l’habitation B. Cette exigence a été prévue afin de garantir que les dépenses soient toujours liées à l’acquisition ou à la conservation d’une habitation propre.
L’achat d’un terrain à bâtir en combinaison avec la construction de l’habitation propre B est également prise en compte.
En revanche, le simple achat d’un terrain à bâtir (sans la construction de l’habitation propre B) ne répond pas à la condition.
Exemple
50. Thomas et Hélène ont contracté un emprunt hypothécaire en 2010 pour l’achat de leur habitation propre et unique A. Les dépenses de l’emprunt hypothécaire entrent en considération pour le bonus-logement flamand.
En 2023, ils vendent leur habitation A pour acheter un terrain à bâtir et y construire l’habitation B. Ils conservent l’emprunt hypothécaire.
Les opérations suivantes ont lieu :
- 01.02.2023 : achat du terrain à bâtir et début des travaux de construction (financés au moyen d’un crédit-pont non hypothécaire) ;
- 17.05.2023 : vente authentique de l’habitation A ;
- 17.05.2023 – 30.11.2024 : Thomas et Hélène séjournent chez les parents de Thomas ;
- 01.12.2024 : ils déménagent dans l’habitation B.
L’inscription hypothécaire est transférée à un autre bien immobilier.
Les dépenses payées de l’emprunt hypothécaire sont réparties fiscalement comme suit :
- Jusqu’au 16.05.2023 inclus
L’habitation A est l’habitation propre.
Les dépenses payées entrent en considération pour le bonus-logement flamand, pour autant que toutes les conditions soient remplies (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans,…).
Le fait que le transfert de l’inscription hypothécaire au terrain à bâtir ait déjà eu lieu au moment de l’acquisition de ce terrain ne constitue pas un obstacle pour l’application du bonus-logement flamand tant que l’emprunt reste garanti par une inscription hypothécaire.
- Du 17.05.2023 au 30.11.2024 inclus
Conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque pour le bonus-logement flamand :
1° l’emprunt hypothécaire a été contracté avant 2016 pour acquérir ou conserver l’habitation unique A qui est occupée personnellement ;
2° l’habitation A est, par acte authentique passé à partir de 2016, aliénée pour acquérir ou conserver une autre habitation B ;
3° l’inscription hypothécaire est transférée à un autre bien immobilier
Il importe peu que le transfert de l’inscription hypothécaire ait lieu lors de l’achat du terrain à bâtir ou lors de la vente de l’habitation A.
4° l’emprunt hypothécaire continue d’exister ;
5° l’habitation A était l’habitation propre de Thomas et Hélène avant que l’habitation B ne soit devenue leur habitation propre ;
L’habitation B n’est pas occupée personnellement du 17.05.2023 au 30.11.2024 inclus en raison de l’état d’avancement des travaux de construction qui ne permettent pas à Thomas et Hélène d’occuper effectivement l’habitation. Ils ne sont pas propriétaires d’une autre habitation. Pendant cette période, l’habitation B est déjà qualifiée fiscalement d’habitation propre (voir également la circulaire AGFisc N° 6/2015 (n° Ci.RH.331/633.998) du 03.02.2015).
6° Thomas et Hélène tiennent l’acte de transfert d’hypothèque à la disposition de l’administration fédérale compétente.
À partir du 17.05.2023, toutes les conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque sont remplies. L’emprunt hypothécaire est considéré, pour l’application du bonus-logement flamand, comme ayant été spécifiquement contracté pour l’acquisition ou la conservation de l’habitation B.
Dès lors, les dépenses de l’emprunt hypothécaire peuvent à nouveau entrer en considération pour le bonus-logement flamand, pour autant que toutes les autres conditions soient remplies (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans, l’habitation B est l’habitation propre au moment du paiement,…). L’emprunt a été contracté en 2010. Il n’y a plus de droit à la majoration du montant de base vu que plus de dix ans se sont déjà écoulés.
- À partir du 01.12.2024
L’habitation B est occupée personnellement et est l’habitation propre.
Les dépenses de l’emprunt hypothécaire peuvent continuer à entrer en considération pour le bonus-logement flamand, pour autant que toutes les autres conditions soient remplies (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans, l’habitation B est l’habitation propre au moment du paiement, …). L’emprunt a été contracté en 2010. Il n’y a plus de droit à la majoration du montant de base vu que plus de dix ans se sont déjà écoulés.
C. Un contribuable vend son habitation A (dont il est le seul propriétaire) et achète avec son nouveau partenaire une habitation B
1. LA PARTENAIRE N’ADHÈRE PAS À L'EMPRUNT HYPOTHÉCAIRE
A. DESCRIPTION DE LA SITUATION
51. Un contribuable a contracté seul un emprunt hypothécaire avant 2020 pour l’achat de son habitation propre (et unique) A. L’emprunt répond à toutes les conditions du bonus-logement flamand ou du bonus-logement intégré. L’inscription hypothécaire est établie sur l’habitation A.
Il vend son habitation propre A (dont il est le seul propriétaire) pour acheter avec son partenaire (avec qui il est en cohabitation de fait, en cohabitation légale ou marié) leur habitation propre B.
Le contribuable conserve son emprunt hypothécaire.
B. APPLICATION DE LA FICTION EN CAS DE TRANSFERT D’HYPOTHÈQUE CHEZ LE CONTRIBUABLE
52. Le contribuable peut continuer à bénéficier du bonus-logement flamand ou du bonus-logement intégré pour autant qu’il respecte les conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque (voir les n°s 7 et 8) et que toutes les autres conditions (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans, l’habitation B est l’habitation propre du contribuable au moment du paiement) soient remplies.
L’habitation B est en copropriété avec le partenaire (et donc pas à 100 % en propriété comme c’était le cas pour l’habitation A). Cette donnée n’empêche pas l’application de la fiction en cas de transfert d’hypothèque chez le contribuable.
C. APPLICATION DE LA FICTION EN CAS DE TRANSFERT D’HYPOTHÈQUE CHEZ LE PARTENAIRE
53. Le partenaire n’était pas propriétaire de l’habitation A et n’a pas adhéré à l’emprunt hypothécaire. Le partenaire n’a pas effectué de dépenses et n’entre pas en considération pour le bonus-logement flamand ou le bonus-logement intégré.
D. EXEMPLE
54. Arthur a contracté seul un emprunt hypothécaire en 2010 pour l’achat de son habitation propre et unique A. Les dépenses de l’emprunt hypothécaire entrent en considération pour le bonus-logement flamand.
Depuis 2021, il vit en cohabitation légale avec Charlotte dans l’habitation A.
En 2023, il vend son habitation propre A (dont il est le seul propriétaire) pour acheter avec Charlotte leur habitation propre B.
Il conserve son emprunt.
Les opérations suivantes ont lieu le 17.05.2023 :
- vente authentique de l’habitation A ;
- achat authentique de l’habitation B ;
- déménagement vers l’habitation B.
L’inscription hypothécaire est transférée à l’habitation B.
Les dépenses payées de l’emprunt hypothécaire sont réparties fiscalement comme suit :
- Jusqu’au 16.05.2023 inclus
Arthur est le seul propriétaire de l’habitation A et est l’unique emprunteur.
L’habitation A est l’habitation propre d’Arthur.
Les dépenses payées entrent en considération pour le bonus-logement flamand dans le chef d’Arthur, pour autant que toutes les conditions soient remplies (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans, …).
- À partir du 17.05.2023
Conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque pour le bonus-logement flamand :
1° l’emprunt hypothécaire a été contracté avant 2016 pour acquérir ou conserver l’habitation unique A qui est occupée personnellement ;
2° l’habitation A est, par acte authentique passé à partir de 2016, aliénée pour acquérir ou conserver une autre habitation B ;
3° l’inscription hypothécaire est transférée à un autre bien immobilier ;
4° l’emprunt hypothécaire continue d’exister ;
5° l’habitation A était l’habitation propre avant que l’habitation B ne soit devenue l’habitation propre du contribuable ;
6° le contribuable tient l’acte de transfert d’hypothèque à la disposition de l’administration fédérale compétente.
Dans le chef d’Arthur :
L’habitation B devient l’habitation propre d’Arthur à partir du 17.05.2023. Arthur et Charlotte sont désormais copropriétaires de l’habitation B, tandis qu’Arthur était le seul propriétaire de l’habitation A. Cette donnée n’empêche pas l’application de la fiction en cas de transfert d’hypothèque. En effet, l’habitation B est l’habitation propre, tant dans le chef d’Arthur que dans celui de Charlotte.
À partir du 17.05.2023, toutes les conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque sont remplies. L’emprunt hypothécaire est considéré, pour l’application du bonus-logement flamand, comme ayant été spécifiquement contracté pour l’acquisition ou la conservation de l’habitation B.
Les dépenses de l’emprunt hypothécaire peuvent continuer à entrer en considération pour le bonus-logement flamand dans le chef d’Arthur, pour autant que toutes les autres conditions soient remplies (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans, l’habitation B est l’habitation propre au moment du paiement,…). L’emprunt a été contracté en 2010 (il n’y a pas de droit à la majoration du montant de base).
Dans le chef de Charlotte :
Charlotte ne peut pas revendiquer le bonus-logement flamand.
2. LE PARTENAIRE ADHÈRE À L'EMPRUNT HYPOTHÉCAIRE LORS DE L’ACHAT DE L'HABITATION B
A. DESCRIPTION DE LA SITUATION
55. Un contribuable a contracté seul un emprunt hypothécaire avant 2020 pour l’achat de son habitation propre (et unique) A. L’emprunt répond à toutes les conditions du bonus-logement flamand ou du bonus-logement intégré. L’inscription hypothécaire est établie sur l’habitation A.
En 2023, il vend son habitation propre A (dont il est le seul propriétaire) pour acheter avec son partenaire (avec qui il est en cohabitation de fait, en cohabitation légale ou marié) leur habitation propre B. Le partenaire a adhéré à l’emprunt hypothécaire.
B. APPLICATION DE LA FICTION EN CAS DE TRANSFERT D’HYPOTHÈQUE CHEZ LE CONTRIBUABLE
56. Les dépenses payées par le contribuable peuvent continuer à entrer en considération pour le bonus-logement flamand ou le bonus-logement intégré, pour autant que les conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque (voir n°s 7 et 8) et toutes les autres conditions (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans, l’habitation B est l’habitation propre du contribuable au moment du paiement,…) soient remplies.
L’habitation B est en copropriété avec le partenaire (et donc pas à 100 % en propriété comme c’était le cas pour l’habitation A). Cette donnée n’empêche pas l’application de la fiction en cas de transfert d’hypothèque chez le contribuable.
C. APPLICATION DE LA FICTION EN CAS DE TRANSFERT D’HYPOTHÈQUE CHEZ LE PARTENAIRE QUI ADHÈRE
57. Le partenaire n’a pas contracté spécifiquement l’emprunt pour acquérir ou conserver l’habitation A et ne pouvait pas revendiquer le bonus-logement flamand ou le bonus-logement intégré.
En outre, les conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque doivent être vérifiées par contribuable. Ainsi, l’habitation A devait être l’habitation propre du partenaire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
58. Les dépenses payées par le partenaire pour l’emprunt hypothécaire ne peuvent donc pas entrer en considération pour le bonus-logement flamand ou le bonus-logement intégré.
D. EXEMPLE
59. Arthur a contracté seul un emprunt hypothécaire en 2010 pour l’achat de son habitation propre et unique A. Les dépenses de l’emprunt hypothécaire entrent en considération pour le bonus-logement flamand.
Depuis 2021, il vit en cohabitation légale avec Charlotte dans l’habitation A.
En 2023, il vend son habitation propre A (dont il est le seul propriétaire) pour acheter avec Charlotte leur habitation propre B.
Les opérations suivantes ont lieu le 17.05.2023 :
- vente authentique de l’habitation A ;
- achat authentique de l’habitation B ;
- Charlotte adhère à l’emprunt hypothécaire ;
- déménagement vers l’habitation B.
L’inscription hypothécaire est transférée à l’habitation B.
Les dépenses payées de l’emprunt hypothécaire sont réparties fiscalement comme suit :
- Jusqu’au 16.05.2023 inclus
Dans le chef d’Arthur :
Arthur est le seul propriétaire de l’habitation A et est l’unique emprunteur.
L’habitation A est l’habitation propre d’Arthur.
Les dépenses payées entrent en considération pour le bonus-logement flamand dans le chef d’Arthur, pour autant que toutes les conditions soient remplies (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans,…).
Dans le chef de Charlotte :
Charlotte n’a pas effectué de dépenses et ne peut pas revendiquer le bonus-logement flamand.
- À partir du 17.05.2023
Dans le chef d’Arthur :
Si toutes les conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque sont remplies, les dépenses effectuées par Arthur peuvent continuer à entrer en considération pour le bonus-logement flamand.
Dans le chef de Charlotte :
Charlotte n’a pas contracté l’emprunt hypothécaire pour acquérir ou conserver l’habitation unique A et occupée personnellement. L’habitation A n’était pas non plus son habitation propre.
Les conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque ne sont pas remplies dans le chef de Charlotte. Les dépenses effectuées par Charlotte n’entrent donc pas en considération pour le bonus-logement flamand.
3. LE PARTENAIRE (CONJOINT OU COHABITANT LÉGAL) DEVIENT, AVANT L’ALIÉNATION DE L’HABITATION A, COPROPRIÉTAIRE DE L’HABITATION A ET CO-EMPRUNTEUR
A. DESCRIPTION DE LA SITUATION
60. Un contribuable a contracté seul un emprunt hypothécaire avant 2020 pour l’achat de son habitation propre (et unique) A. L’emprunt répond à toutes les conditions du bonus-logement flamand ou du bonus-logement intégré. L’inscription hypothécaire est établie sur l’habitation A.
Le contribuable va cohabiter légalement ou se marie. Le partenaire vit dans l’habitation A, devient copropriétaire de l’habitation A et adhère également à l’emprunt hypothécaire.
En principe, seul le contribuable qui a contracté un emprunt hypothécaire pour acheter l’habitation A peut revendiquer le bonus-logement flamand ou le bonus-logement intégré.
Lorsqu’un conjoint ou un partenaire en cohabitation légale a contracté, avant le mariage ou avant la déclaration de cohabitation légale, un emprunt hypothécaire spécifiquement en vue d’acquérir ou de conserver une habitation dont il était le seul propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier, il est également accepté que l’autre conjoint ou partenaire puisse demander le bonus-logement intégré, à condition que :
- l’habitation pour laquelle l’emprunt a été conclu, appartienne à la communauté légale des conjoints ou appartienne en indivision aux deux conjoints ou cohabitants légaux
et
- le contrat de crédit ait été adapté afin que le conjoint ou le partenaire en cohabitation légale ait les mêmes obligations envers l’institution qui a accordé le crédit que l’emprunteur initial
et que toutes les autres conditions légales soient remplies (voir QP n° 291 du 11.01.2010, posée par le représentant Claes, QRVA 5297, p. 84) et le n° 44 de la circulaire 2018/C/51 relative à la fiscalité de l’habitation flamande du 26.04.2018).
Lorsque toutes les conditions sont remplies, le partenaire peut revendiquer le bonus-logement flamand ou le bonus-logement intégré.
En 2023, ils vendent leur habitation propre A (dont ils sont tous les deux propriétaires) pour acheter ensemble leur habitation propre B.
B. APPLICATION DE LA FICTION EN CAS DE TRANSFERT D’HYPOTHÈQUE CHEZ LE CONTRIBUABLE
61. Le contribuable peut continuer à bénéficier du bonus-logement flamand ou du bonus-logement intégré, pour autant que les conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque (voir n°s 7 et 8) et toutes les autres conditions (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans, l’habitation B est l’habitation propre du contribuable au moment du paiement,…) soient remplies.
C. APPLICATION DE LA FICTION EN CAS DE TRANSFERT D’HYPOTHÈQUE CHEZ LE PARTENAIRE QUI ADHÈRE
62. Dans ce cas, l’habitation A était déjà l’habitation propre du partenaire et le partenaire pouvait revendiquer le bonus-logement flamand ou le bonus-logement intégré.
Le partenaire peut continuer à bénéficier du bonus-logement flamand ou du bonus-logement intégré, pour autant que les conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque (voir n°s 7 et 8) et toutes les autres conditions (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans, l’habitation B est l’habitation propre du partenaire au moment du paiement,…) soient remplies.
D. EXEMPLE
63. Arthur a contracté seul un emprunt hypothécaire en 2016 pour l’achat de son habitation propre A.
Le 15.06.2021, il se marie avec Charlotte. À cette date, Charlotte devient co-emprunteuse de l’emprunt hypothécaire et copropriétaire de l’habitation A qu’ils occupent ensemble depuis lors.
À partir de ce moment, elle peut également revendiquer le bonus-logement intégré (voir n° 44 de la circulaire 2018/C/51 relative à la fiscalité de l’habitation flamande du 26.04.2018).
En 2023, ils vendent leur habitation propre A pour acheter leur habitation propre B.
Les opérations suivantes ont lieu le 17.05.2023 :
- vente authentique de l’habitation A ;
- achat authentique de l’habitation B ;
- déménagement vers l’habitation B.
L’inscription hypothécaire est transférée à l’habitation B.
Les dépenses payées de l’emprunt hypothécaire sont réparties fiscalement comme suit :
- Du 15.06.2021 au 16.05.2023 inclus
Les dépenses de l’emprunt hypothécaire peuvent entrer en considération pour le bonus-logement intégré dans le chef des deux conjoints, pour autant que toutes les conditions soient remplies (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans,…).
- À partir du 17.05.2023
Si les conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque (voir n°s 7-8) et toutes les autres conditions (garantie hypothécaire, durée minimale de 10 ans, l’habitation B est l’habitation propre au moment du paiement,…) sont remplies, les dépenses de l’emprunt hypothécaire peuvent continuer à entrer en considération pour le bonus-logement intégré dans le chef des deux conjoints.
D. Substitution successive d’immeubles
Un contribuable a contracté seul un emprunt hypothécaire pour l’achat de son habitation propre (et unique) A. L’emprunt répond à toutes les conditions du bonus-logement flamand ou du bonus-logement intégré. L’inscription hypothécaire est établie sur l’habitation A.
En 2019, il vend l’habitation A pour acheter l’habitation B, avec application de la fiction en cas de transfert d’hypothèque.
En 2023, il vend l’habitation B pour acheter l’habitation C.
La fiction en cas de transfert d’hypothèque peut-elle à nouveau être d’application ?
64. Oui.
65. La fiction en cas de transfert d’hypothèque peut également être d’application lorsque plusieurs substitutions d’immeubles ont lieu : l’habitation propre A est aliénée pour acquérir ou conserver l’habitation propre B, l’habitation propre B est aliénée pour acquérir ou conserver l’habitation propre C,…
66. Les conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque doivent alors être remplies à chaque substitution d’immeubles. Si tel n’est pas le cas, la fiction en cas de transfert d’hypothèque ne peut plus être d’application.
E. Droits de propriété scindés
1. Un contribuable a contracté seul un emprunt hypothécaire avant 2020 pour l’achat de son habitation propre (et unique) A. L’emprunt répond aux conditions du bonus-logement flamand ou du bonus-logement intégré. L’inscription hypothécaire est établie sur l’habitation A.
En 2023, un usufruit est constitué et il ne possède plus que la nue-propriété de l’habitation A. Il acquiert une autre habitation propre B.
L’emprunt hypothécaire peut-il entrer en considération pour la fiction en cas de transfert d’hypothèque ?
67. Non.
68. La condition est que l’habitation A ait été aliénée par un acte authentique. Si le contribuable dispose encore d’un droit réel sur l’habitation A (comme, par exemple, la nue-propriété), la fiction en cas de transfert d’hypothèque ne pourra pas être d’application.
2. Un contribuable a contracté seul un emprunt hypothécaire avant 2020 pour l’achat de son habitation propre (et unique) A. L’emprunt répond à toutes les conditions du bonus-logement flamand ou du bonus-logement intégré. L’inscription hypothécaire est établie sur l’habitation A.
En 2023, il vend l’habitation A pour acheter la nue-propriété de l’habitation B.
L’emprunt hypothécaire peut-il entrer en considération pour la fiction en cas de transfert d’hypothèque ?
69. Non.
70. La condition est que l’habitation A devait être l’habitation propre avant que l’habitation B ne soit devenue l’habitation propre du contribuable.
71. L’habitation propre est l’habitation que le contribuable occupe personnellement et dont il est plein propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier.
72. Lorsque le contribuable ne possède que la nue-propriété de l’habitation B, l’habitation B n’est pas son habitation propre et les conditions de la fiction en cas de transfert d’hypothèque ne sont pas remplies.
Cela reste le cas si le contribuable devient plus tard plein propriétaire de l’habitation B en raison de l’extinction de l’usufruit. Dans une telle situation, le lien causal requis entre l’aliénation de l’habitation A et l’acquisition ou la conservation de l’habitation B n’est pas respecté.
Réf. Interne :730.874
Source : Fisconetplus
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